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2018年是改革開放40周年，在過去40年里，中國是令人矚目的成功典范：一個貧窮的國家遵循量身定制的的現(xiàn)代化藍(lán)圖，躋身于世界經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)國之林。
在中國的崛起之路上，無數(shù)企業(yè)家不懈奮斗、逢山開路、遇水架橋的精神和行動，譜寫了國家及世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史篇章。在最需要創(chuàng)新和勇氣的年代里，即使飽受質(zhì)疑、舉步維艱，他們依然不改初心，為理想所驅(qū)動、并感召志同道合者向前奮進(jìn)。
“原先上半場，開發(fā)商是主角，下半場，存量房的運營是主角，那都是我們的活兒。”
就在市場普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，“無利”可圖甚或”微利”的時候，陳勁松的這番話顯示出志在必得。
陳勁松，國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，世聯(lián)行掌門人。
90年代，他放棄香港穩(wěn)定工作來到深圳，和太太佟捷白手起家創(chuàng)業(yè)。
房地產(chǎn)市場蕭條，他用兩個月，把一年無人問津的爛尾樓銷售一空。
房地產(chǎn)開發(fā)繁盛，他不建樓不買地，反而一門心思做地產(chǎn)咨詢。
2009年，在質(zhì)疑聲中他推動公司上市，成為A股首家房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。
2014年，去“地產(chǎn)”，更名世聯(lián)行，打造中國不動產(chǎn)交易全鏈條的服務(wù)模式。
2017年，世聯(lián)行業(yè)績刷新歷史，較上市時營收增長超過十倍。
2018年，他總結(jié)自己的創(chuàng)業(yè)經(jīng)：“不要挑市場火的時候創(chuàng)業(yè)，一定要在市場最艱難的時候創(chuàng)業(yè)”。
雙肩包，一身休閑套裝，站在早高峰等電梯的隊列里，看似平凡的這個男人，實際上運轉(zhuǎn)著一家市值超過百億的上市公司。
在深圳羅湖商務(wù)中心大樓，10至15層都屬于世聯(lián)行，來往的員工對于在電梯里碰到“老大”，已經(jīng)習(xí)以為常。
專訪陳勁松并不容易，他滿世界飛，邀約敲了近兩個月，才在他回深圳的一星期里偷得半天空閑?！爸饕€是忙公司轉(zhuǎn)型，我們剛剛轉(zhuǎn)了一半，還沒轉(zhuǎn)完呢，一大堆事，市場情況也不好?！彼@樣解釋。
可能是房地產(chǎn)行業(yè)總處于聚光燈之下，圍繞著世聯(lián)行總有些爭議的聲音。最新的負(fù)面消息來自于，10月10日世聯(lián)行內(nèi)部下達(dá)的《集團(tuán)行政部關(guān)于“節(jié)支增效”的通知》，要求員工“齊心協(xié)力、開源節(jié)流”。這被市場解讀為房地產(chǎn)市場遇冷，房地產(chǎn)中介行業(yè)也受到?jīng)_擊。
問起這事，陳勁松也很大方的承認(rèn)，“是真事，其實平時都不應(yīng)該浪費，不應(yīng)該奢侈，人家萬科都要活下去。凡是公司報銷都是住如家，誰也不能超過我的標(biāo)準(zhǔn)?！彼€展示了自己十幾平米的辦公間，“我這是A股上市公司董事長最小辦公室。”
“最艱難時，你能創(chuàng)造價值，就立住了”
在爭議中前行，在困境中另辟蹊徑，這是陳勁松的一貫作風(fēng)，也是他的創(chuàng)業(yè)故事。
陳勁松，出生于1964年，同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)士及工程管理碩士。畢業(yè)后，在香港中國海外地產(chǎn)任職項目經(jīng)理，那個時候，香港和深圳在房地產(chǎn)市場的差距，如同老師和幼兒。
“當(dāng)時香港是從土地拍賣到賣樓，到竣工，到物業(yè)管理，全是新的?！?0年代初期的中國內(nèi)地，房地產(chǎn)還屬于萌芽狀態(tài)，陳勁松是地產(chǎn)行業(yè)里資歷最老的先行者之一，“非常簡單一句話，從賣土地開始都是學(xué)香港的，賣樓也是?！?/span>
即便兩地差距如此之大，陳勁松還是看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場，“我們當(dāng)時是有很厚的可研報告的，那份報告里，我們當(dāng)時就覺得中國房地產(chǎn)發(fā)展起來將會成為一個世界上最大的房地產(chǎn)市場。”于是，不到30歲的陳勁松，拿著這份可研報告，一腳踏進(jìn)深圳，準(zhǔn)備白手起家創(chuàng)業(yè)。
困境中陳勁松反而覺得“價值來了?！薄笆缆?lián)有一個重要的經(jīng)驗，不要挑市場火的時候創(chuàng)業(yè)，一定要在市場最艱難的時候創(chuàng)業(yè)，當(dāng)市場最艱難的時候，你能創(chuàng)造價值，那你就立住了。世聯(lián)我們從賣爛尾樓開始，消化積壓嘛，這個就是我們的價值。”
當(dāng)年在深圳羅湖的西武百貨樓上有二十套左右現(xiàn)房急賣，委托給陳勁松代理。然而，一沒客戶源，二沒市場，該怎么辦？陳勁松把眼光瞄準(zhǔn)了在東門做商貿(mào)生意的人，大戶型不好賣，學(xué)過建筑工程的陳勁松就將其改造成小戶型，并把小戶型集中起來做成小戶型地產(chǎn)展銷會，在報紙上登廣告，線下發(fā)傳單。沒成想，效果不錯。
“那個是中國最早期的房地產(chǎn)展銷會之一?！本o接著，世聯(lián)又代理了深圳寶安廣場項目，將一個一年一個單位都沒賣出去的樓盤，兩個月銷售一空，創(chuàng)造銷售奇跡，也打響了世聯(lián)的知名度。
“中國房地產(chǎn)問題，不是沒有市場，是我們的產(chǎn)品是不是適銷對路的問題?！标悇潘烧f。
走差異化路線，世聯(lián)開始轉(zhuǎn)型
有了“對路”的營銷模式，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展迅速。2004年確立“全國化”發(fā)展戰(zhàn)略，明確代理和顧問兩大主營業(yè)務(wù)。2009年，世聯(lián)地產(chǎn)登陸資本市場，成為A股第一家房地產(chǎn)綜合服務(wù)公司。
上市之初，陳勁松就給世聯(lián)定下標(biāo)桿，“當(dāng)時我們上市，證監(jiān)會也在問我們，說你們要錢干什么？又不買地、不建房，當(dāng)時我們最主要的是學(xué)標(biāo)桿，比如說國際標(biāo)桿CBRE（世邦魏理仕），它建了很多系統(tǒng)，能夠支持跨地域的發(fā)展?！?/span>
“2013年實際上中國房地產(chǎn)是有一個小小的問題的，因為中國房地產(chǎn)不斷周期性的變化，是不是新房增速一定能長期維持百分之十幾二十的增長，那不會，如果這樣的話，代理新房，光是代理收傭金，這一件事成為我們最主要的收入來源，未來是有問題的?！标悇潘山忉?。
2014年，世聯(lián)地產(chǎn)更名為世聯(lián)行，確立以“服務(wù)、入口、開放、平臺”為核心的祥云戰(zhàn)略，構(gòu)建新的O2M商業(yè)模式。這之后的幾年里，世聯(lián)行陸續(xù)推出世聯(lián)金融的“家圓云貸”、全新互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺“世聯(lián)集”、長租公寓世聯(lián)紅璞公寓、交易后服務(wù)體系世聯(lián)裝飾等等。“走到今天，代理的收入已經(jīng)開始逐漸逐漸從90%，已經(jīng)占到了60%，甚至50%，我們希望代理的收入占公司收入的比例逐漸走到30%左右，世聯(lián)就轉(zhuǎn)型成功了?！?/span>
危機(jī)意識，適者生存
2017年世聯(lián)行營業(yè)收入82.11億元，創(chuàng)下歷史新高，較09年上市時增長超過十倍。世聯(lián)行的轉(zhuǎn)型布局啟動的很早，這也與陳勁松一貫的危機(jī)意識相關(guān)。在陳勁松的辦公室里有一只恐龍的藝術(shù)品，這是世聯(lián)行的吉祥物，小積極。
拿恐龍做吉祥物，就是為了時刻提醒自己，“恐龍雖然生長得很快，但是一定要適應(yīng)環(huán)境的變化，否則這個物種就滅絕了?！?/span>
在公司正廳門口，有一塊“負(fù)面墻”，上面都是關(guān)于世聯(lián)的負(fù)面新聞?！皶r刻看著，要預(yù)見危機(jī)?！标悇潘烧f。最近兩年，最大的爭議來自于紅璞公寓，世聯(lián)行2015年正式啟動的長租公寓項目，也是現(xiàn)在轉(zhuǎn)型布局的重點。投資已經(jīng)超過十億，但目前仍然處于虧損。
世聯(lián)紅璞公寓網(wǎng)頁
在今年舉辦的世聯(lián)行2017業(yè)績說明會上，陳勁松也專門對長租公寓進(jìn)行解答，他認(rèn)為，長租領(lǐng)域的定位，最大的是中低端，剛需。世聯(lián)的布局主要集中在中低端市場，主要二線城市，是集中式的，先把運營的規(guī)模做起來?！拔医衲曛鹿蓶|的信我說了一件事，就是要效率。去杠桿不是最重要的，最主要你的效率有沒有。那效率是什么？效率是組織、管理、系統(tǒng)、規(guī)模的紅利?！?/span>
房地產(chǎn)下半場：邏輯轉(zhuǎn)變
這些年，世聯(lián)行幾乎每年都會出一份對房地產(chǎn)市場的走勢判斷解讀。在地產(chǎn)行業(yè)干了三十多年的陳勁松，對于已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”的房地產(chǎn)，未來的判斷是價值邏輯的變化。
“下半場有兩個基本的判斷，第一，下半場的范圍會更大，就不止是增量市場，存量市場加進(jìn)來，甚至是非商品房加進(jìn)來之后，我們發(fā)現(xiàn)市場是原先的新房交易市場的10倍。第二，未來的邏輯、價值的邏輯發(fā)生變化了，原先房地產(chǎn)價值的邏輯是市場比較邏輯，或者叫增量邊際邏輯?！标悇潘膳e了個例子，2000年時，深圳買房大概200萬，現(xiàn)在的成交金額是2000萬， 200萬房子相當(dāng)于2000萬，這就是上半場的邏輯。
而現(xiàn)在下半場的邏輯是出租回報的邏輯，“因為不讓你炒，這個出租回報的邏輯就是使用的邏輯。第三，中國城市化的邏輯，原先中國，是按一線、二線、三線梯次發(fā)展的市場，將來不是，將來是按城市群，比如說大灣區(qū)，大灣區(qū)的邏輯就是同城化，就是上班一個小時，我們高鐵一坐，我們跟香港，原先一個多小時，現(xiàn)在14分鐘，我們到廣州，這不是量變，這是質(zhì)變，也就是說各種各樣的生活都會在一個大的城市群中誕生，高中低，各種租賃，各種辦公場景?！?/span>
房地產(chǎn)三十年，從房子是不是商品開始，一直到房子是一個資產(chǎn)，然后到房子的使用。陳勁松說接下來就是房子的一系列的運營、管理、不斷的怎么樣進(jìn)行流動，“這個流動跟以前的概念不一樣，以前是房子的交易，未來很可能是房子權(quán)益的份屬。”
而這個下半場邏輯與世聯(lián)行相關(guān)，“下半場，開發(fā)商很可能不是主角，存量房他開發(fā)完了，存量房的運營是主角了，那都是我們的活?！?/span>
熱心公益，一個長情的董事長
盡管公司轉(zhuǎn)型任務(wù)很重，在陳勁松回深圳的一周時間里，他還給自己安排了一場紅樹林濕地保護(hù)基金會的公益活動。王石是基金會的聯(lián)席會長，也是這次活動的首講嘉賓。深圳紅樹林濕地保護(hù)基金會，成立于2012年，陳勁松是第二屆理事會執(zhí)行理事長。
陳勁松的辦公椅是一張皮沙發(fā)，木質(zhì)扶手上很多地方被磨掉漆，這張椅子已經(jīng)跟隨了他25年，跟世聯(lián)行的年齡一般大。他的車也已經(jīng)開了15年，這在上市公司董事長來說，幾乎不可思議。我們問他為什么不換？他的回答很簡潔，“沒必要”。
長時間堅持一件事，喜歡一樣?xùn)|西，已經(jīng)成為陳勁松的習(xí)慣。在之前十多年的房地產(chǎn)“黃金時代”里，通過買地建樓發(fā)家致富的人多不勝數(shù)。但陳勁松在創(chuàng)辦世聯(lián)行的時候，就定下目標(biāo)，“堅決不做開發(fā)商”。在地產(chǎn)中介服務(wù)里，一干就是二十五年。
“我認(rèn)為我是一個膽子很小的人，”陳勁松說，資產(chǎn)太重就會負(fù)債過多，而他自己不愿意負(fù)債經(jīng)營，“為什么要做這行，這行不用太大資金，只要全情投入就行了?！?/span>
陳勁松說，世聯(lián)的轉(zhuǎn)型實際上是中國不動產(chǎn)在不同場景下的集成服務(wù)，哪個能跑得出來，不知道，但是這個努力方向是一定的?！斑@是個具有重大發(fā)展前途的行業(yè)，是比房地產(chǎn)上半場還要波瀾壯闊，而且前景更廣的?！?/span>
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