想像未來的大灣區(qū)，跟我們行業(yè)相關(guān)的就是城市、居住、辦公，跟房地產(chǎn)相關(guān)，跟我們公司密切相關(guān)。
世聯(lián)是1993年在深圳成立的，當(dāng)時(shí)遇上94、95年宏觀調(diào)控，市場(chǎng)一塌糊涂，慘烈程度超乎我們所有人現(xiàn)在能想像的。當(dāng)時(shí)深圳、海南的爛尾樓數(shù)不勝數(shù)，世聯(lián)從那時(shí)開始做代理，把它們賣出去就能掙錢。有了最嚴(yán)峻的考驗(yàn)，才能真正鍛煉出能力，這是第一步。
深圳的第一步是領(lǐng)先全國(guó)的，我們?cè)谏钲谫u新房賣到40個(gè)億的時(shí)候，開始走向全國(guó)。其實(shí)，當(dāng)時(shí)在全國(guó)賣40億，都是非常大的新房代理公司了。我們走向全國(guó)，深圳經(jīng)驗(yàn)不斷跨區(qū)域復(fù)制，由點(diǎn)到一個(gè)大面。
今年第三季度，中國(guó)的新房成交量開始下滑，新房代理業(yè)務(wù)是無法支撐一個(gè)上市企業(yè)的高速增長(zhǎng)的。 因此，2014年初，我們開始全力轉(zhuǎn)型。新房場(chǎng)景下我們還能提供什么樣的服務(wù)？金融，一個(gè)業(yè)務(wù)在同樣的場(chǎng)景下能不能疊加另一個(gè)業(yè)務(wù)，這叫做相關(guān)單一場(chǎng)景多元化。我們發(fā)現(xiàn)，金融跟房地產(chǎn)一樣，也受國(guó)家調(diào)控。比如，好多年前可以做首付貸，但后面國(guó)家不讓做，作為上市公司就一定不能做，所以我們金融也得持續(xù)轉(zhuǎn)型。在國(guó)家提出“租售同權(quán)”概念之前，我們就開始做租賃。租賃是一個(gè)完全碎片化的市場(chǎng)，但隨著消費(fèi)的整體升級(jí)，租賃市場(chǎng)一定會(huì)成為高房?jī)r(jià)城市的重要市場(chǎng)。
目前，全國(guó)租賃市場(chǎng)不到1萬億，而且碎片化嚴(yán)重。預(yù)計(jì)未來三五年，這個(gè)市場(chǎng)翻3倍，達(dá)到3萬億是完全有可能的。新房市場(chǎng)大概在10萬億上下，未來會(huì)有10%的增長(zhǎng)或下滑。
一旦打開租賃市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念跟以前不太一樣了。盡管國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)有一系列的調(diào)控，也許我們對(duì)房地產(chǎn)有一個(gè)不好的預(yù)期，但請(qǐng)大家不要忘了三件事：
一、中國(guó)房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)處于一個(gè)巨量市場(chǎng)。
二、目前房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的市占率水平都太低。
三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)是非標(biāo)準(zhǔn)化的，周期又長(zhǎng)，又要在地，還要一城一策，跟國(guó)家宏觀調(diào)控相似。
事實(shí)上，目前中國(guó)的存量資產(chǎn)超過300萬億。這樣，存量資產(chǎn)就成為中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)人員的未來。中國(guó)每年增量10萬億，存量300萬億，這么一個(gè)巨量的市場(chǎng)，培育能力就成為了世聯(lián)轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵。世聯(lián)正在長(zhǎng)租公寓、辦公租賃領(lǐng)域，加緊培育能力，這個(gè)能力跟數(shù)據(jù)相關(guān)，跟人員的專業(yè)相關(guān)。
一、在對(duì)灣區(qū)進(jìn)行想像之前，我想談?wù)剬?duì)全國(guó)城市化未來的一些看法。中國(guó)城市化走到今天，開始進(jìn)入下半場(chǎng)，迅速地從一個(gè)面向幾大塊集中。未來這幾大塊的市場(chǎng)非常值得期待：無論是房子的價(jià)格、交易的量，還是品種的創(chuàng)新。
二、全球十大城市，就是“世界城市”的概念。世界城市的辦公和商業(yè)的交易額占全球所有城市交易額的40%，其他城市加起來才占60%。全球前二十的城市占總交易額的60%，這還不算住宅。
可見，未來城市迅速向“世界城市”集中。事實(shí)上，全球房?jī)r(jià)住宅的最主要的活躍地區(qū)也在這些塊狀區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)我們認(rèn)為就是正在崛起的世界級(jí)城市群。
對(duì)這個(gè)城市群的想像，打開了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的空間。對(duì)于灣區(qū)的未來，如果按照張軍教授說的“充滿想像力”的話，我有幾大基本的想像，它們一定會(huì)實(shí)現(xiàn)：
一、全灣區(qū)軌道同城化，這個(gè)不會(huì)在很遠(yuǎn)的未來就會(huì)實(shí)現(xiàn)。全灣區(qū)軌道的同城化，意味著灣區(qū)的任何一點(diǎn)到另外一點(diǎn)，一個(gè)小時(shí)，換乘不超過3次，這是灣區(qū)同城化或是大灣區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)。
二、灣區(qū)的行政邊界將在未來三五年打破。這個(gè)打破意味著灣區(qū)內(nèi)各類經(jīng)濟(jì)、個(gè)人家庭和資質(zhì)是互認(rèn)的。限制深圳人到東莞買房，這事兒極其不合理，怎么能叫灣區(qū)呢？深圳白領(lǐng)，這么高的房?jī)r(jià)怎么買？很多深圳企業(yè)的老板，最擔(dān)心的就是這么高的房?jī)r(jià)，員工怎么辦？所以，我認(rèn)為未來三五年內(nèi)，這個(gè)問題必須在灣區(qū)打破。
三、灣區(qū)尤其是主要核心區(qū)域普調(diào)建筑容積率。現(xiàn)在的容積率這么低，灣區(qū)未來還要吸納那么多的內(nèi)容，這是裝不下的，尤其是核心的重點(diǎn)區(qū)域，容積率應(yīng)該繼續(xù)提高。全深圳曼哈頓化會(huì)成為必然，否則怎么有效率呢？曼哈頓是全球最環(huán)保的城市，因?yàn)楣苍O(shè)施使用效率最高，商業(yè)使用效率最高，軌道交通使用效率也最高。如果這樣做，深圳的未來值得我們期待，這個(gè)城市就更有容量。
四、將灣區(qū)眾多存量物業(yè)，尤其是辦公、商業(yè)物業(yè)，推向REITs、公開資本市場(chǎng)。這件事，灣區(qū)應(yīng)該試點(diǎn)。我們有非常好的榜樣就是香港，尤其是The Link（領(lǐng)展）——亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金。香港能做，深圳為什么不能做？我們呼吁這樣做，這樣使得整個(gè)灣區(qū)的建設(shè)資金能夠得到保障。
五、突破共享經(jīng)濟(jì)目前在深圳、在灣區(qū)的基本障礙。目前房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)里，Airbnb即將上市。這告訴我們，在一個(gè)大都市，比如舊金山的房?jī)r(jià)高、租金也貴，解決租賃問題必須用共享經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于年輕人的消費(fèi)是件好事，目前共享經(jīng)濟(jì)碰到諸多行政、法律上的障礙。比如說，共享住宅要用特殊行業(yè)許可證（特行證）。企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，我們要有很好的制度環(huán)境，所以深圳、灣區(qū)一定要高舉改革開放的大旗。共享經(jīng)濟(jì)在灣區(qū)的確立，能使得灣區(qū)的年輕一代大幅提高效率、降低成本。
六、消除對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)和立體城市的法制性、行政規(guī)定性障礙。我們到紐約、東京、舊金山……任何一個(gè)灣區(qū)看到樓宇經(jīng)濟(jì)的蓬勃，和在深圳看到的是不一樣的。深圳的寫字樓每天早上、中午、晚上都排隊(duì)，在樓上干不了什么。但我們?cè)跂|京看到，一棟樓里15樓是餐廳，16樓是咖啡廳，這都讓干。我們可以出臺(tái)許可標(biāo)準(zhǔn)，但不能妨礙我們對(duì)這棟樓的使用。一旦這樣做，就提高了大樓的實(shí)用率，給年輕人創(chuàng)造了更多便利，提高了經(jīng)濟(jì)活躍的程度。我們?cè)跂|京、紐約看到，睡眠艙就在寫字樓里，這有什么不行嗎？列出條件就可以了。目前，在這方面，我們基本寸步難行，中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)做不了太多，原因是什么呢？不讓做。這個(gè)事，能不能讓灣區(qū)率先走在前面試點(diǎn)，出了經(jīng)驗(yàn)怎么管，然后再向全國(guó)推。
七、消除對(duì)住宅的歧視。我們的用地很少了，公改公提高了容積率，但全是給辦公的。東莞的住宅不讓深圳人買，深圳又沒住宅用地批。一申請(qǐng)批住宅，就說你想搞房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的名聲太差了。但高房?jī)r(jià)的問題怎么解決，總要給個(gè)出路吧。在曼哈頓區(qū)域，一半的房子是住宅。我們的中心區(qū)有幾棟住宅？我們對(duì)住宅太歧視了，以至于上班塞車的問題全都出來了。我們不應(yīng)該對(duì)住宅有歧視，否則將來怎么解決灣區(qū)的生活問題。
八、推行全建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)，這件事灣區(qū)一定應(yīng)該走在前面。深圳的環(huán)境在全國(guó)是排在前面的，即使這樣，跟房地產(chǎn)相關(guān)的碳排放，依然占了非常高的比例。汽車尾氣沒有建筑排得多，這方面強(qiáng)制性的綠色標(biāo)準(zhǔn)我們也沒有出。
九、把灣區(qū)的濱海濕地當(dāng)做灣區(qū)重要環(huán)保樣板來打造，要打造成國(guó)際級(jí)大灣區(qū)濕地樣板。深圳、香港已經(jīng)有這個(gè)條件了，整個(gè)灣區(qū)都要有。深圳的中心區(qū)跟濱海濕地，尤其是紅樹林濕地是最近的。深圳是全球候鳥的遷徙地，現(xiàn)在是觀鳥季了。當(dāng)這么多的候鳥，跟中心區(qū)結(jié)合在一塊，濕地保護(hù)得又好，這種環(huán)境就是國(guó)際級(jí)的了。
十、給房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，乃至所有服務(wù)業(yè)政策支持。服務(wù)企業(yè)不要稅收優(yōu)惠，能不能把強(qiáng)加在服務(wù)業(yè)上的種種限制，放開給上市公司去試點(diǎn)？因?yàn)槲覀兡軌蜇?fù)責(zé)任。比如說短租公寓一定要特行證，給我們政策上先行先試的機(jī)會(huì)。深圳乃至灣區(qū)，不論是高新企業(yè)也好，還是高大上的科研機(jī)構(gòu)也好，他們需要服務(wù)。因?yàn)闉硡^(qū)高科技企業(yè)多，而這些企業(yè)要專注科研，行政需要外包?，F(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要滿足居住、辦公升級(jí)新要求，就要給到政策的實(shí)質(zhì)支持。如果這樣，預(yù)計(jì)灣區(qū)的服務(wù)業(yè)都會(huì)同城化，比如香港的已經(jīng)完全進(jìn)入深圳了。只要放開行政上的許多限制，率先出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)，我們相信中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，將會(huì)在灣區(qū)把模式全部打開，然后逐步向全國(guó)推廣。我們跟國(guó)際級(jí)服務(wù)公司可以同臺(tái)競(jìng)技，就能夠培育世界級(jí)的服務(wù)企業(yè)了。
