2024-04-15
“如果市場(chǎng)有一些好的跡象，世聯(lián)行是有能力可以抓住。世聯(lián)行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。”
觀點(diǎn)網(wǎng) 業(yè)績(jī)會(huì)后，有投資人感慨：“像朱敏這樣謙遜、親和的管理層已經(jīng)少之又少了?！?
4月12日，世聯(lián)行在深圳羅湖的總部召開業(yè)績(jī)說明與交流會(huì)。
這次業(yè)績(jī)會(huì)雖然陳勁松沒能出席，但主要管理層、大股東代表以及各個(gè)業(yè)務(wù)線負(fù)責(zé)人均到場(chǎng)解答投資者的相關(guān)疑問。
對(duì)于2023相對(duì)承壓的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏在業(yè)績(jī)會(huì)中向各位投資者致以歉意，并坦言過去一年公司及管理層一直處于深刻的愧疚之中。
市場(chǎng)溫度
“春江水暖鴨先知”，代理服務(wù)機(jī)構(gòu)一直對(duì)市場(chǎng)溫度最為敏感。但過去的2023年，世聯(lián)行以“過于樂觀”總結(jié)市場(chǎng)及企業(yè)自身。
最新的財(cái)報(bào)中，世聯(lián)行指出，公司對(duì)2023年上半年市場(chǎng)回暖的期望仍過于樂觀，在某些行動(dòng)上還是不甚堅(jiān)決和迅速。
2023財(cái)報(bào)顯示，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.73億元，同比下降15.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損2.96億元，同比增長(zhǎng)14.4%，錄得減虧0.49億元。
觀點(diǎn)新媒體了解到，2023年的虧損是世聯(lián)行上市15年里首次出現(xiàn)連續(xù)三年虧損，也是唯一虧損的三年，主要是受到減值的影響所造成。
期內(nèi)，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)計(jì)提減值金額約為2億元，對(duì)歸母凈利潤(rùn)影響為1.74億元，相較2021年同期的14.36億元降幅明顯。計(jì)提減值對(duì)世聯(lián)行的利潤(rùn)表現(xiàn)影響在逐年下降，也意味著近年來的計(jì)提減值是相對(duì)充分的。
除了計(jì)提充分之外，世聯(lián)行也在積極調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，力求減虧、降虧，早日實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的回正。
董秘吳惠明于業(yè)績(jī)匯報(bào)中指：“2023財(cái)年，針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化,世聯(lián)行積極進(jìn)行業(yè)務(wù)重組、組織架構(gòu)調(diào)整等措施降本增效，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅減少，增加當(dāng)期利潤(rùn)?！?
值得一提的是，雖然世聯(lián)行當(dāng)下面臨連續(xù)虧損的局面，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍保持著正向流動(dòng)，2023年錄得4.48億元。
得益于催收方面的部署，期內(nèi)世聯(lián)行銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占營(yíng)業(yè)收入的比例為115.73%，達(dá)到了歷史新高。
應(yīng)收賬款方面，2023年末，世聯(lián)行應(yīng)收賬款的賬面余額是22.95億，累計(jì)減值比例是達(dá)到了50.31%，目前僅存的賬面價(jià)值為8.11億。其中期內(nèi)針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)客戶的按單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收賬款13.45億，減持比例已經(jīng)高達(dá)93.16%，賬面價(jià)值已經(jīng)不到一個(gè)億，至9200萬元。
今年1月，隨著中國(guó)恒大正式走向清算，世聯(lián)行追回恒大全部債務(wù)及款項(xiàng)的壓力再次加劇。因此，在本報(bào)告期中，世聯(lián)行對(duì)恒大的應(yīng)收賬款加大了5%的減值，累積減值比例已達(dá)95%。
截至2023年末，世聯(lián)行對(duì)恒大的應(yīng)收款項(xiàng)總額合計(jì)12.27億元，其中應(yīng)收賬款11.92億元，壞賬準(zhǔn)備11.32億元，賬面價(jià)值僅存留0.6億元。
吳惠明坦言，雖然公司對(duì)恒大所有的應(yīng)收款項(xiàng)均提起了全面訴訟，目前已判決規(guī)模300多宗。雖然絕大多數(shù)訴訟都獲得勝訴，但是實(shí)際執(zhí)行起來難度較大。
“前車”恒大
連續(xù)三年虧損之后，投資者最關(guān)心的還是企業(yè)未來是否會(huì)面臨的“披星戴帽”，甚至退市局面。
以往的業(yè)績(jī)交流會(huì)中，投資機(jī)構(gòu)研究人士是發(fā)問主力。而本次業(yè)績(jī)會(huì)，個(gè)人投資者不再“寡言”，與管理層充分交流。
會(huì)上，一位長(zhǎng)期且大額持有世聯(lián)行股票的投資者，在退市風(fēng)險(xiǎn)、計(jì)提減值以及客戶風(fēng)控三方面發(fā)問。
2023年12月，滬深交易所發(fā)布最新的退市規(guī)則征求意見稿內(nèi)容顯示，其中新增“扣非前后凈利潤(rùn)孰低者為負(fù)值且營(yíng)業(yè)收入低于1億元”的組合型退市指標(biāo)，取消單一凈利潤(rùn)為負(fù)值和營(yíng)業(yè)收入低于1000萬元的指標(biāo)。
對(duì)于公司連虧三年后的退市風(fēng)險(xiǎn)，世聯(lián)行董秘吳惠明指出，在財(cái)務(wù)類退市指標(biāo)中，世聯(lián)行基本沒有強(qiáng)制退市的風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)各位投資人放心。
朱敏則是在會(huì)中向投資人保證，世聯(lián)行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。
她坦言：“說實(shí)話，我們壓力特別大。過去的時(shí)間里，公司做了成本方面的優(yōu)化，包括對(duì)無效市場(chǎng)份額的投資收縮、人員的優(yōu)化、戰(zhàn)線的收緊，目的是為了讓自身資源實(shí)現(xiàn)聚焦，能夠在利潤(rùn)上產(chǎn)生一些正向收益?！?
由于世聯(lián)行的計(jì)提減值金額集中在大交易業(yè)務(wù)中，因此關(guān)于減值及風(fēng)控的問題則是由世聯(lián)行大交易運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理肖建龍回答。
“世聯(lián)行當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)是有利潤(rùn)的，只不過受到近年來房地產(chǎn)企業(yè)集中式暴雷帶來的計(jì)提減值承壓較大。后續(xù)減值充分后，公司有望走出這波行情影響?！?
面對(duì)當(dāng)下的風(fēng)險(xiǎn)，肖建龍指出，目前前十大客戶基本上以國(guó)企為主導(dǎo)，涵蓋中建、保利、華發(fā)、建發(fā)、中鐵以及萬科等，后續(xù)履約的執(zhí)行都在盡力防范風(fēng)險(xiǎn)，防止“恒大前車”再次發(fā)生。
觀點(diǎn)新媒體觀察到，由于世聯(lián)行作為最貼近房地產(chǎn)行業(yè)一線的服務(wù)機(jī)構(gòu)，投資人也紛紛提問世聯(lián)行對(duì)于2024年的房開市場(chǎng)走勢(shì)判研。
無論是總經(jīng)理朱敏還是大交易運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理肖建龍，對(duì)于行業(yè)形勢(shì)的判研均給出“難以判斷，不敢判斷”的結(jié)論，但仍認(rèn)為行業(yè)存在機(jī)遇。
朱敏介紹道，去年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次發(fā)生了較大變化，比預(yù)期的更加糟糕。實(shí)際上，在去年“小陽春”行情中，世聯(lián)行的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。
“在那個(gè)階段，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)和政策上是做了積極樂觀的判斷，后來的市場(chǎng)走勢(shì)與判斷出現(xiàn)了較大偏差，公司收入與收益產(chǎn)生了特別大的變化，深感歉意?！?
她續(xù)指，對(duì)于2024年的市場(chǎng)走勢(shì)，實(shí)話說難以判斷，不敢判斷。從今年開年到現(xiàn)在，世聯(lián)行對(duì)于市場(chǎng)的情況一直保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，去安排經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。
據(jù)了解，代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生于“分散”的市場(chǎng)格局，市場(chǎng)越不成熟、供應(yīng)端越分散，對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的依賴程度就越高。隨著行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商市場(chǎng)占有率越來越高，自建銷售渠道及案場(chǎng)服務(wù)的完善，對(duì)世聯(lián)行代理業(yè)務(wù)也有所擠壓。
朱敏認(rèn)為，在行業(yè)格局動(dòng)蕩的當(dāng)下，又開始出現(xiàn)很多企業(yè)沒辦法自建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)以及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，此時(shí)外包的業(yè)務(wù)增量開始浮現(xiàn)機(jī)遇。
“世聯(lián)行是以營(yíng)銷服務(wù)出身的，當(dāng)下希望抓住機(jī)會(huì)，以專業(yè)化的能力適應(yīng)行業(yè)變化趨勢(shì)。”
業(yè)績(jī)交流會(huì)結(jié)束之后，朱敏握手告別各位參會(huì)投資者，并向那位長(zhǎng)期持股的投資人再次道歉。
以下為世聯(lián)行2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄（節(jié)選）：
現(xiàn)場(chǎng)提問：2024的市場(chǎng)判斷與代理業(yè)務(wù)“重啟增長(zhǎng)”節(jié)點(diǎn)的判研是什么？
朱敏：去年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次發(fā)生了較大變化，比我們預(yù)期的更加糟糕。實(shí)際上，在去年“小陽春”行情中，世聯(lián)行的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。
在那個(gè)階段，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)和政策做了積極樂觀的判斷，后來的市場(chǎng)走勢(shì)與判斷出現(xiàn)了較大偏差，公司的收入與收益產(chǎn)生了特別大的變化，深感歉意。
對(duì)于2024年的市場(chǎng)走勢(shì)，實(shí)話說難以判斷，不敢判斷。從今年開年到現(xiàn)在，世聯(lián)行對(duì)于市場(chǎng)的情況一直保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度去安排經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。
代理重返增長(zhǎng)基于市場(chǎng)表現(xiàn)。代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生于“分散市場(chǎng)”，市場(chǎng)越不成熟、供應(yīng)端越分散，對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的依賴程度就越高。隨著行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商市場(chǎng)占有率越來越高，自建銷售渠道及案場(chǎng)服務(wù)的完善，對(duì)公司代理業(yè)務(wù)也有所擠壓。
在行業(yè)格局動(dòng)蕩的當(dāng)下，又開始出現(xiàn)很多企業(yè)沒辦法自建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)以及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，此時(shí)外包的業(yè)務(wù)增量開始浮現(xiàn)機(jī)遇。
世聯(lián)行是以營(yíng)銷服務(wù)出身的，當(dāng)下希望抓住機(jī)會(huì)，以專業(yè)化的能力適應(yīng)行業(yè)變化趨勢(shì)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：2024年業(yè)績(jī)回正空間以及有哪些預(yù)期？
朱敏：說實(shí)話，我們壓力特別大。過去的時(shí)間里，公司做了成本方面的優(yōu)化包括對(duì)無效市場(chǎng)份額的投資收縮，讓自身資源實(shí)現(xiàn)聚焦，能夠產(chǎn)生一些正向收益。
從當(dāng)今市場(chǎng)格局上看，同行數(shù)量明顯減少，世聯(lián)行是服務(wù)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)，對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度較高。如果市場(chǎng)有一些好的跡象，世聯(lián)行是有能力可以抓住。
世聯(lián)行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。
現(xiàn)場(chǎng)提問：連續(xù)虧損三年，公司未來是否面臨強(qiáng)制退市的局面？
吳惠明：ST的事情，也是當(dāng)下投資者最為關(guān)心的問題。以前交易所的確有著連續(xù)幾年虧損觸發(fā)強(qiáng)制退市的規(guī)定，根據(jù)最新的監(jiān)管政策在財(cái)務(wù)類退市指標(biāo)中，世聯(lián)行基本沒有強(qiáng)制退市的風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)各位投資人放心。
投資人說的很對(duì)，我們的業(yè)務(wù)還需要繼續(xù)提升、努力，今年會(huì)努力實(shí)現(xiàn)大家希望的目標(biāo)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：大交易業(yè)務(wù)中的代理銷售已經(jīng)“踩坑”恒大，未來服務(wù)客戶仍有風(fēng)險(xiǎn)尚存，公司是否有繼續(xù)做該業(yè)務(wù)的必要？
肖建龍：總的來說，世聯(lián)行及其大交易業(yè)務(wù)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)是有利潤(rùn)的，只不過受到近年來的房地產(chǎn)企業(yè)集中式暴雷，尤其是2021財(cái)年恒大暴雷帶來的計(jì)提減值承壓較大。
之前向董事會(huì)匯報(bào)中，大交易業(yè)務(wù)目前前十大客戶基本上以國(guó)企為主導(dǎo)，涵蓋中建、保利、華發(fā)、建發(fā)、中鐵以及萬科等等。
撰文：黃指南
審校：徐耀輝
2024-04-15
