2019年5月16日晚，深圳世聯(lián)行集團董事長陳勁松先生做客《北大匯豐創(chuàng)講堂》，北京大學匯豐商學院管理實踐教授、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心主任陳瑋教授作為嘉賓主持與其展開精彩對話。
在近兩小時的分享中，陳勁松從信用、杠桿、債務、貨幣等方面分析了中國房地產(chǎn)三十年一變的規(guī)律與具體演變規(guī)則，展現(xiàn)了其方法論指導與獨特的思考方式。
三十年河東，三十年河西
所謂“三十年河東，三十年河西”，對中國房地產(chǎn)而言，三十年是一個很有趣的數(shù)字：1919-1949年，中國擁有房地產(chǎn)且穩(wěn)定發(fā)展；1949-1979年，國有制體系使得房地產(chǎn)并不盛行，但同時也為未來房地產(chǎn)發(fā)展提供了保障，說明前三十年的規(guī)則會為后三十年帶來紅利；而1979-2009年，自改革開放以來，房子不再由單位福利分發(fā)而改為市場買賣，國有制的體系保障了城市規(guī)劃障礙較小，蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟也更使得房地產(chǎn)作為新興的貨幣形式更具信用。
在第二個十年——1989-1999年，中國房地產(chǎn)開始突飛猛進，當時社會尚處于對土地、房子、城市、人的思考中；1999-2009年，中國房地產(chǎn)持續(xù)增高，從1998年停止福利分房，房屋可以通過按揭購買，土地抵押、房產(chǎn)被承認信用可以作為貨幣；到2008年全球經(jīng)濟危機，政府放松房產(chǎn)調(diào)控度過經(jīng)濟危機，房產(chǎn)作為杠桿為中國經(jīng)濟發(fā)展提供了保障。
在過去三十年里，對中國家庭而言，75%的資產(chǎn)為房產(chǎn)，房產(chǎn)作為杠桿，也直接推動了中國的貨幣發(fā)行，個人開始有信用，政府愿意撥款，銀行也愿意貸款，新城建設速度堪稱世界第一。
截至2018年，中國房地產(chǎn)已度過了資本短缺時代，轉(zhuǎn)而進入資本過剩階段。在中央指導下，中國房地產(chǎn)開始進入由量轉(zhuǎn)質(zhì)的階段，并迎來史上最嚴的宏觀調(diào)控，新的規(guī)則與紅利也同樣即將來臨。
“任何一個其他國家發(fā)行大量貨幣，早就不行了。但中國沒問題，為什么？因為這個錢不是政府印的，它是中國房地產(chǎn)創(chuàng)造出來的。因此中國房地產(chǎn)未來大家也一定要記住這個信用，是中國最可貴的信任?！?
未來三十年道更，
無限想象開始定義現(xiàn)實
“道”，即為“三十年一世”中運行的大規(guī)則，而房地產(chǎn)規(guī)則的變化則取決于價值、城市、范圍、內(nèi)涵。未來城市將進一步分化，商品房范圍將擴大至目前的一倍至兩倍，中國房地產(chǎn)從產(chǎn)品開始全方位配合生活。創(chuàng)業(yè)空間與范圍也會持續(xù)擴大，共享空間越來越重要，生活將成為房地產(chǎn)的主題。
一、價值之道：房子是用來住的，不是用來炒的——十九大
房產(chǎn)價值往往由貨幣、產(chǎn)權(quán)、流動性、功能決定，當代貨幣已然直接與信用掛鉤。前文已提到，在中國，房屋的貨幣特性儼然保障了中國經(jīng)濟的增速。
自持、出租、變現(xiàn)、質(zhì)押等多渠道收益方式，與可分割時間空間而持續(xù)增強流動性的房產(chǎn)而言，又進一步強化了房產(chǎn)價值，同時價格多元，創(chuàng)新也將進一步產(chǎn)生。
功能上，商場配套房產(chǎn)的模式也已然落后于時代。至于具體改進，那則是下半場——新的三十年該考慮的問題了。
當然，未來房產(chǎn)將以收益定價為定價模式，如果永遠以上半場的規(guī)則定義下半場，則永遠買不上房子。上半場，中國為投資階段，以邊際定價為主，而回報僅僅是租金，下半場即將開始，無限想象開始定義現(xiàn)實。
“最后，你會發(fā)現(xiàn)整個上半場，中國就是一個投資階段，買房子也是投資，我們對未來有無限的想象力。”
二、城市之道：分化定律
城市分化往往由質(zhì)量、半徑與外力所構(gòu)成，第三產(chǎn)業(yè)GDP總量及增速是最值得參考的指標。人口聚集方向，購房者遷徙距離，是城市輻射半徑的最終成果，推動城市持續(xù)增長的外力有多種因素，最終體現(xiàn)為本地存款。
同時，城市結(jié)構(gòu)單一，是停滯的特征，需要有進口轉(zhuǎn)出口的能力，實現(xiàn)生產(chǎn)力升級。所以，考察城市還得看產(chǎn)業(yè)，而投資是向未來投資，支出帶來未來的現(xiàn)金流。
“人口從哪兒來？憑什么想著聚集？購房者遷徙的距離，比如深圳，深圳的購房者遷徙距離簡直令世界人驚嘆，想多遠就多遠?！?
“現(xiàn)在所有人，犧牲自己的時間，在干什么呢？在向未來投資。什么是向未來投資？就是犧牲眼前的享受?！?
三、范圍之道：存量與產(chǎn)權(quán)——新動能
簡單而言就是存量，如上述所言，中國房地產(chǎn)正在由量變開始轉(zhuǎn)向質(zhì)變，難以通過新樓盤保持增速的房地產(chǎn)目光都逐漸投向存量占多數(shù)的普通住房。
以深圳為例，50%的住房是農(nóng)民村，而這恰恰有著真正的生活，甚至直接演變出深圳的特色精神。
同時，存量的擴大，引起規(guī)則劇變，共享產(chǎn)權(quán)、共享空間的概念也基于此產(chǎn)生，也是這一趨勢下的產(chǎn)物，時間和空間是哲學概念，這兩個概念都可以被房子解決。
對于巨大存量的微調(diào)與進行產(chǎn)權(quán)的細致劃分加工而形成新的經(jīng)營方式所締造的新動能是房地產(chǎn)下半場的經(jīng)營方向。所以，中國房地產(chǎn)新時代的下半場也正式開始。
“陌生人分租一套房的幾個房間，深圳人合租這事兒，不像大學宿舍要4年，我們經(jīng)常和陌生人在一塊兒，又不發(fā)生兇殺不天天打架，必須建立陌生人的交往規(guī)則，大家自動自覺會這么做。而陌生人交往的規(guī)則，就是新城市的主要精神?！?
本文來源于微信公眾號“PHBS創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心”
