“要正確理解和接受這樣一個(gè)降檔市場(chǎng)，不確定性仍將是市場(chǎng)最大的特征?！?/strong>
編者按：在創(chuàng)造中尋求解決之道，從2022年開(kāi)始，一個(gè)“新的行業(yè)”正在成型。
當(dāng)前，世界與中國(guó)迎來(lái)百年未有之變局，面對(duì)世紀(jì)疫情、全球化退潮、經(jīng)濟(jì)下行、地緣沖突與能源危機(jī)等不確定性，困難與考驗(yàn)前所未有。
此時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)及各行各業(yè)都進(jìn)入了新的周期，房地產(chǎn)及由此衍生的全新生態(tài)體系，要用最積極的態(tài)度，給今天的行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)重新定位，并尋求破解之道。
作為有著數(shù)十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的龐大產(chǎn)業(yè)，作為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的重要抓手，在新的周期，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)領(lǐng)袖和精英們，如何創(chuàng)造新的未來(lái)？
值此艱難時(shí)期，“2022博鰲房地產(chǎn)論壇”如期召開(kāi)，觀點(diǎn)新媒體一如既往邀約中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點(diǎn)網(wǎng) 和陳勁松約定采訪當(dāng)天，受疫情阻滯，我們通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式，聊起了過(guò)去這段時(shí)光。
“在過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)處于急速向下的‘風(fēng)險(xiǎn)出清’階段，這是過(guò)去很多年都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。”4月3日，陳勁松在聯(lián)合署名的致股東函中這樣形容市場(chǎng)，皆因自“恒大事件”爆發(fā)以來(lái)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均面臨著現(xiàn)金流及償債的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
市場(chǎng)大環(huán)境降檔的趨勢(shì)仍在持續(xù)，陳勁松所感知到的風(fēng)險(xiǎn)是，房地產(chǎn)銷售規(guī)?；?qū)㈦S大環(huán)境的降檔而繼續(xù)下滑。他坦承，要解決市場(chǎng)存在的問(wèn)題非常不容易，作為其中一份子，雖然世聯(lián)行難以獨(dú)善其身，但也在通過(guò)自己的不斷努力，在這個(gè)降檔的市場(chǎng)中，為行業(yè)現(xiàn)狀的改善，貢獻(xiàn)著專業(yè)的力量。
今年以來(lái)，陳勁松不止一次呼吁，大家都要正確理解和接受這樣一個(gè)降檔的市場(chǎng)，不確定性仍將是市場(chǎng)最大的特征，他將其稱為“新常態(tài)”。
盡管霧霾重重，世聯(lián)行亦看到了“新常態(tài)”下的一縷陽(yáng)光：一個(gè)需要客戶定位、需要節(jié)省營(yíng)銷成本、挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)，專業(yè)價(jià)值才真正派得上用場(chǎng)。
而所謂的機(jī)遇，實(shí)則是規(guī)律所帶來(lái)的。
降檔
與陳勁松見(jiàn)面時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)已跨過(guò)了2022年的上半年，于是我們很自然地聊起了銷售規(guī)模的話題。
自去年7月以來(lái)，商品房銷售已呈快速回落的走勢(shì)。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年1-6月，前100房企累計(jì)權(quán)益總銷售金額2.42萬(wàn)億元，同比下降52.7%。6月份，前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額5611億元，同比下降46.8%。
2021年曾被陳勁松認(rèn)為是房地產(chǎn)真正的轉(zhuǎn)折年，但今年的情況似乎更為糟糕。
“今年上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售比去年下滑了50%，回款又慢一點(diǎn)?！标悇潘山又D(zhuǎn)向房企的債務(wù)：“六七月份美元債到期的又不少。目前來(lái)看，房企的償債壓力仍然很大。”
談及此，他無(wú)奈地笑笑：“行業(yè)內(nèi)肯定會(huì)有很多人很悲觀?！毕掳肽赇N售可能會(huì)有好轉(zhuǎn)，但2022年新房銷售額也許會(huì)在去年基礎(chǔ)上繼續(xù)“降檔”。
無(wú)獨(dú)有偶，社科院國(guó)家未來(lái)實(shí)驗(yàn)室等單位聯(lián)合發(fā)布報(bào)告，預(yù)計(jì)今年新房銷售額達(dá)到15.3-16.7萬(wàn)億元，較去年18.19萬(wàn)億元水平下跌8.19%-15.89%。“
怎么理解銷售降檔？從17、18萬(wàn)億降檔到15萬(wàn)億，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)？”這位學(xué)者型企業(yè)家眼中，未來(lái)銷售規(guī)?？赡軙?huì)繼續(xù)降檔，這就是大環(huán)境，大環(huán)境可能就是面臨著降檔。
即便剔除疫情反復(fù)所造成的影響，陳勁松依然認(rèn)為房地產(chǎn)“降檔”是趨勢(shì)性的，判斷依據(jù)與他過(guò)往頻繁引用的“三十年為一世而道更”幾乎一致。
這些客觀因素包括，經(jīng)過(guò)三十余年高速增長(zhǎng)后，2020年央行發(fā)布的調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到96%；而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積111.18平方米，其中城市家庭人均居住面積36.52平方米。
在陳勁松看來(lái)，數(shù)據(jù)層面我國(guó)基本已達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的人均水平，房屋自有化率甚至高于部分發(fā)達(dá)國(guó)家。戶均居住面積角度觀察，內(nèi)地至少也超過(guò)香港一倍。這同樣意味著，未來(lái)的增長(zhǎng)空間已經(jīng)較為有限。
人口一直是觀察宏觀經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展乃至房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期指標(biāo)。有跡象顯示，自2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次突破60%以來(lái)，該指標(biāo)已出現(xiàn)趨勢(shì)性增長(zhǎng)放緩。2019-2021年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率分別為60.60%、63.89%、64.72%。
陳勁松預(yù)計(jì)，今年農(nóng)村進(jìn)城人口可能會(huì)繼續(xù)下降，城鎮(zhèn)化率增速或從0.8個(gè)點(diǎn)降至0.6個(gè)點(diǎn)。“這是趨勢(shì)性的。”
當(dāng)城市的發(fā)展動(dòng)力，諸如人口、外貿(mào)、投資等出現(xiàn)降檔趨勢(shì)時(shí)，房地產(chǎn)若干根本問(wèn)題便擺在了整個(gè)行業(yè)面前。
陳勁松向我們列舉的問(wèn)題包括，城鎮(zhèn)化率是否已處于高位，新增人口就業(yè)需求能否滿足？外貿(mào)進(jìn)出口降檔，老百姓家庭負(fù)債率較高，是否還有信心加杠桿買房？以及房企在市場(chǎng)增長(zhǎng)時(shí)猛地借錢，當(dāng)市場(chǎng)下行，它們?nèi)绾蚊鎸?duì)資產(chǎn)負(fù)債表惡化？
因此他提出，我國(guó)已經(jīng)有60%多的城鎮(zhèn)化率，在這樣的高位，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力缺失，當(dāng)然商品房銷售要從17、18萬(wàn)億降一大檔?！?/span>
去年是開(kāi)始降檔，現(xiàn)在是下臺(tái)階，明后年降到多少合適？這是全行業(yè)可以探討的。”
穩(wěn)經(jīng)濟(jì)
對(duì)于房企的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，陳勁松認(rèn)為，要解決這個(gè)問(wèn)題非常不容易。
自去年以來(lái)，房企普遍面臨融資環(huán)境收緊、商品房銷售持續(xù)轉(zhuǎn)弱的情況，去年下半年起境內(nèi)外信用債出現(xiàn)大規(guī)模違約?！?/span>
這就是我們必須要面對(duì)的（現(xiàn)實(shí)），一邊是2022年上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售降了50%，另一邊負(fù)債還要償還?！?/span>
而在房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條中，房企流動(dòng)性惡化，亦會(huì)引發(fā)大量的上下游產(chǎn)業(yè)“三角債”問(wèn)題。三角債是企業(yè)之間欠付貸款的俗稱，本質(zhì)上是一種連鎖債務(wù)關(guān)系。
世聯(lián)行同樣受到波及，陳勁松對(duì)此并不避諱：“行業(yè)各個(gè)方面都受影響，包括代理公司，大家是一樣的。”他隨即指出，現(xiàn)階段房企還面臨保交樓的問(wèn)題，這項(xiàng)工作肯定要優(yōu)先處理，因此三角債的處理時(shí)間便會(huì)延長(zhǎng)?！?/span>
資產(chǎn)負(fù)債表惡化問(wèn)題并不是開(kāi)發(fā)商能自己解決的，而是要政策、金融綜合解決，恢復(fù)市場(chǎng)信心?！?/span>
微信朋友圈是陳勁松對(duì)外輸出觀點(diǎn)的主要場(chǎng)合之一，他曾在朋友圈呼吁，學(xué)習(xí)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，成立房地產(chǎn)國(guó)家基金；成立預(yù)售商品房入伙交樓保險(xiǎn)鞏固購(gòu)房者信心等。更早之前，他甚至還建議過(guò)將“限售”以外的限制政策松綁，破除“三道紅線”以保證債務(wù)重組，以及加速發(fā)行REITs。
從過(guò)去一個(gè)多月以來(lái)，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤相關(guān)政策陸續(xù)實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)在銷售端、融資端出現(xiàn)回暖跡象，改變總是需要循序漸進(jìn)的。
萬(wàn)科董事局主席郁亮在6月底也表示，短期市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過(guò)程。其中，主要一二線城市5月的成交已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，進(jìn)入6月環(huán)比明顯上升。
在郁亮講話前的十多天，陳勁松點(diǎn)評(píng)稱，市場(chǎng)要形成筑底，關(guān)鍵看成交量。對(duì)于行業(yè)出現(xiàn)的“底”他們幾乎達(dá)成了某種共識(shí)，陳勁松說(shuō)，一些民企已開(kāi)始在長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)拿地，這是土地市場(chǎng)觸底的表現(xiàn)，也是整體房地產(chǎn)面向未來(lái)觸底的表現(xiàn)。“
緩慢恢復(fù)怎么理解？”郁亮認(rèn)為，盡管6月環(huán)比明顯上升，但同比仍然下降，更重要的是行業(yè)不會(huì)再回到過(guò)去高峰時(shí)期的規(guī)模與增長(zhǎng)速度。
陳勁松認(rèn)為這與自己的立場(chǎng)不謀而合，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了趨勢(shì)性增量下臺(tái)階的前半段，大方向仍是降檔。
實(shí)際上，房企的資產(chǎn)負(fù)債表或地方的土地財(cái)政，很大程度上要看商品房的成交量，因?yàn)殇N售是經(jīng)營(yíng)所需現(xiàn)金流的主要來(lái)源。在陳勁松的“降檔”預(yù)測(cè)中，房屋市場(chǎng)成交量如果長(zhǎng)期維持低位，行業(yè)恢復(fù)就將是一個(gè)緩慢的過(guò)程。
當(dāng)我們的話題又一次拐回到“降檔”時(shí)，陳勁松換了種輕松語(yǔ)調(diào)說(shuō)，中國(guó)在解決房地產(chǎn)問(wèn)題上有無(wú)比的制度優(yōu)越性。
1997-1998年亞洲金融危機(jī)沖擊，中國(guó)也曾面臨嚴(yán)重的存量資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題，最終通過(guò)設(shè)立信達(dá)資產(chǎn)、華融資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)及東方資產(chǎn)四家AMC，逐漸接收了四大行1.5萬(wàn)億元不良貸款。
“如果當(dāng)時(shí)不由國(guó)家拿AMC來(lái)收不良資產(chǎn)，相關(guān)三角債沒(méi)法清理，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表也沒(méi)法改善?！边@種處置思路如今依然可以借鑒，他呼吁金融政策端“出大招”解決房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)問(wèn)題。
價(jià)值
房地產(chǎn)作為最重要的內(nèi)需市場(chǎng)，本身也是構(gòu)成整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵因素。
陳勁松繼續(xù)堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)首先是穩(wěn)信心，穩(wěn)信心即穩(wěn)信用，短期內(nèi)重點(diǎn)是?，F(xiàn)金流，這需要將對(duì)房地產(chǎn)的一大批限制政策撤銷。
中期重點(diǎn)要解決信用問(wèn)題，通過(guò)政府設(shè)立不良資產(chǎn)相關(guān)資金，以國(guó)家信用保障交樓。他建議，由國(guó)家信用出面穩(wěn)住局面，而非任由小麥、水果換房等現(xiàn)象產(chǎn)生，后者容易導(dǎo)致市場(chǎng)秩序的扭曲和混亂，給銀行進(jìn)一步帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
從長(zhǎng)期看，企業(yè)存在仍將是以盈利為目的，從而進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，只是發(fā)展邏輯已發(fā)生本質(zhì)性變化。對(duì)于房企尤其是民營(yíng)房企而言，陳勁松認(rèn)為未來(lái)應(yīng)摒棄債務(wù)驅(qū)動(dòng)思維，不再追求規(guī)模快速增長(zhǎng)。
他呼吁全行業(yè)關(guān)注“價(jià)值”，價(jià)值即企業(yè)存在的理由，這種理由可以是運(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)能力。“偏輕資產(chǎn)才有價(jià)值，我估計(jì)未來(lái)將是以國(guó)企為重資產(chǎn)，民企為輕資產(chǎn)的方向?！?/span>
對(duì)于土地招拍掛市場(chǎng)的偏執(zhí)同樣需要放下，陳勁松上世紀(jì)90年代便前往香港，在中海擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)那段時(shí)期的香港地產(chǎn)史有著切身經(jīng)歷。中海早期全資拿的項(xiàng)目基本很小，他負(fù)責(zé)的首個(gè)項(xiàng)目是灣仔海華苑第五座，占地不足500平方米，樓高僅12層，這樣的“豆腐塊”構(gòu)筑了中海的一部分成功。
但如今香港地產(chǎn)早已轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，主流房企采取“開(kāi)發(fā)+持有”模式進(jìn)行精細(xì)化開(kāi)發(fā)，其中持有型物業(yè)租金收入占20%-40%，部分達(dá)到90%。
內(nèi)地的主要城市也逐漸步入存量時(shí)代，從規(guī)律的角度，陳勁松曾認(rèn)為，存量資產(chǎn)盤活應(yīng)該是最有前途的方向。而世聯(lián)行曾預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)在長(zhǎng)期仍是十萬(wàn)億級(jí)數(shù)的巨型產(chǎn)業(yè)。
他結(jié)合當(dāng)下REITs推行的趨勢(shì)，認(rèn)為房企要抓住的機(jī)遇是將存量資產(chǎn)變成REITs，這反過(guò)來(lái)要求企業(yè)要抓運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流健康，不愁沒(méi)有銀行貸款。
“我覺(jué)得要解決好問(wèn)題，不只是靠政府，自己也要努力改善資產(chǎn)負(fù)債表。”
世聯(lián)行自身何嘗不是在改善資產(chǎn)負(fù)債表，這主要體現(xiàn)于它的轉(zhuǎn)型探索中。
2021年起大部分城市銷售開(kāi)始萎縮，北方城市首當(dāng)其沖，世聯(lián)行選擇業(yè)務(wù)收縮，將這些地區(qū)原來(lái)15、16家子公司合并重組為5家。陳勁松對(duì)此絲毫沒(méi)有猶豫：“如果還不行就繼續(xù)再合并。”
其次是注重現(xiàn)金流，世聯(lián)行現(xiàn)階段不以單個(gè)公司盈利作為考核指標(biāo)，更加重視現(xiàn)金流，如果現(xiàn)金流無(wú)法支撐，就堅(jiān)決撤出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。
年報(bào)顯示，2021年世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~10.51億元，同比增長(zhǎng)38.59%，近三年均保持正向流入；期末，公司貨幣資金18.66億元，短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債及長(zhǎng)期借款共計(jì)8.1億元，較2020年大橫琴集團(tuán)入股前（近22億元）有大幅下降。
陳勁松曾說(shuō)，進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)，世聯(lián)行所做的一切將變得更有價(jià)值：營(yíng)銷策劃終于管用了，城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值了，精細(xì)化管理效率更高了。從行業(yè)生命周期觀察，成熟期競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)應(yīng)對(duì)的關(guān)鍵策略是成本控制和市場(chǎng)營(yíng)銷的有效性，而這些也是世聯(lián)行所構(gòu)建且擅長(zhǎng)的能力。
話雖如此，但處于一個(gè)總體經(jīng)濟(jì)都在下滑的環(huán)境中，他們終究是市場(chǎng)的一份子?！拔覀儾豢赡芤稽c(diǎn)不受影響，但正在根據(jù)環(huán)境和自身情況進(jìn)行改善，往提升價(jià)值的方向努力?！?/span>
在大交易業(yè)務(wù)以外，“大資管”業(yè)務(wù)被視為世聯(lián)行轉(zhuǎn)型的增長(zhǎng)極，該業(yè)務(wù)同樣受疫情及行業(yè)波動(dòng)影響。大資管業(yè)務(wù)于去年完成團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)及組織調(diào)整，陳勁松認(rèn)為下一步是能力的提升。
他說(shuō)，現(xiàn)在大資管業(yè)務(wù)要把數(shù)字化能力提升一點(diǎn)，多向五大行學(xué)習(xí)，然后迎接一個(gè)以存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的時(shí)代。
以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)世聯(lián)行聯(lián)席董事長(zhǎng)陳勁松先生的部分采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)新媒體：最近房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒比較濃，您對(duì)當(dāng)下的形勢(shì)預(yù)判是怎樣的？
陳勁松：中國(guó)的房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)壓艙石，肯定全世界都在關(guān)注。
行業(yè)內(nèi)肯定會(huì)有很多人很悲觀，根據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，TOP100房企比去年同期銷售下滑50%以上。我們知道去年同期也并不太好，今年比去年同期又下滑了50%，六七月份美元債到期的又不少，因此可能會(huì)有部分企業(yè)面臨著不小的困難。
展望今年下半年，會(huì)不會(huì)好一點(diǎn)呢？會(huì)好一點(diǎn)。但能不能補(bǔ)上50%的缺口？目前來(lái)看，還不確定，但銷售降檔是趨勢(shì)。
怎么理解銷售降檔？從17、18萬(wàn)億降檔到15萬(wàn)億？之后是否會(huì)繼續(xù)這個(gè)趨勢(shì)？這需要去觀察研究。
觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為行業(yè)規(guī)模會(huì)降到多少？
陳勁松：我認(rèn)為降檔的市場(chǎng)，可能整個(gè)行業(yè)要接受，從今年15、16萬(wàn)億左右繼續(xù)下降，未來(lái)具體多少由多個(gè)因素決定。
理由是三四線的房子庫(kù)存量那么大，以前17、18萬(wàn)億市場(chǎng)有一半是三四線供應(yīng)的，要繼續(xù)保持很有難度。
還有一點(diǎn)，我們?cè)?0年代以后新建的房子占總存量70%以上，這些房子不用拆除重建，比日本、美國(guó)的折舊率要低很多，不能拿它們的模型套用在中國(guó)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的黃金10年、20年，現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)正常增長(zhǎng)區(qū)間，而且城市化率還在高位，到這么高的時(shí)候如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力缺失，現(xiàn)在的新建房屋就要降一個(gè)很大的檔。
去年是開(kāi)始，今年是下臺(tái)階，明后年這個(gè)臺(tái)階下到多少合適呢？這是全行業(yè)可以探討的。
觀點(diǎn)新媒體：有什么方式可以解決目前所面臨的問(wèn)題？
陳勁松：日本解決這個(gè)問(wèn)題花了20年時(shí)間，我們想用兩三年時(shí)間解決，這個(gè)可能性較小。
那邊銷售降了，這邊負(fù)債還要還，帶來(lái)了上下游行業(yè)三角債的問(wèn)題，包括裝飾行業(yè)、建材行業(yè)等，當(dāng)這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)，就更降低了老百姓的消費(fèi)積極性。
另外，現(xiàn)在還有保交樓的問(wèn)題，房企肯定是保交樓，三角債的處理就會(huì)拖長(zhǎng)時(shí)間。
行業(yè)各個(gè)方面受影響，包括代理公司也受影響，這個(gè)問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)可能難以得到解決。
我們看日本和香港，它們是有一個(gè)劇烈的房?jī)r(jià)下跌過(guò)程，然后再逐步爬起來(lái)。香港是爬了5年，日本爬了差不多20年。
短期來(lái)看，資金出路主要依靠房地產(chǎn)銷售希望較小，要靠金融政策、政府政策。我們看到，國(guó)家也正在對(duì)這方面逐步進(jìn)行調(diào)整。
觀點(diǎn)新媒體：萬(wàn)科董事局主席郁亮預(yù)判市場(chǎng)已經(jīng)觸底，呈現(xiàn)一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過(guò)程，對(duì)于這種說(shuō)法您是否認(rèn)同？
陳勁松：第一，土地市場(chǎng)方面，目前看各個(gè)城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉(zhuǎn)了。以前土地市場(chǎng)基本上是國(guó)企平臺(tái)自掏腰包，這是不正常的。
現(xiàn)在東莞、深圳、上海包括長(zhǎng)三角其他一些地方，還有一些私企已經(jīng)加入買地了。這是土地市場(chǎng)觸底的表現(xiàn)，也是整體房地產(chǎn)面向未來(lái)觸底的表現(xiàn)，我認(rèn)為這是對(duì)的。
緩慢恢復(fù)怎么理解？就是市場(chǎng)成交量低位，土地成交是比以前好了，里面還有相當(dāng)一部分是國(guó)企拿的地，但是市場(chǎng)成交依然同比下跌，6月份有小幅改善。
當(dāng)房地產(chǎn)成交量一直在低位的時(shí)候，我們可能就達(dá)不到去年的房地產(chǎn)總銷量的水平。
如果房屋市場(chǎng)成交量長(zhǎng)期維持低位，這就將是整個(gè)行業(yè)或者是政策必須要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。
觀點(diǎn)新媒體：這一次流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何恢復(fù)信心？
陳勁松：房地產(chǎn)這么大的成交量，涉及產(chǎn)業(yè)鏈這么多，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)其實(shí)是兩個(gè)事，第一是穩(wěn)信心，穩(wěn)信心的意思就是穩(wěn)信用。如果信用沒(méi)有當(dāng)然沒(méi)信心，短期就是?，F(xiàn)金流，對(duì)于房地產(chǎn)的限制，能撤銷的就撤銷。
城市化率已經(jīng)差不多了，現(xiàn)在只不過(guò)是換房的事。這個(gè)需求就是要把舊房子賣了買新房。所以建議二手房不要有限價(jià)、評(píng)估價(jià)、備案價(jià)等方面的規(guī)定，以便于增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。
中期必須解決信用問(wèn)題，解決了信用問(wèn)題就解決了行業(yè)信心問(wèn)題。信心也必須建立在信用上，政府因?yàn)橛胁涣假Y產(chǎn)基金，同時(shí)能夠保障交樓，可以呼吁國(guó)家信用出面。
其實(shí)我們國(guó)家這么強(qiáng)大，有體制優(yōu)勢(shì)，幾年就能解決。
1997、1998年亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，正是國(guó)家不良資產(chǎn)公司接手了不良資產(chǎn)，三角債的問(wèn)題得到了清理，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表得到了改善，不良資產(chǎn)公司也從中受益。
觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)將會(huì)是什么樣？要怎么擁抱存量資產(chǎn)盤活的時(shí)代？
陳勁松：民企開(kāi)發(fā)商未來(lái)在土地市場(chǎng)有沒(méi)有什么作為？當(dāng)然有作為。我們長(zhǎng)期說(shuō)的作為不是快速增長(zhǎng)，要出大名、上規(guī)模，而是指創(chuàng)造價(jià)值。
我們應(yīng)該呼吁全行業(yè)關(guān)注價(jià)值，解決這么多人的居住問(wèn)題是有價(jià)值的，運(yùn)營(yíng)效率也是價(jià)值的一部分。我估計(jì)將來(lái)就是以國(guó)企重資產(chǎn)，民企偏輕資產(chǎn)的方向。民企偏輕才有價(jià)值，重資產(chǎn)的價(jià)值不就是負(fù)債嗎？
另外一點(diǎn)，我們不是只有土地公開(kāi)拍賣市場(chǎng)，這個(gè)行業(yè)非常大，比如說(shuō)舊城改造規(guī)模有大有小，做不了大的，不能做一些小的嗎？我們看看香港發(fā)展商，事實(shí)上基本只有舊改這個(gè)方向，但他們活得都挺好，順應(yīng)市場(chǎng)，基本沒(méi)有負(fù)債，手握大量現(xiàn)金。
目前國(guó)內(nèi)所有開(kāi)發(fā)商都要解決資產(chǎn)負(fù)債表的問(wèn)題，這時(shí)候要抓住的機(jī)遇，就是存量資產(chǎn)全部變成REITs，把它變現(xiàn)。這就得抓運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流好，銀行爭(zhēng)著給你貸款。
REITs會(huì)逐步放開(kāi)，尤其是一些不能變現(xiàn)的物業(yè)都可以做證券化。
觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面急轉(zhuǎn)直下，世聯(lián)行主要進(jìn)行了哪些方面的調(diào)整？采取了哪些措施盡量化解這些風(fēng)險(xiǎn)？
陳勁松：主要是從去年開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行了幾個(gè)改變。
第一是調(diào)整地域，把北方地區(qū)原來(lái)差不多15、16家公司并到5家公司，如果還不行就繼續(xù)并?，F(xiàn)在不是以單個(gè)公司的盈利來(lái)算，而是算現(xiàn)金流，如果現(xiàn)金流不支撐，立馬撤。
第二是注重現(xiàn)金流。按理說(shuō)疫情這么嚴(yán)重，現(xiàn)金流是比較糟的，但是我們從去年開(kāi)始注重現(xiàn)金流，只要收到錢就快速還債，率先改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
觀點(diǎn)新媒體：世聯(lián)行之前認(rèn)為，房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)時(shí)代到來(lái)，這會(huì)讓優(yōu)勢(shì)更突顯嗎？
陳勁松：總體經(jīng)濟(jì)降檔，覆巢之下沒(méi)有完卵。當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)承壓時(shí)，我們畢竟是這個(gè)市場(chǎng)的一分子，尤其是當(dāng)規(guī)模夠大的時(shí)候，企業(yè)和總體經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)就是一致的。
除非是專精特新，但那個(gè)不發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
在這種環(huán)境下有沒(méi)有可能稍稍改善呢？相對(duì)而言的改善是我們能追求的，現(xiàn)在也在朝這個(gè)方向努力。
我們這個(gè)行業(yè)本身是輕資產(chǎn)，未來(lái)一定是靠數(shù)字化轉(zhuǎn)型，在專業(yè)能力上下功夫。這些方面鏈家做得不錯(cuò)，通過(guò)重資產(chǎn)投入提高核心能力，尤其是數(shù)字化水平，最終提高效率，這是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的。
中介行業(yè)最終能存活下來(lái)的，要么是數(shù)字化水平高，要么是小型夫妻店。還有一類是五大行模式，靠專業(yè)立身，運(yùn)營(yíng)城市存量資產(chǎn)。
我們多向別人學(xué)習(xí)，然后迎接一個(gè)以存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的房地產(chǎn)時(shí)代。包括長(zhǎng)租、寫字樓運(yùn)營(yíng)都嘗試過(guò)，現(xiàn)在就是專注于解決城市低效資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的提升問(wèn)題，這個(gè)叫做大資管。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2022-08-15
