騰訊房產(chǎn)/南方樓事
撰稿：戎青青 王永鵬
攝像：U-WILL studio
在媒體人眼中，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松百分百是個(gè)“能說(shuō)”的人物。
“能說(shuō)”是指他語(yǔ)言強(qiáng)邏輯，獨(dú)立觀點(diǎn)到位，態(tài)度從不茍且，甚至?xí)r常拋出的金句自帶標(biāo)題屬性，這讓圈內(nèi)靠文字?jǐn)埢畹挠浾咂毡槎紣?ài)他。
截止10月末騰訊房產(chǎn)專(zhuān)訪預(yù)約當(dāng)天，至少我已看到陳勁松在年內(nèi)接受了好幾家媒體的深度訪問(wèn)。改革開(kāi)放40年、深圳與大灣區(qū)、樓市下半場(chǎng)…面對(duì)這些宏大的題目，他都在鏡頭面前逐一細(xì)致展開(kāi)。
采訪前，相關(guān)的案頭資料讀了不少，而我卻愈發(fā)期待問(wèn)他一些不一樣的問(wèn)題。
果不其然，兩個(gè)小時(shí)的對(duì)話，一路自帶流量。
他首度回應(yīng)“內(nèi)部截圖”風(fēng)波，也喊出“回到根本”的世聯(lián)行口號(hào)；現(xiàn)場(chǎng)“怒懟“標(biāo)題黨媒體，也建言調(diào)控政策應(yīng)及時(shí)收手；他告誡年輕人不要太把房子當(dāng)回事，也第一次對(duì)外談自己的退休及接班人問(wèn)題，甚至坦言自己未來(lái)一定會(huì)住進(jìn)養(yǎng)老院……
而這一切，都建立在他拒絕焦慮的基礎(chǔ)上。
騰訊房產(chǎn)·南方樓事對(duì)話陳勁松
焦慮
房地產(chǎn)的江湖，早已失掉了穩(wěn)賺不賠的生意。
“逢8必輸”魔咒，樓市主題曲“涼涼”虐心虐耳，業(yè)內(nèi)大哥“活下去”的呼聲，每家企業(yè)都生怕自己正在“排隊(duì)去死”。
此情此景，同樣掌舵百億級(jí)上市公司的陳勁松卻說(shuō)，“有那么大焦慮嗎？好好干就完了（Just Do It）”。
聊到這個(gè)話題時(shí)，他一臉輕描淡寫(xiě)。這位一貫以溫文爾雅書(shū)生氣對(duì)外的企業(yè)家，略微顯露出其東北人彪悍基因的底色。
不過(guò)，在看他來(lái)，這波焦慮的產(chǎn)生既是正常的也是必然的。
因?yàn)椤敖Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換期”歷來(lái)皆如此，當(dāng)依靠慣性的人群遭遇到突如其來(lái)的變化，勢(shì)必產(chǎn)生強(qiáng)烈的不適應(yīng)感與對(duì)未來(lái)不確定性的困惑。
“大干快上”的城市化模式的變化，服務(wù)內(nèi)容（從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到運(yùn)營(yíng)）的轉(zhuǎn)變，使得原本熟悉的行業(yè)規(guī)則產(chǎn)生變化，就連消費(fèi)者的購(gòu)房邏輯都變了。
“消費(fèi)者杠桿都加得差不多了，這時(shí)候怎么還會(huì)出現(xiàn)過(guò)去那種”秒光”的搶房行情”。
所以即便是“持續(xù)深度研究”中央報(bào)告的陳勁松，也坦言行業(yè)的轉(zhuǎn)型的方向基本清楚，但具體細(xì)節(jié)卻并不清晰，在不確定中探索，焦慮在所難免。
雖然認(rèn)同焦慮情緒的客觀存在，但陳勁松卻堅(jiān)定認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)必要焦慮。
“如果一個(gè)行業(yè)，連阿貓阿狗無(wú)論在哪做，怎么做都能賺大把錢(qián)，這本身一定是個(gè)非正?，F(xiàn)象。正常的行業(yè)就得有人做得好，有人做得不好，有人倒閉，有人賺錢(qián)?！?/span>
在陳勁松看來(lái)，房地產(chǎn)這回頂多算是回歸正常。這都是大家期盼已久的。輿論上不能因此就鼓吹房地產(chǎn)涼了，遍地焦慮了。
“誰(shuí)涼了？不能天天吆喝開(kāi)發(fā)商涼了，開(kāi)發(fā)商太多了，優(yōu)勝略汰是好事?！?/span>
現(xiàn)在流行到處拿艱難時(shí)刻戳心，我確實(shí)看到一些民營(yíng)企業(yè)過(guò)得不容易，股市上表現(xiàn)很差。但由此渲染焦慮情緒，好像說(shuō)什么事都不確定了？不，我不認(rèn)可。
市場(chǎng)變化，規(guī)則轉(zhuǎn)換，這個(gè)時(shí)候適者生存，都是對(duì)的，誰(shuí)都別矯情。而對(duì)于經(jīng)歷過(guò)25年諸多艱難時(shí)刻的世聯(lián)行，他更不會(huì)焦慮。
其實(shí)對(duì)于全世界絕大多數(shù)企業(yè)，包括世聯(lián)行，最焦慮、最艱難的時(shí)刻普遍發(fā)生在年輕時(shí)的創(chuàng)業(yè)期，“我們那時(shí)候連個(gè)客戶都沒(méi)有”。
“而現(xiàn)在，你說(shuō)企業(yè)營(yíng)收都達(dá)到幾十個(gè)億了，還有啥艱難？覺(jué)得難可能就是自己沒(méi)管理好唄！或者說(shuō)你進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，需要多花錢(qián)，暫時(shí)產(chǎn)生不了利潤(rùn)?！?/span>
陳勁松分析，焦慮轉(zhuǎn)型期的真正艱難與否只看兩件事：一、現(xiàn)金流馬上斷了；二、轉(zhuǎn)型到一個(gè)完全不確定的市場(chǎng)。
好在這兩點(diǎn)，他判斷大概率自己絕不會(huì)遇上。
“房地產(chǎn)全行業(yè)現(xiàn)金流都斷的可能性太小了，尤其是我們代理商，管好自己不亂投資，怎么現(xiàn)金流能斷呢？另外，轉(zhuǎn)型有方向了，而且已經(jīng)是不小規(guī)模的市場(chǎng)了?！?/span>
當(dāng)我問(wèn)他能否也給公司想一句應(yīng)景的口號(hào)，陳勁松稍作沉吟就果斷回應(yīng)，世聯(lián)行主張四個(gè)字：回到根本。
“展開(kāi)來(lái)一句話‘回到根本的商業(yè)價(jià)值’。
往回走走，原先是為了增量市場(chǎng)搞發(fā)展，跟著形勢(shì)、滿足形勢(shì)?，F(xiàn)在回到根本，就是要我們想想到底自己有啥價(jià)值！沒(méi)有價(jià)值就瘦身，有價(jià)值就拼命積累，好的時(shí)候也這樣干，差的時(shí)候更要這樣干。
你如果能把本事培養(yǎng)出來(lái)了，還有焦慮什么呢？”
對(duì)話中的陳勁松式，一直展露其招牌笑容
瘦身
瘦身，是采訪當(dāng)天陳勁松掛在嘴邊一個(gè)關(guān)鍵詞。
幾個(gè)月前，有人曾把世聯(lián)行領(lǐng)導(dǎo)班子微信群對(duì)話截圖公布于眾，引起軒然大波。其中，備受議論的就是陳勁松親自指示團(tuán)隊(duì)“縮減開(kāi)支”的具體要求。
陳勁松并沒(méi)有回避相關(guān)問(wèn)題。他明確表態(tài)，世聯(lián)行在行情好的時(shí)候也沒(méi)有太奢侈，差的時(shí)候就更得注意一點(diǎn)了。作為上市公司，理應(yīng)保持本色不變。對(duì)股東負(fù)責(zé)，節(jié)約從簡(jiǎn)當(dāng)由我做起。
不過(guò)，世聯(lián)行也并無(wú)大裁員計(jì)劃，但確實(shí)在執(zhí)行“瘦身增效”的經(jīng)營(yíng)策略。
“什么叫瘦身？原先的業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)的都是30%以上的增長(zhǎng)，你就得儲(chǔ)備人員。現(xiàn)在業(yè)績(jī)沒(méi)有那么快的增長(zhǎng)了，那就得瘦身。我們公司瘦身相對(duì)簡(jiǎn)單，人員工資不高，主要都靠業(yè)績(jī)發(fā)獎(jiǎng)金的?；钭兩倭?，團(tuán)隊(duì)自動(dòng)就瘦了?！?/span>
這當(dāng)然不是陳勁松及其企業(yè)第一次陷入輿論風(fēng)波中，甚至都不能算得上負(fù)面，不過(guò)陳勁松卻也間接表達(dá)了不滿。
“我認(rèn)為近來(lái)媒體不抓主要問(wèn)題，天天追著市場(chǎng)，然后造新聞，造熱點(diǎn)，希望哪個(gè)企業(yè)家出點(diǎn)事，沒(méi)意思。房?jī)r(jià)今天漲明天跌，買(mǎi)樓的在意一兩年的漲跌么？”
“有些媒體天天追熱點(diǎn)，天天放大，造成政府的壓力太大。發(fā)揮點(diǎn)正能量，給政府多提點(diǎn)正確的建議?！?/span>
不過(guò)，陳勁松可不是排斥負(fù)面，在總部前臺(tái)的一側(cè)，他帶我們參觀了“負(fù)面報(bào)道墻”，把這些年世聯(lián)行經(jīng)歷的“負(fù)面”報(bào)道張貼在墻，時(shí)刻警示自己。有意思的是，對(duì)應(yīng)上每年的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)，依舊在不斷上升。
說(shuō)到瘦，這些年，陳勁松確實(shí)越發(fā)精瘦。
最近一次近距離和他見(jiàn)面，是兩年前的紅樹(shù)林基金會(huì)的一場(chǎng)成員會(huì)議。那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還保持著較好的行情，但他身材與今日并無(wú)明顯變化：同樣修身的西服，理性的談吐，積極樂(lè)觀的性情，爽朗的笑聲，以及偶爾憋不住會(huì)不顧場(chǎng)合點(diǎn)上一支香煙的小毛病。
為了保持這種精瘦狀態(tài)，陳勁松每天會(huì)保持運(yùn)動(dòng)1個(gè)小時(shí)，也會(huì)跟王石等老友一起劃賽艇，“哦，對(duì)了，明天我就有個(gè)比賽要去參加?！?/span>
公司瘦身，個(gè)人瘦身，都是為了健康持續(xù)發(fā)展。身處樓市浮沉數(shù)十載，陳勁松倒也不諱言，時(shí)至今日，這波調(diào)控政策似乎也該瘦瘦身了。
限購(gòu)、限貸、限售、限備案…在近一輪房?jī)r(jià)猛烈上漲期，一大堆“限”字頭的調(diào)控政策紛紛落地，他覺(jué)得這完全正確，且衷心擁護(hù)。但他也會(huì)質(zhì)疑，當(dāng)環(huán)境發(fā)生了類(lèi)似今天的變化，房地產(chǎn)有了新的不確定性，那這些限令該怎么辦？
“一下子取消限制肯定不行，好像又側(cè)面鼓勵(lì)大家去炒樓。那能不能小修小改呢？中央提出的‘因城施策’，我覺(jué)得非常好。政府這只手就應(yīng)該及時(shí)伸出去控制，也要知道及時(shí)地放手。”
他認(rèn)為這波政府調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的節(jié)奏很到位。在非理性快速上漲期，施以政策大招，按住它。而當(dāng)漲勢(shì)消磨殆盡，還是換作最基本的來(lái)，上經(jīng)濟(jì)手段。比如杠桿，別放得太快，甚至不放。
他也明確告知，房?jī)r(jià)不可能大幅下跌，那意味著我們犯了根本和方向性的錯(cuò)誤。
“別以為全民反對(duì)房地產(chǎn)上漲，這個(gè)完全錯(cuò)誤。房地產(chǎn)一旦下行，才是真正地侵犯了大多數(shù)人的利益?！?/span>
親歷過(guò)香港97年房?jī)r(jià)大跌，他直言僅是對(duì)城市及市民信心的打擊，一直持續(xù)到現(xiàn)在都有后遺癥。
而談及最新有可能出世的“房產(chǎn)稅”，陳勁松再次打開(kāi)了話匣子。
“我認(rèn)為房產(chǎn)稅是有必要的。持有房子增加點(diǎn)成本沒(méi)什么不行，好事。但關(guān)鍵是，怎么定義，怎么收，這才是大家爭(zhēng)議的核心。搞太復(fù)雜，得很難收上來(lái)?！?/span>
陳勁松建議，想簡(jiǎn)單立馬收稅，香港才是學(xué)習(xí)的好榜樣。香港房地產(chǎn)稅叫做“差餉”（差餉物業(yè)附加稅），他們收得干凈利索，老百姓也愿意交。
評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有首套、二套，也不按多少平米，不分級(jí)普宅豪宅，統(tǒng)統(tǒng)沒(méi)有。就是按你這個(gè)房子市場(chǎng)租金，一年交一兩個(gè)月的金額。不難征收，也相對(duì)公平。
總而言之一句話，房產(chǎn)稅問(wèn)題可以瘦身搞很簡(jiǎn)單，學(xué)習(xí)香港就好了。
越發(fā)“精瘦”的陳勁松
故事
不盲從橫空出世的新概念，時(shí)刻謹(jǐn)慎的陳勁松評(píng)價(jià)自己的公司：沒(méi)有故事。
“我相信大市場(chǎng)，我相信老百姓真正需求的東西，我相信價(jià)值，而不是被包裝出來(lái)的概念。你看世聯(lián)這么多年了，有啥新概念嗎？”
世聯(lián)行成立25年，算是代表“92派”的中國(guó)第二代企業(yè)。“我們這幫人一開(kāi)始就制定了這么一個(gè)行業(yè)，一開(kāi)始就干輕資產(chǎn)，做交易服務(wù)，幾十年不動(dòng)，你說(shuō)多膩歪人啊，哪有故事?！?/span>
話雖如此，在新形勢(shì)下，我們?nèi)钥吹疥悇潘蓱?yīng)對(duì)變化做出一系列大動(dòng)作，開(kāi)始為自己的下半場(chǎng)書(shū)寫(xiě)其新的故事。
旗下世聯(lián)紅璞，短短數(shù)年，在長(zhǎng)租公寓新領(lǐng)域迅猛發(fā)力，目標(biāo)很宏大，拿下100萬(wàn)間！
陳勁松說(shuō)，他公司現(xiàn)在的戰(zhàn)略目標(biāo)比較清晰了。因?yàn)椤拔磥?lái)房地產(chǎn)，就看中央兩條政策，建議年輕人也要把十九大報(bào)告認(rèn)真讀，一是價(jià)格保持穩(wěn)定，二是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)就是賣(mài)房子和服務(wù)租賃，正好對(duì)上了?！?/span>
長(zhǎng)租是個(gè)大趨勢(shì)，擁有3萬(wàn)間公寓的世聯(lián)，正在努力達(dá)到理想彼岸。甚至，短期內(nèi)面臨著長(zhǎng)租業(yè)務(wù)影響集團(tuán)利潤(rùn)表的尷尬處境。
巧合的是，在和陳勁松見(jiàn)面的前一周，我約訪了紅璞的操盤(pán)手甘偉，對(duì)于目前世聯(lián)行這個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展，他們給出了一個(gè)驚人一致的分?jǐn)?shù)：65分。
“但長(zhǎng)租公寓我得干下去，按照中央政策，長(zhǎng)期來(lái)看是有益的，只不過(guò)我現(xiàn)在得挺過(guò)去。迎接變化，付出代價(jià)，也是必須的?！?/span>
陳勁松坦言也在考慮，如何將長(zhǎng)租業(yè)務(wù)由重變輕，最后也變成服務(wù)。畢竟，世聯(lián)行要對(duì)股民交代，依然堅(jiān)持輕資產(chǎn)路線。
想讓別人投錢(qián)買(mǎi)服務(wù)轉(zhuǎn)成輕資產(chǎn)模式，就先自“重”一把，填好坑證明能力。
出口
事實(shí)上，此次專(zhuān)訪因陳勁松發(fā)起的紅樹(shù)林基金會(huì)在迪拜的參會(huì)延遲了幾天。
世聯(lián)行的同事說(shuō)，他幾乎是一回到深圳就續(xù)上了工作日程，員工眼中的陳董是一個(gè)“不需要倒時(shí)差的人”。
整個(gè)交談過(guò)程中，我拋出許多焦慮感厚重的問(wèn)題，但他的反饋卻永遠(yuǎn)是理智而樂(lè)觀。我好奇他焦慮的出口究竟在哪里，他如何輕松化解掉大時(shí)代給予每個(gè)人的焦慮？
作為久經(jīng)沙場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)老兵，一位中國(guó)資深企業(yè)家，他似乎早已習(xí)慣了在變化中完成自我成長(zhǎng)?！敖箲]就是準(zhǔn)備不足，所謂’艱難時(shí)刻’就是最優(yōu)的’轉(zhuǎn)型時(shí)刻’?！?/span>
他羨慕那些終身學(xué)習(xí)的人，更是坦言若有機(jī)會(huì)做個(gè)訪問(wèn)學(xué)者、或者是博士生，他會(huì)非常感興趣。
“我這次去迪拜，看了以后就特別地覺(jué)得值得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)下半場(chǎng)學(xué)習(xí)?！?/span>
陳勁松談到新發(fā)現(xiàn)的行業(yè)現(xiàn)象顯得格外興奮，“迪拜，建設(shè)成本雖然高，但地價(jià)非常便宜，開(kāi)發(fā)商是國(guó)營(yíng)單位，根本不以賺利潤(rùn)為出發(fā)點(diǎn)，目的只是吸引全球更多的人來(lái)住?！?/span>
高度市場(chǎng)化，樓市向全球開(kāi)放，本地人口才10%，任何人持任何證件都能買(mǎi)。沒(méi)人關(guān)心你是自住的，還是投資的。但這里20年房?jī)r(jià)保持不漲，年租金回報(bào)率卻穩(wěn)定在6-8%的高回報(bào)率。
“如果我們能建一個(gè)新城有迪拜的配套、有迪拜的房?jī)r(jià)，它勢(shì)必會(huì)成為一個(gè)國(guó)際大中心。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，也得解決這個(gè)事。房子不是為了炒的，人家不是為了炒的，人家是為了招商引資?！?/span>
反觀國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)，當(dāng)房子成為全民信仰，年輕人的焦慮更難尋出口，到底還要不要買(mǎi)房？
十年過(guò)去了，不管房?jī)r(jià)漲跌，陳勁松對(duì)于年輕人依舊是這樣的建議。”年輕人別把房子太當(dāng)回事”，一定要等有實(shí)力時(shí)，為了住而買(mǎi)。
決定你一生幸福的事一定比房子更重要，選一個(gè)特別喜歡的工作，不斷提升自己工作的能力；找一個(gè)特別喜歡的人。而這恰恰就是年輕時(shí)候的陳勁松，創(chuàng)立世聯(lián)行時(shí)所做的。
在陳勁松的辦公室呆了一上午，從各種細(xì)節(jié)都可以看出，藝術(shù)收藏也是陳勁松放松的出口之一。
從穿著中山裝的馬克思，到致敬“前輩”包租婆雕塑，陳勁松選的每件藏品都蘊(yùn)含一個(gè)奇妙的寓意。
但比起自嘲為包租婆，一副“出水清蒲含秀氣，臨風(fēng)春草散清芳”的對(duì)聯(lián)，更能符合陳勁松的儒商氣質(zhì)。
采訪室里的一副對(duì)聯(lián)，這些藝術(shù)品都是陳勁松的私人收藏
陳勁松說(shuō)，“藝術(shù)實(shí)際上是時(shí)代的脈絡(luò)，而且藝術(shù)是創(chuàng)新的，他是遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在時(shí)代前面的。所以從藝術(shù)家的思考里面或多或少他會(huì)啟發(fā)你一些靈感的，對(duì)事物的看法、角度，我覺(jué)得這個(gè)是挺好的?！?/span>
在他接受采訪的辦公室里，掛著一套豐子愷的漫畫(huà)，他笑稱(chēng)那是他個(gè)人出錢(qián)拍賣(mài)來(lái)的收藏品，并不是公司的資產(chǎn)。
無(wú)意瞟了一眼，看到“協(xié)力同心，大道必成”、“學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，學(xué)問(wèn)無(wú)極”標(biāo)語(yǔ)…真真貼合了今天對(duì)話的主題。
采訪室內(nèi)陳勁松拍賣(mài)來(lái)的豐子愷原畫(huà)
問(wèn)題
最后，特意將本次專(zhuān)訪全程的問(wèn)題詳細(xì)梳理出來(lái)。希望字里行間，讀者能感受到陳勁松真實(shí)完整的表達(dá)。
問(wèn)題：您這一次去國(guó)外回來(lái)有沒(méi)有感覺(jué)放松一點(diǎn)，因?yàn)樽罱蠹疫€是挺焦慮的。
【陳勁松】那當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換期歷來(lái)都是這樣的，你原先習(xí)慣的做法他也在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換期。
結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換期有幾種轉(zhuǎn)換：中國(guó)目前一個(gè)是城市化進(jìn)入了新的下半場(chǎng)，原來(lái)就是一、二、三、四、五線的大干快上，這種局面基本上看不見(jiàn)了。
第二個(gè)是規(guī)則，原先你特別熟悉的規(guī)則他正在變，變的方向總體方向清楚，具體的不是很清晰，還在探索，不確定性強(qiáng)。
第三，消費(fèi)者。消費(fèi)者經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間杠桿也加得差不多了，秒光這種事情開(kāi)始慢慢少了，今年上半年也有網(wǎng)紅盤(pán)秒光了，現(xiàn)在你看是越來(lái)差了。
第四個(gè)是服務(wù)內(nèi)容的變化，可能有點(diǎn)不太適應(yīng)。比如世聯(lián)，世聯(lián)行原來(lái)是代理賣(mài)樓的，你怎么做長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)。
問(wèn)題：世聯(lián)行現(xiàn)在這一塊做的如何？
【陳勁松】你不適應(yīng)啊，一幫營(yíng)銷(xiāo)人員改成做服務(wù)運(yùn)營(yíng)人員，這是兩碼事。原先叫“行商”，現(xiàn)在叫“坐商”，內(nèi)容都不一樣。當(dāng)然我覺(jué)得所有的不適應(yīng)和對(duì)未來(lái)的不確定性，使得大家產(chǎn)生焦慮，這個(gè)挺正常。
問(wèn)題：最近市場(chǎng)上在流傳一些內(nèi)部文件及要求，關(guān)于節(jié)流的。
【陳勁松】我們不裁員，我們就是“瘦身增效”，什么叫瘦身呢？原先的業(yè)務(wù)你預(yù)計(jì)的都是30%以上的增長(zhǎng)，你就得儲(chǔ)備人員。你現(xiàn)在業(yè)績(jī)沒(méi)有那么快的增長(zhǎng)了，沒(méi)有那些人就得瘦身。
我們的瘦身相對(duì)簡(jiǎn)單，我們的人員工資都不高，沒(méi)活干了他自動(dòng)瘦了。不像有些開(kāi)發(fā)商他挖人挖得很厲害，許諾的工資很多，他就得真正地裁員，而真正裁員的成本非常高。
我們世聯(lián)歷來(lái)堅(jiān)持，我們?cè)诤玫臅r(shí)候都堅(jiān)持，我們的人工不高，我們是按照業(yè)績(jī)來(lái)發(fā)獎(jiǎng)金的。
問(wèn)題：你自己也是以身作則？
【陳勁松】世聯(lián)在好的時(shí)候我們也沒(méi)有太奢侈，差的時(shí)候就更得注意一點(diǎn)了。
其實(shí)這件事作為上市公司來(lái)講，就應(yīng)該保持本色不變。比如坐飛機(jī)坐經(jīng)濟(jì)艙，你想坐商務(wù)艙自己掏錢(qián)補(bǔ)啊。我說(shuō)我住如家、住漢庭，這是基本的標(biāo)準(zhǔn)，我要想住好一點(diǎn)自己掏錢(qián)補(bǔ)啊。
另外，我們紅璞現(xiàn)在還有十幾個(gè)城市有了。我覺(jué)得這個(gè)本來(lái)就應(yīng)該這樣，中國(guó)人還沒(méi)富到大手大腳，尤其是上市公司，你老板都是股民，你的業(yè)績(jī)沒(méi)增長(zhǎng)你憑什么啊。就是還是要回到你對(duì)老板負(fù)責(zé)的角度上講，從我做起。有錢(qián)怎么辦？分給大家多好，大家缺錢(qián)缺現(xiàn)金啊。
問(wèn)題：怎么看現(xiàn)在市場(chǎng)上各種角色（開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等）的負(fù)面情緒？
【陳勁松】房?jī)r(jià)上升其實(shí)沒(méi)這些事，最起碼沒(méi)買(mǎi)房的人說(shuō)房子又漲了，但是房地產(chǎn)下行大家小心，以為全民反對(duì)房地產(chǎn)上漲，這個(gè)完全錯(cuò)誤。等房地產(chǎn)一下行，就要真正地侵犯了大多數(shù)人的利益。
我們國(guó)家城市里的人的自有化的房產(chǎn)率是全世界最高的，一般來(lái)講全球房產(chǎn)自有化率如果超過(guò)50%那就是大多數(shù)人的利益了，而中國(guó)按照戶口來(lái)算超過(guò)70%，很多人不是這戶口了是在這里打工的，但是戶口這個(gè)事說(shuō)不清楚了，因?yàn)閲?guó)外沒(méi)有戶口，我們國(guó)家有戶口，我們要用常住人口來(lái)算當(dāng)然差不多也是50%左右。
這就是大多數(shù)人的利益，尤其是我們前幾年房?jī)r(jià)上漲得太快了，然后這幾年加的杠桿加得多，就是借錢(qián)買(mǎi)樓。房?jī)r(jià)上漲一部分人罵那是一小部分，下跌的時(shí)候所有的人利益受損的時(shí)候那時(shí)候是真罵了，而且他們還受不了。
這種事在香港就有。香港97年房地產(chǎn)下跌50%以上，負(fù)資產(chǎn)，銀行、業(yè)主就全部縮水。當(dāng)時(shí)有人問(wèn)李嘉誠(chéng)，說(shuō)你買(mǎi)你樓的人是不是放松一下別人人家交那么多錢(qián)了。李嘉誠(chéng)說(shuō)，我不會(huì)這樣做的，原因是這是一個(gè)合同，這是一個(gè)契約，如果要是沒(méi)有契約精神我們還算什么法治國(guó)家呢？所以當(dāng)時(shí)是硬挺過(guò)來(lái)的，香港人也是硬挺過(guò)來(lái)的。那些年包括97年那一次房?jī)r(jià)的下跌，其實(shí)一直硬挺到現(xiàn)在。香港成為大中華地區(qū)的“天之驕子”，自信心還是受了很大打擊的，這個(gè)我們看得很清楚。
中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們看了很多，學(xué)習(xí)中央文件，學(xué)來(lái)學(xué)去也沒(méi)有說(shuō)要讓房?jī)r(jià)下跌，所以說(shuō)中央是非常英明的。千萬(wàn)不要給老百姓給預(yù)期，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)大幅度地下跌。大幅下跌，那就意味著我們犯了根本和方向性的錯(cuò)誤。
問(wèn)題：昨天新華社也發(fā)文了，辟謠限購(gòu)放松傳聞。這個(gè)時(shí)候大家需要這些來(lái)補(bǔ)充市場(chǎng)信心是么？
【陳勁松】“限購(gòu)、限貸、限備案……”這五限，是我們一定要知道他是在房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候出來(lái)的，從上一屆了出來(lái)一大堆的“限”。然后在去年、前年，這一輪猛烈上漲，那更限，完全正確，我們衷心的擁護(hù)。
接下來(lái)不是那種情況，現(xiàn)在房地產(chǎn)不確定性來(lái)了，不是猛烈上漲了，這幾“限”怎么辦呢？你說(shuō)一下子取消好像鼓勵(lì)大家炒樓，這個(gè)肯定不能取消。怎么辦呢？
你看昨天中央新聞?wù)f的，我覺(jué)得說(shuō)得挺好的“因城施策”，每個(gè)城市都不太一樣。我覺(jué)得蠻好的，“堅(jiān)決不能炒樓”，這就對(duì)了，現(xiàn)在沒(méi)什么人炒樓了。這個(gè)話是對(duì)的，萬(wàn)一放開(kāi)了大家都跑北京、上海、深圳炒樓怎么辦？我覺(jué)得中央的這些政策，我認(rèn)為我們要了解他，有一個(gè)因城施策。
不取消能不能小修小改呢？因城施策呢？當(dāng)然可以了。因城施策。原先大家還壓著一堆合同不給備案呢。我們的數(shù)據(jù)很多是滯后的。中國(guó)為什么不能用數(shù)據(jù)管理呢？因?yàn)槭袌?chǎng)是扭曲的。
這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)不明甚至是有往下趨勢(shì)的時(shí)候，你就給他備了就完了，再不給備這個(gè)合同就問(wèn)題了，這個(gè)合同我可以不買(mǎi)了，因?yàn)槟銢](méi)備案相當(dāng)于你沒(méi)認(rèn)可。
所以你看政府這只手及時(shí)地伸出去控制，也要及時(shí)地放手。這個(gè)我認(rèn)為是特別重要的。
問(wèn)題：那您覺(jué)得現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)情況下，房?jī)r(jià)還需要抑制么，房?jī)r(jià)還有泡沫么？
【陳勁松】現(xiàn)在正在抑制，我覺(jué)得抑制得挺好。怎么抑制呢？在快速上漲非理性的時(shí)候一定要按住。當(dāng)已經(jīng)沒(méi)有那個(gè)趨勢(shì)的時(shí)候，你就要用最基本的來(lái)，就是經(jīng)濟(jì)手段，比如說(shuō)杠桿，杠桿別放得太快。最終用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，市場(chǎng)上產(chǎn)生的數(shù)據(jù)都是真實(shí)的，都是自然的。
現(xiàn)在我對(duì)這個(gè)充滿信心，我認(rèn)為距離真真實(shí)不遠(yuǎn)了，我們對(duì)調(diào)控進(jìn)行一下微調(diào)，比如北京白領(lǐng)買(mǎi)廊坊的房子限購(gòu)，比如深圳白領(lǐng)買(mǎi)惠州還不限購(gòu)，買(mǎi)東莞是限購(gòu)。東莞跟深圳你知道是什么關(guān)系嗎？那是半個(gè)小時(shí)的工作圈了。半個(gè)小時(shí)的工作圈，深港大灣區(qū)就是一個(gè)城市，他要限，有這個(gè)必要嗎？最起碼深圳和東莞不限，你這個(gè)數(shù)據(jù)不要深圳就深圳數(shù)據(jù)，東莞就東莞數(shù)據(jù)，我們來(lái)個(gè)“大灣區(qū)數(shù)據(jù)”一體化。
問(wèn)題：你覺(jué)得這個(gè)可以實(shí)現(xiàn)嗎？其實(shí)很多一直在講，說(shuō)深莞惠一體化之類(lèi)的。
【陳勁松】這個(gè)是中央政策，怎么能不實(shí)現(xiàn)呢？我們不能懷疑大灣區(qū)的中央政策吧？只要是大灣區(qū)，人員這種互通，這種居住地跟工作地的互通，這是必然的。
否則怎么叫一個(gè)區(qū)域呢，都不在一個(gè)市。這件事媒體天天炒，說(shuō)誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)房?jī)r(jià)漲誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)房?jī)r(jià)跌，這一點(diǎn)意義都沒(méi)有，我認(rèn)為近來(lái)媒體不抓主要的問(wèn)題。
抓眼球沒(méi)意義，就是給中央上眼藥，給市場(chǎng)帶來(lái)振動(dòng)。說(shuō)“跌了”，其實(shí)沒(méi)怎么跌?！皾q了，難受，那個(gè)公司要死了?！比思夜緵](méi)死，干嘛要做這個(gè)事?！吧钲谌速I(mǎi)不起了，想買(mǎi)東莞”，這個(gè)事為什么不行？東莞跟深圳現(xiàn)在你看基本上是城市內(nèi)部的交通了。
深圳安居集團(tuán)剛剛在塘廈拿了一塊地。為什么市場(chǎng)不能解決呢？類(lèi)似這種事情我覺(jué)得媒體多關(guān)注，我們的媒體天天追著市場(chǎng)，然后造新聞，造熱點(diǎn)，希望哪個(gè)企業(yè)家出點(diǎn)事，沒(méi)意思，發(fā)揮點(diǎn)正能量，給政府多提點(diǎn)正確的建議。比如深圳東莞為什么不能統(tǒng)一制定一個(gè)控制房?jī)r(jià)的規(guī)則，一下子房?jī)r(jià)就降了，深圳多高。
問(wèn)題：這個(gè)是屬于被平均啊。
【陳勁松】被平均很好，給中央減負(fù)，給領(lǐng)導(dǎo)減壓，給老百姓打開(kāi)市場(chǎng)，多好的事。你讓人買(mǎi)樓就得解決交通，當(dāng)然是城際軌道了，這些事是非常重要的，這是大灣區(qū)的根本，這是城市化的下半場(chǎng)。
你媒體干嘛去了？媒體啥都不管，天天盯著哪個(gè)樓盤(pán)。我跟你說(shuō)，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家全完蛋了？不是這樣的，怎么會(huì)呢？我們多大的一個(gè)體量啊。網(wǎng)絡(luò)媒體吸引眼球沒(méi)辦法，但是我覺(jué)得這樣做的結(jié)果好嗎你們覺(jué)得，我覺(jué)得不好，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，一會(huì)兒跌、一會(huì)兒漲，有意思嗎？買(mǎi)樓在意一兩年的跌漲嗎？你也賣(mài)不了，跟你有什么關(guān)系啊？本身就是錯(cuò)的。
兩年能讓你賣(mài)？他現(xiàn)在的漲跌價(jià)跟你有什么關(guān)系？漲了你能賣(mài)嗎？你交多少稅呢？你也賣(mài)不了。對(duì)房地產(chǎn)我就覺(jué)得，能不能我們的媒體回到有點(diǎn)素質(zhì)。大多數(shù)的老百姓是沉默的，就看幾個(gè)媒體、自媒體在那兒說(shuō)，然后政府壓力也大。
問(wèn)題：最近重提空置稅、包括房產(chǎn)稅，這些稅真的能夠控制房?jī)r(jià)嗎？
【陳勁松】空置稅這件事到底國(guó)際上有幾個(gè)國(guó)家在征收？怎么征收，花了多少成本。真正空置稅是什么？怎么界定空置??？香港是非常簡(jiǎn)單的，香港空置稅是特別有意思的，跟我們的情況不一樣。香港是征空置稅，他們是征開(kāi)發(fā)商，你這個(gè)房子入伙了不賣(mài)就交空置稅。
問(wèn)題：那房產(chǎn)稅呢？
【陳勁松】房產(chǎn)稅是比較大的，目前流行的版本，房產(chǎn)稅我認(rèn)為是必要的，首先持有環(huán)節(jié)沒(méi)有稅收了，就是一把把50年土地出讓全出讓了，然后持有的環(huán)節(jié)就沒(méi)稅收。
因此持有房子、持有產(chǎn)權(quán)，除了物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)是有大批房子的人賴著不交了，他也不住。持有房子增加點(diǎn)成本也沒(méi)什么不行，好事。關(guān)鍵是，怎么定義，怎么收，這件事我覺(jué)得是有爭(zhēng)議的。
比如說(shuō)按照目前流傳的版本，香港不是也流傳了大陸怎么收稅，第一套的面積怎么樣，第二套、第三套怎么樣，超過(guò)多少的面積怎么著。最終是收得很貴的，但是第一套可以免征。就這個(gè)事稅收的成本都太高了。我不認(rèn)為網(wǎng)傳版本這么復(fù)雜能收上來(lái)，太復(fù)雜了。
問(wèn)題：所以你覺(jué)得這個(gè)事情還得一段時(shí)間嗎？
【陳勁松】沒(méi)有，想簡(jiǎn)單立馬收，學(xué)香港。我們有一個(gè)很好的榜樣是香港，他收得干凈利索，老百姓也愿意交，那就是香港的房地產(chǎn)稅叫做差餉，你這個(gè)房子得有警察給你站崗維持治安吧，你得給警察出糧，香港他用的詞匯都是清朝的詞匯“差餉”，他叫“差餉物業(yè)附加稅”。
這個(gè)給政府了。
差餉這件事他怎么評(píng)估呢？沒(méi)有首套、二套，根本就沒(méi)有。沒(méi)有多少平米、多少豪宅，沒(méi)有。統(tǒng)一按你這個(gè)房子市場(chǎng)評(píng)估的租金，一年交一個(gè)月或者是交兩個(gè)月。
非常合理，你房子大租金也高，你交一個(gè)月的租金。好收吧？公平吧？非常好收，非常公平。
房產(chǎn)稅學(xué)香港就好了，這個(gè)事也不復(fù)雜，也能快點(diǎn)收。
問(wèn)題：2008年到2018年這十年里，08年、2013年、2018年，您覺(jué)得這三次的波動(dòng)有什么不一樣的地方嗎？
【陳勁松】08年、13年和18年，一樣的地方都是碰到了外部的問(wèn)題，外部有問(wèn)題，然后我們國(guó)家正好都是在房?jī)r(jià)迅速上漲的時(shí)候，突然碰到外部有問(wèn)題。整個(gè)波動(dòng)仔細(xì)想想就是兩個(gè)因素，一個(gè)是錢(qián)，銀行。一個(gè)是政策。
所以你看08年的4萬(wàn)億迅速地調(diào)整政策。13年又回來(lái)了，13年也一樣，沒(méi)那么嚴(yán)重。今年不太一樣了，想再回到以前靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，鼓勵(lì)大家多買(mǎi)房這個(gè)事不可能，這個(gè)事絕對(duì)到頭了，其他都差不多。
問(wèn)題：您覺(jué)得在這十年里面，您包括世聯(lián)行經(jīng)歷過(guò)的，讓您比較記憶深刻的時(shí)刻是什么時(shí)候？在這十年里面房?jī)r(jià)的波動(dòng)是不是出乎您的意料？
【陳勁松】房?jī)r(jià)完全出乎我的意料，我覺(jué)得是誰(shuí)都沒(méi)有想到的，基本都想不到。最主要的原因不是說(shuō)大家都不專(zhuān)業(yè)，是不知道要發(fā)那么多的鈔票，這個(gè)是想不到的。鈔票發(fā)出來(lái)，累積在房子上，不累積在杯子上，這都是正確的。
世聯(lián)實(shí)際上是一個(gè)沒(méi)有太多故事的公司，世聯(lián)25年沒(méi)什么太多的故事。比如說(shuō)我們跟萬(wàn)科比，我們沒(méi)啥故事，我們都是小故事。我們92、93年成立，實(shí)際上是“南巡”之后，我們這幫人一開(kāi)始就制定了這么一個(gè)行業(yè)，一開(kāi)始就干輕資產(chǎn)、干交易服務(wù)，25年不動(dòng)，你說(shuō)多膩歪人啊，哪有啥故事。
問(wèn)題：這25年里面地產(chǎn)行業(yè)的變化企事業(yè)是挺大的，也有一些很艱難的時(shí)刻，現(xiàn)在此刻當(dāng)下，您覺(jué)得您的經(jīng)歷的里面，如果要排序的話，2018年算是最艱難時(shí)刻的第幾位？
【陳勁松】我們最艱難時(shí)刻那個(gè)時(shí)候都是在最年輕的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候也沒(méi)有覺(jué)得艱難。反正那個(gè)時(shí)候你不干這個(gè)干啥呢？那個(gè)時(shí)候連客戶都沒(méi)有，也沒(méi)有覺(jué)得艱難。現(xiàn)在回想的時(shí)候那個(gè)時(shí)候就因?yàn)槟贻p，以前根本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這事。實(shí)際上2008年算不算行業(yè)最艱難的？我都覺(jué)得不是。
你說(shuō)企業(yè)都是收入營(yíng)收幾十個(gè)億了，你怎么算艱難？你就自己沒(méi)管好，你沒(méi)利潤(rùn)自己沒(méi)管好，或者說(shuō)你進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，需要多花錢(qián)，暫時(shí)產(chǎn)生不了利潤(rùn)，都遇上了，那個(gè)怎么算艱難呢？
問(wèn)題：萬(wàn)科自己在那里都說(shuō)要“活下去”。
【陳勁松】當(dāng)然，那是提醒自己的，提醒行業(yè)，我覺(jué)得挺好的。
問(wèn)題：包括其實(shí)中原也有出來(lái)“排隊(duì)去死”的聲音，大家會(huì)突然發(fā)現(xiàn)，不管是代理行也好、開(kāi)發(fā)商也好，好像都在面臨一個(gè)比較艱難的時(shí)刻。
【陳勁松】就是轉(zhuǎn)型時(shí)刻，轉(zhuǎn)型時(shí)刻你說(shuō)艱不艱難？什么叫艱難，兩個(gè)艱難。第一，現(xiàn)金流馬上斷了，第二是轉(zhuǎn)型你面對(duì)的是一個(gè)完全不確定的市場(chǎng)，焦慮。房地產(chǎn)沒(méi)有，第一現(xiàn)金流要不要死這是分公司說(shuō)的，如果全行業(yè)現(xiàn)金流都斷，那沒(méi)有。尤其是代理商，代理商管好自己怎么現(xiàn)金流斷了呢？你不亂投資，你不去投礦去，也有人這么干的。也沒(méi)有在網(wǎng)絡(luò)上燒錢(qián)去燒一個(gè)什么2C的平臺(tái)去，那怎么會(huì)斷呢？沒(méi)道理。第二，你轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)是不是有規(guī)模了，應(yīng)該有了，不小了。
那么你就是要好好干就完了，有啥焦慮的？你把自己的本事培養(yǎng)出來(lái)就完了，你焦慮什么呢？焦慮就是有想法沒(méi)辦法，焦慮是沒(méi)有辦法，完全取決于形勢(shì)、政策。形勢(shì)好我就好，形勢(shì)不好我就不好，那個(gè)才焦慮。
我們自己原先那套習(xí)慣改啊，又有方向又不是高科技，不用跟中美打毛衣戰(zhàn)，不用看特朗普的臉色，有那么大的焦慮嗎？我是覺(jué)得，反正我覺(jué)得這樣說(shuō)民營(yíng)企業(yè)到了很困難的時(shí)刻，從股市的表現(xiàn)上都可以看得出去，這是對(duì)的。但是說(shuō)把焦慮情緒蔓延，說(shuō)什么事都不確定。不是，我不認(rèn)可。
問(wèn)題：如果覺(jué)得現(xiàn)在用一個(gè)詞形容世聯(lián)行的狀態(tài)的話，您覺(jué)得應(yīng)該是什么？
【陳勁松】“回到根本的商業(yè)價(jià)值”，就這一句話。現(xiàn)在往回走走，原先是為了增量市場(chǎng)、大發(fā)展，跟著形勢(shì)、滿足形勢(shì)，滿足形勢(shì)有的時(shí)候他就沒(méi)有回到根本，什么叫“回到根本”，“回到根本”就是你到底有啥價(jià)值，沒(méi)有價(jià)值那就瘦身，有價(jià)值就拼命積累，好的時(shí)候也這樣干，差的時(shí)候更要這樣干，還有焦慮嗎？
問(wèn)題：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展的紅利期了。包括“現(xiàn)售”政策要推行，開(kāi)發(fā)商要涼了么，未來(lái)到底要怎么樣發(fā)展？
【陳勁松】如果一個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)阿貓阿狗任何地方都做得挺好，都賺了大把錢(qián)，這本身就不是一個(gè)正常的現(xiàn)象。正常的行業(yè)就是有人做得好有人做得不好，有人甚至是倒閉，有人還能掙大錢(qián)，就是這樣的，這不是一個(gè)正常的事。怎么樣回到正常呢？房地產(chǎn)涼了？誰(shuí)涼？具體一點(diǎn)，你不能說(shuō)“開(kāi)發(fā)商”，那多了。
洗牌這個(gè)話我都覺(jué)得不用這話沒(méi)啥意思，都說(shuō)了十來(lái)年了。整個(gè)是規(guī)則轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)發(fā)生變化，這個(gè)時(shí)候適者生存。這都是對(duì)的，這都是期盼已久的，這都是老百姓也歡迎的，也是中央歡迎的，這個(gè)東西就來(lái)了。
問(wèn)題：世聯(lián)行也在嘗試做長(zhǎng)租公寓。您怎么看待市場(chǎng)的格局，紅璞在這一塊的表現(xiàn)，以及在我們世聯(lián)行的戰(zhàn)略是怎樣的，有沒(méi)有一個(gè)清晰的定位？
【陳勁松】我們現(xiàn)在就是比較清晰了，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格中央說(shuō)就兩條，仔細(xì)看中央的文件，我是十九大報(bào)告認(rèn)真讀，中央的精神認(rèn)真體會(huì)。中央就講了兩條，價(jià)格保持基本穩(wěn)定，第二是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。沒(méi)炒的了，房子是用來(lái)住的，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，價(jià)格基本穩(wěn)定不讓你亂炒了，中央也在慢慢走著探討。
房地產(chǎn)下半場(chǎng)房子有沒(méi)有得賣(mài)？當(dāng)然有了，城市化還沒(méi)結(jié)束呢，那個(gè)是我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)。還有一類(lèi)叫“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，服務(wù)租賃是我們主營(yíng)業(yè)務(wù)，兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)完全對(duì)應(yīng)中央兩個(gè)方向。
問(wèn)題：那您覺(jué)得現(xiàn)在紅璞的表現(xiàn)怎么樣？達(dá)到您的預(yù)期嗎？
【陳勁松】當(dāng)然沒(méi)有達(dá)到，早呢，我們才多少，我們才不到3萬(wàn)間左右，太少了。我們目標(biāo)是多少100萬(wàn)間。
問(wèn)題：您覺(jué)得要多長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到？
【陳勁松】那不知道，那得看政策，我們希望越快越好。但是說(shuō)句實(shí)在話，目前今年和短時(shí)期錢(qián)緊張，我們也不能過(guò)渡借債。第二，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)在上市公司的報(bào)表里面體現(xiàn)是成本，所以說(shuō)嚴(yán)重影響世聯(lián)行的利潤(rùn)表。
評(píng)價(jià)你根據(jù)你上市公司的盈利來(lái)評(píng)價(jià)，那我們現(xiàn)在就面臨著這個(gè)問(wèn)題，面臨這個(gè)你說(shuō)焦慮，你能解決嗎？你能讓他說(shuō)財(cái)務(wù)報(bào)表里面不能算是成本？他也不聽(tīng)我的啊，我也只能硬著頭皮，我的利潤(rùn)也就不會(huì)高速增長(zhǎng)，因?yàn)槲冶仨毜酶?，我按照中央的政策?lái)干也沒(méi)毛病，長(zhǎng)期來(lái)看那是有益的，只不過(guò)我現(xiàn)在必須得挺過(guò)去。你不能第一是什么都不變，什么代價(jià)都不付，沒(méi)有那種好事。
問(wèn)題：讓你現(xiàn)在給紅璞這個(gè)業(yè)務(wù)板塊打分的話，您打多少分？
【陳勁松】我覺(jué)得就是65分吧。
問(wèn)題：其實(shí)你們?cè)趶V州的市場(chǎng)已經(jīng)做到第一的位置了。為什么一直沒(méi)有來(lái)深圳？
【陳勁松】在全國(guó)還不均衡。太貴了，我幸虧沒(méi)在深圳，我要在深圳你說(shuō)我現(xiàn)在難受吧。
問(wèn)題：其實(shí)除了長(zhǎng)租公寓這一塊，現(xiàn)在很多人都在說(shuō)中國(guó)未來(lái)越來(lái)越走入老齡化的時(shí)代了，即便是這樣的一個(gè)市場(chǎng)，您覺(jué)得長(zhǎng)租公寓還有很大的空間嗎？
【陳勁松】太有了，你知道怎么養(yǎng)老嗎？大部分的普通人。我記得世聯(lián)行原先跟日本探討過(guò)養(yǎng)老社區(qū)的一些議題，就在前幾年已經(jīng)開(kāi)始了。養(yǎng)老就是老年人的集中公寓，就是長(zhǎng)租公寓的變形。
問(wèn)題：您已經(jīng)做好準(zhǔn)備了？
【陳勁松】一定是，我們都是住在集中的，有護(hù)士能照顧一堆的。我們這一代又是中國(guó)當(dāng)時(shí)是嬰兒潮第一波，60年代的饑荒過(guò)去之后猛生的這幫人，我們這幫人的人口人數(shù)比較多，怎么辦？我現(xiàn)在還是屬于還在干活，還在創(chuàng)造價(jià)值，中國(guó)會(huì)突然面臨一堆這樣的，這種人還有錢(qián)，這種人是中國(guó)改革開(kāi)放最有錢(qián)的一幫，怎么辦？你有資產(chǎn)大房子住那試試？沒(méi)辦法。
問(wèn)題：前兩年很多的開(kāi)發(fā)商在這個(gè)領(lǐng)域有很多的聲音出來(lái)，這兩年聲音消沉了，就是像您說(shuō)的時(shí)間還沒(méi)有到。
【陳勁松】就是還沒(méi)到，咱們有一個(gè)趨勢(shì)，不是馬上到，我說(shuō)的是下半場(chǎng)，我說(shuō)下半場(chǎng)的時(shí)候十年了。人家說(shuō)陳勁松老那么說(shuō)，一直下半場(chǎng)怎么老是不來(lái)，老是上半場(chǎng)，這是一個(gè)趨勢(shì)，不是明天到。舉例說(shuō)AI，機(jī)器人照顧老人這是一個(gè)趨勢(shì)，可能十年、二十年都照顧不了。你不能說(shuō)馬上咱們機(jī)器人你試試。
問(wèn)題：現(xiàn)在大家在轉(zhuǎn)型和探索的，除了長(zhǎng)租公寓以外，下半場(chǎng)還有什么領(lǐng)域？
【陳勁松】仔細(xì)看十九大報(bào)告寫(xiě)得可清楚了，寫(xiě)得那么清楚，以至于再問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的我都認(rèn)為就是沒(méi)好好學(xué)習(xí)黨中央的文件。黨是領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)，指引方向，十九大報(bào)告寫(xiě)得多清楚啊，城市群，產(chǎn)業(yè)集中…
下半場(chǎng)中國(guó)房地產(chǎn)不讓炒，不讓炒就是不能流動(dòng)了，流動(dòng)速度慢了。那怎么辦呢？不動(dòng)產(chǎn)如果資產(chǎn)不能流動(dòng)，那就發(fā)展得有問(wèn)題了，所以這個(gè)流動(dòng)將來(lái)會(huì)變成資產(chǎn)管理，美國(guó)就是這樣的，日本也是，挺好的。在這一方面大家先做好充分的探討，我覺(jué)得其他就按照黨指引的方向奮勇前進(jìn)，沒(méi)有啥毛病。
問(wèn)題：今年是改革開(kāi)放四十年，在這四十年里面您最大的感慨是什么，現(xiàn)在您所取得的這種成就是不是你夢(mèng)想過(guò)最大的成就？
【陳勁松】我就說(shuō)實(shí)話，根本就沒(méi)啥夢(mèng)想，原先我跟我太太創(chuàng)立世聯(lián)的時(shí)候，那時(shí)候最多就說(shuō)掙500萬(wàn)，掙500萬(wàn)人生理想全都實(shí)現(xiàn)了，咱們?nèi)澜缏糜稳?。很多人說(shuō)有很大的理想，那我覺(jué)得我都挺佩服的，反正我沒(méi)有。
【提問(wèn)】如果你自己評(píng)價(jià)，那您覺(jué)得您現(xiàn)在算不算是改革開(kāi)放四十年里一個(gè)成功的企業(yè)家？
【陳勁松】我們這一代企業(yè)家，92年創(chuàng)立的這批企業(yè)家跟一開(kāi)始那批不太一樣，一開(kāi)始很多人是個(gè)體戶出身，是社會(huì)邊緣人，他們是很邊緣，比如炒瓜子、倒騰服裝這一批的企業(yè)家素質(zhì)相對(duì)低，像王石這種高手少，這批企業(yè)家剩下的也不多，要不企業(yè)破產(chǎn)了，要不被抓了。
我們“92派”是一波，這一波是知識(shí)分子多。還有第三波就是馬化騰，就是IT，他那波是國(guó)際化的。我們這波是本土，體制內(nèi)或者是體制內(nèi)工作過(guò)，有學(xué)歷的人創(chuàng)業(yè)的92派。第三波是IT，完全跟美國(guó)對(duì)接的。三波企業(yè)家里面有夢(mèng)想的是第三波，他們是IT他們有國(guó)際視野，他們看到了谷歌、看到了雅虎等等，他說(shuō)我要在中國(guó)干中國(guó)雅虎，他們就這么走出來(lái)的，其他也就是照搬人家的基本概念在中國(guó)落地，誰(shuí)落地好誰(shuí)發(fā)展，然后繼續(xù)前進(jìn)，非常好，這波是我們的學(xué)習(xí)榜樣。
我們92派這一波說(shuō)當(dāng)初有多大的夢(mèng)想，反正我不是。
問(wèn)題：就是跟著時(shí)代走。
【陳勁松】對(duì)，實(shí)際上就是跟著時(shí)代走，做得好了就說(shuō)是時(shí)代的受益者，也有做不好的。所以我們說(shuō)夢(mèng)想早就超過(guò)了自己的夢(mèng)想了，怎么辦呢？那就得不斷地帶領(lǐng)這幫你的同伴，不斷樹(shù)立新的目標(biāo)，跟著時(shí)代走。時(shí)代提出新的課題你要解決，當(dāng)你解決不了的時(shí)候你被淘汰，這都是非常正常的。
問(wèn)題：你有害怕過(guò)被淘汰嗎？
【陳勁松】其實(shí)被淘汰是一個(gè)必然的過(guò)程，不被淘汰是非常偶然的。
那怎么辦呢？你就帶著同伴不斷地學(xué)習(xí)、不斷地檢討，咱們的中國(guó)企業(yè)家像任正非他就是這樣的，他這種生活也有人覺(jué)得未必是自己的學(xué)習(xí)，但是我覺(jué)得我們向華為學(xué)習(xí)就學(xué)習(xí)華為這種不斷地自我檢討、不斷地樹(shù)立新的目標(biāo)，然后不斷地否定自己以前的一些觀點(diǎn)，都是這樣的。
華為以前說(shuō)了，絕對(duì)不做終端的，那現(xiàn)在做了，那就是時(shí)代變了。也不能說(shuō)任正非你怎么出爾反爾，就是跟著時(shí)代走。你跟不上時(shí)代被淘汰，那就得認(rèn)了。新的人又比你好了。
問(wèn)題：馬云終于成功宣布退休搞慈善教育了，您是否考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)接班？退休后您最想做什么？
【陳勁松】我比馬云大一歲。我不像馬云，我得跟王石學(xué)，王石接班人是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，郁亮是代表，這是對(duì)的。你押寶押誰(shuí)呢？事實(shí)上我們這幫人談退休我覺(jué)得還早一點(diǎn)，馬云可能他達(dá)到了那個(gè)境界了，我還沒(méi)有達(dá)到。
我覺(jué)得我們現(xiàn)在這幫人就是幾條，第一就是鍛煉身體，第二是跟上時(shí)代，第三在你第一代創(chuàng)業(yè)的你的公司還沒(méi)達(dá)到一個(gè)自動(dòng)波的情況下，我覺(jué)得不現(xiàn)實(shí)。
房地產(chǎn)又開(kāi)始新的一輪的變化，這個(gè)時(shí)候創(chuàng)業(yè)者跟團(tuán)隊(duì)這種血濃于水和共同奮斗的精神是分開(kāi)不了的，如果華為沒(méi)有任正非你試試，任正非已經(jīng)70多歲了，任正非說(shuō)哪年退休？他到現(xiàn)在也沒(méi)有說(shuō)。所以我覺(jué)得這個(gè)事是一個(gè)趨勢(shì)，每個(gè)人都得退，但是跟每個(gè)人的實(shí)際情況不一樣，身體要鍛煉好了。
問(wèn)題：如果現(xiàn)在一個(gè)20多歲的年輕人來(lái)到北上廣深，你還會(huì)建議他們買(mǎi)房子嗎？或者給他們什么樣的居住建議？
【陳勁松】十年前我也這樣說(shuō)過(guò)，年輕人別把房子太當(dāng)回事?，F(xiàn)在依然是，更是，已經(jīng)都這么貴了，也就是說(shuō)你的一生房子決定的不多，他就決定了一點(diǎn)資產(chǎn)，可能還帶來(lái)了很多負(fù)面的。
決定你一生幸福的事可能比這個(gè)重要得多的事大把，比如說(shuō)選一個(gè)你特別喜歡的工作。因?yàn)楹芏嗳说墓ぷ鞑皇亲约合矚g的。要選一個(gè)自己特別喜歡的工作，然后再提升自己工作的能力，這是最大的一件事。第二件事，找一個(gè)你特別喜歡的人談戀愛(ài)，這個(gè)事是一生幸福重要的因素的第二點(diǎn)。
問(wèn)題：你年輕的時(shí)候也踐行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，為了愛(ài)情南下創(chuàng)業(yè)然后努力掙500萬(wàn)。
【陳勁松】那個(gè)時(shí)候我也沒(méi)有買(mǎi)房，我也買(mǎi)不起房。我90年來(lái)深圳，那房子也都7、8千塊錢(qián)呢，你想想最起碼的很差的4、5千，你想想100平米得多少錢(qián)？40、50萬(wàn)，那么貴怎么可能買(mǎi)得起。所以說(shuō)買(mǎi)房子的事尤其對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)決你未來(lái)幸福最重要的事情到底是什么就想明白，就干那個(gè)。當(dāng)然等你有實(shí)力不要負(fù)那么多債的情況下買(mǎi)房，買(mǎi)房為了住，不是為了炒，我覺(jué)得還是可以的。
始終這個(gè)觀點(diǎn)，什么時(shí)候都是這樣，任何時(shí)候都是這樣。房?jī)r(jià)漲是對(duì)的，房?jī)r(jià)跌也一樣。這是第一。第二，如果說(shuō)你已經(jīng)有足夠的首付想買(mǎi)房怎么買(mǎi)，那就是另外一件事。所以千萬(wàn)不能把兩個(gè)事混為一談。
問(wèn)題：你非常有學(xué)者的氣質(zhì)，看你經(jīng)常寫(xiě)東西，很多人很難堅(jiān)持。
【陳勁松】我現(xiàn)在堅(jiān)持得也很少了，現(xiàn)在你說(shuō)你老發(fā)公眾號(hào)，你寫(xiě)文章怎么會(huì)一直有你的觀點(diǎn)呢？他一定是學(xué)習(xí)來(lái)的，我現(xiàn)在就是學(xué)習(xí)，我覺(jué)得學(xué)習(xí)不夠。實(shí)際上我還是想學(xué)習(xí)，我覺(jué)得學(xué)習(xí)這件事挺好的，比如說(shuō)選一個(gè)題目然后去當(dāng)個(gè)博士生、訪問(wèn)學(xué)者，然后調(diào)查研究寫(xiě)東西，這個(gè)事我特別愿意干。
另外，國(guó)外學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)很寶貴。比如我這次去迪拜，我看了以后我就特別地感覺(jué)值得我們房地產(chǎn)下半場(chǎng)學(xué)習(xí)的，我覺(jué)得應(yīng)該我們也會(huì)向迪拜學(xué)習(xí)，迪拜完全是在沙漠建立一個(gè)新城，現(xiàn)在也50%的建筑是在建工程。那我就去買(mǎi)樓，我到哪學(xué)習(xí)，第一是先去售樓處，真不貴。
這是我調(diào)研的一個(gè)基本的，我到哪去想了解這個(gè)地方你到哪個(gè)城市，想了解哪個(gè)城市，你最好的辦法就是去售樓處。一個(gè)是寫(xiě)字樓的，一個(gè)是住宅的，一個(gè)是豪宅的，然后你再整一個(gè)普通公寓的，你去售樓處基本上就清楚了。最快的半天時(shí)間，一個(gè)城市基本上就明白了。
我一看便宜，但是他們的成本比我們還高，他們是在沙漠中建的，所有的植物都是滴灌的、填海的，但是他地價(jià)真便宜。迪拜的開(kāi)發(fā)商其實(shí)是國(guó)營(yíng)單位，他根本不以賺利潤(rùn)為他的出發(fā)點(diǎn)，他是以吸引更多的人來(lái)住在這里面。那你一看所有的配套，從奢侈到最底端的配套都是齊的。
奢侈就奢侈到極點(diǎn)，你老板也歡迎你來(lái)，有別墅，便宜也有便宜的房子，都有，他的運(yùn)營(yíng)成本不高。一個(gè)憑空而造的城市，你現(xiàn)在看哪個(gè)國(guó)際大公司在迪拜沒(méi)有分公司？華為M20就得在迪拜開(kāi)全球發(fā)布，他立馬形成了中東的中心，怎么形成的？房地產(chǎn)起了巨大的作用，千萬(wàn)不要小瞧房地產(chǎn)，迪拜就告訴了我們。房子是為了住的嗎？是，沒(méi)人炒，因?yàn)樾路孔釉丛床粩啵?yīng)有。二手樓怎么會(huì)有市場(chǎng)炒樓呢？我們這里供應(yīng)嚴(yán)重不足才會(huì)有這樣的情況。
向全球開(kāi)放，任何人都能買(mǎi)，什么證件都能買(mǎi)，交錢(qián)就行，他說(shuō)我根本分辨不出來(lái)你是不是來(lái)這兒住還是來(lái)投資的，根本不關(guān)心這事。然后你就看到了，迪拜本地的人口才10%，也就是說(shuō)90%是全球的人。
治安好得不得了，他就把這個(gè)事跟你講明白了。
我們的新區(qū)也多，你看新區(qū)的房?jī)r(jià)漲的，迪拜已經(jīng)二十年了，房?jī)r(jià)不漲，不太漲，但是回報(bào)率很高。你買(mǎi)一個(gè)房子出租大概都在6—8%。這么厲害，他的方向堅(jiān)持的都對(duì)了，如果我們一個(gè)新城有迪拜的配套、有迪拜的房?jī)r(jià)，他當(dāng)然會(huì)是一個(gè)大中心。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)下半場(chǎng)也得解決這個(gè)事，房子不是為了炒的，人家不是為了炒的，人家是為了招商引資。
所以我們說(shuō)我們要學(xué)習(xí)，我們別以為我們自己什么都走到頭了，我剛才說(shuō)稅收向香港學(xué)習(xí)，新城建設(shè)學(xué)迪拜。
