世聯(lián)行深圳策略資源部解讀深圳市規(guī)劃國土委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
一、企業(yè)限購
1、對住宅成交的影響有限，政策主要針對限價情況下企業(yè)購房涌現(xiàn)現(xiàn)象出臺
而政策出臺的主要動機(jī)，是因?yàn)槠髽I(yè)參與到搖號購房上來，虛假放大了搖號的需求，擾亂了市場信號。政策限制企業(yè)購買商品住宅，是為這個漏洞打上了“補(bǔ)丁”。
二、商務(wù)公寓限售
1、地價影響較大，或面臨土地流拍現(xiàn)象
針對新批用地商務(wù)公寓只租不售的新政，世聯(lián)行認(rèn)為有幾種必然結(jié)果——
a) 立馬影響現(xiàn)在的地價，若維持新政前的地價計(jì)算規(guī)則，可能會有地塊流拍；
b) 含有商務(wù)公寓指標(biāo)的項(xiàng)目地價大幅降低；
c) 大量減少單幅新批用地的商務(wù)公寓指標(biāo)占比；
結(jié)合政府推行住房租賃的意愿和決心，出現(xiàn)大量減少公寓指標(biāo)的機(jī)會相對較小，世聯(lián)行認(rèn)為政府會在a、b情況里面權(quán)衡，尋找市場的平衡點(diǎn)。
2、未來兩到三年，REITs的機(jī)制必須逐步完善并放開，稅收等機(jī)制問題必須解決
當(dāng)前國內(nèi)的公募REITs尚未放開，而私募REITs正在探索中——在新政之下，開發(fā)商承受巨大的資金壓力。
世聯(lián)行認(rèn)為，商務(wù)公寓的REITs必須要在未來幾年內(nèi)逐步放開，完善稅收等各項(xiàng)機(jī)制，成為緩解開發(fā)商資金壓力的出路，從根本上解決開發(fā)商“不愿意持有”的問題。
3、開發(fā)商資金流動性將受到顯著影響，開發(fā)&運(yùn)營的合作模式將成為趨勢
即便在REITs成熟可操作的情況下，開發(fā)商仍然面臨著較大的現(xiàn)金流壓力：從開發(fā)到可發(fā)行REITs（運(yùn)營1-2年），最快大概5年時間，可預(yù)見未來開發(fā)商的資產(chǎn)流動性將大大降低。
而為了降低風(fēng)險以及減輕壓力，世聯(lián)行認(rèn)為中小型開發(fā)商在前期的資金籌劃將尤為重要，在拿地階段跟紅璞等專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作將成為新的開發(fā)模式，除了降低資金壓力，也通過專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的高信用，利于后期REITs的發(fā)行。
4、“售”的定義必須要明確，防止REITs成為“變相銷售”
針對當(dāng)前市場上各種“假REITs”的亂象，世聯(lián)行建議在逐步完善REITs機(jī)制的同時，政府要明確定義何為“銷售”，防止REITs成為變相銷售的另一手段。
5、可交易的商務(wù)公寓“奇貨可居”
從另一方面來看，未來不再有新增的商務(wù)公寓供應(yīng)，同時目前存量和二手在交易后有著5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制——可以預(yù)見，未來可進(jìn)行交易的商務(wù)公寓將“奇貨可居”，成為市場新寵。
三、商品住宅限售
1、短期內(nèi)政策對樓市雖有沖擊但影響有限
由于近兩年深圳住宅均價基本橫盤、住宅兩年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高企，加上前期出臺的“三價合一”政策，市場上短期炒房套利的投資客實(shí)際并不多，因此短期內(nèi)政策對樓市雖有沖擊但影響有限。
（世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)：2017年1月至2018年6月，我市不動產(chǎn)權(quán)證書兩次轉(zhuǎn)移間隔時間不滿2年的商品住房占二手住房成交量16%。）
2、政府“凍價、保價”策略，為樓市帶上雙重保險
此次住宅限售政策可稱為房地產(chǎn)市場“凍價、保價”策略，目前房地產(chǎn)整體價格維持在較高水平，限售等同于“凍價”，防止樓價下跌所帶來的恐慌拋售，造成大量負(fù)資產(chǎn)，同時防止樓價上漲，可以穩(wěn)定價格，是為樓市上雙重保險栓的“保價”策略，鎖定資產(chǎn)，體現(xiàn)了黨中央對穩(wěn)定市場的決心。
四、抑制離婚炒房
1、基本堵住通過離婚做首套房貸的漏洞，遏制離婚率惡性上升
離婚買房是限購限貸的大漏洞，針對離婚2年內(nèi)的購房者出臺差異化信貸政策，基本堵住了通過離婚來做首套房貸的漏洞。
世聯(lián)行認(rèn)為將任何可利用離婚獲利的政策漏洞堵上都是值得鼓勵的，深圳政策的出臺將遏制離婚率因?yàn)橘彿慷?/span>上升的惡性現(xiàn)象。
2、深圳豪宅及大套型市場結(jié)束瘋長現(xiàn)象，客戶量將驟減一半
該政策的出臺對實(shí)際換房改善型的客戶影響較大，預(yù)計(jì)未來市場上中高端物業(yè)的需求將有所減少。
過去深圳豪宅和大套型產(chǎn)品的個人杠桿高昂，影響嚴(yán)重，預(yù)計(jì)政策之后將結(jié)束瘋長現(xiàn)象，客戶量將驟減一半，如果深圳政策在全國鋪開，豪宅和大套型在過去幾年內(nèi)的全國性瘋狂現(xiàn)象都將冷卻。
3、大戶型營銷將出現(xiàn)很多變相墊付首期手段，政府必然會在監(jiān)管方面繼續(xù)打補(bǔ)丁
預(yù)計(jì)大戶型營銷會出現(xiàn)很多變相墊付首期的手段，未來糾紛將增多，也可能出現(xiàn)變相降價的可能性，政府必然會在監(jiān)管方面繼續(xù)打補(bǔ)丁，堅(jiān)決遏制房價上漲。
文件基礎(chǔ)解讀
一、企業(yè)限購
1、加強(qiáng)法人單位購買住房管理
暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。
通知發(fā)布之日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)；通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。
解讀：
針對深圳當(dāng)前新房和二手房價格倒掛，投資客通過注冊公司搖號購房的現(xiàn)象，限制企業(yè)購房，將防止個人繞開限購政策進(jìn)行投機(jī)炒房的行為，堵住企業(yè)打新的漏洞。
二、商務(wù)公寓限售
2、加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理
各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。
企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對外出租單次租期原則上不超過10 年。
通知發(fā)布之日起，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。
解讀：
1、對于用地已批，尚未銷售的商務(wù)公寓，仍然可以進(jìn)行銷售，且個人或企業(yè)均可以購買，但5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；
2、對于新增供應(yīng)用地上的商務(wù)公寓，只能出租，不能銷售，且租期不能超過10年；
3、這條政策主要通過拉長商務(wù)公寓的持有周期來抑制純粹的投機(jī)購房者，但不同于商品住宅，市場上購買商務(wù)公寓的投資周期本身就比較長，且以租金回報(bào)為主，所以實(shí)際影響可能不明顯。對于只租不售的商務(wù)公寓，則更加考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)營能力。
三、商品住宅限售
3、加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理
居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。
解讀：
1、政策不追溯已經(jīng)網(wǎng)簽了的商品住宅，也就是說，7月31號之前網(wǎng)簽的，仍然不限售。
2、政策同樣以拉長住宅的持有周期和增加持有成本來打擊純粹的投機(jī)購房者，使投資預(yù)期變得不明確，但由于市場上短炒住宅的實(shí)際并不多，因此短期內(nèi)雖有沖擊但影響有限。
長期來看，限售也減少了二手商品住宅的供應(yīng)，一定程度上收緊了房子的流動性，將加劇住房的供需矛盾。
四、抑制離婚炒房
4、完善差別化住房信貸政策
對購房人離婚2 年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1 套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。
解讀：
1、購房人離婚2年內(nèi)，且離婚前家庭有2套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按7成計(jì)算；
2、離婚前家庭無住房無房貸的，首付3成；無房有1筆房貸的，首付5成；
3、離婚前家庭有1套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按5成計(jì)算。
在進(jìn)入房地產(chǎn)下半場之際，在新政定調(diào)公寓長期持有與公寓運(yùn)營大基調(diào)之下，世聯(lián)行始終致力于為“讓更多人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)”而努力，在公寓服務(wù)方面提供專業(yè)的裝修、金融、運(yùn)營全鏈條的綜合解決方案。
企業(yè)購房每年需交0.84%稅費(fèi)，實(shí)際上企業(yè)購買住宅占比非常少，從相關(guān)的數(shù)據(jù)看到，2013年以來企業(yè)購買新房住宅的占比在1.3%左右，企業(yè)限購也僅僅影響到成交量的1-2個百分點(diǎn)。
