陳述丨陳勁松：
租售并舉，讓90后成為城市的主人
今年，共和國(guó)成立70周年，中國(guó)房地產(chǎn)走到今天也已經(jīng)30多年了，這個(gè)行業(yè)這么多人這么多年前赴后繼地努力，形成了這個(gè)市場(chǎng)今天的規(guī)?！，F(xiàn)在，房地產(chǎn)正在走向下半場(chǎng)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，有多重類別。從大的參與者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)主體，但市場(chǎng)也有設(shè)計(jì)、營(yíng)銷代理、評(píng)估等純粹的服務(wù)商，在市場(chǎng)上專業(yè)地詮釋自己的角色。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有自己的物管，大家以為物管和開(kāi)發(fā)是一碼事，其實(shí)不是，物管也是專業(yè)服務(wù)。市場(chǎng)上有很多獨(dú)立的、輕資產(chǎn)的服務(wù)公司，伴隨著行業(yè)的成長(zhǎng)而發(fā)展起來(lái)，世聯(lián)行就是其中一個(gè)代表。
世聯(lián)行在上半場(chǎng)的故事
一、創(chuàng)立世聯(lián)行的初衷是什么？當(dāng)時(shí)行業(yè)狀況什么樣的？如何選擇合伙人？
90年代，我畢業(yè)后去到香港的中海工作。中海主要做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，接觸到很多市場(chǎng)參與者，比如CBRE、中原、仲量聯(lián)行等。這些服務(wù)商在市場(chǎng)上服務(wù)于各個(gè)機(jī)構(gòu)，他們經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的篩選，靠專業(yè)服務(wù)賺錢，所以必須把自己的專業(yè)做好。因此他們?cè)跀?shù)據(jù)、研究等方面非常深入，因?yàn)槭堑谌?，而不是in-house的企業(yè)內(nèi)部部門，提供內(nèi)容相對(duì)客觀、理性，這給了我很大啟發(fā)。
我太太佟捷在90年就來(lái)到了深圳，她是中國(guó)第一代的評(píng)估師。當(dāng)時(shí)我們覺(jué)得，如果中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從深圳開(kāi)始萌芽走向全國(guó)，是否需要專業(yè)服務(wù)呢？應(yīng)該需要，這就是我們創(chuàng)立世聯(lián)行的初衷。
世聯(lián)在1993年成立時(shí)，拿到的是深圳國(guó)土局對(duì)行業(yè)的第一張批文。所以，這個(gè)行業(yè)當(dāng)時(shí)基本從零開(kāi)始。最初創(chuàng)立世聯(lián)行，是以佟捷為主，合伙人是佟捷的同學(xué)、同學(xué)的老公，或是在市場(chǎng)上接觸過(guò)的出色人物。大家在這個(gè)行業(yè)溝通，志同道合，確認(rèn)輕資產(chǎn)服務(wù)就是我們要做的。我們第一批創(chuàng)業(yè)的5個(gè)人，有個(gè)共同特點(diǎn)：名校畢業(yè)，有理想沒(méi)錢，但相信知識(shí)會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。
二、創(chuàng)立世聯(lián)行時(shí)，市場(chǎng)情況如何？世聯(lián)行是如何做的？
世聯(lián)行成立時(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最低潮時(shí)，當(dāng)時(shí)國(guó)家正在進(jìn)行宏觀調(diào)控，并且是第一次對(duì)中國(guó)沿海地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行大調(diào)控，銀行抽貸導(dǎo)致到處都是積壓。我們相信專業(yè)產(chǎn)生價(jià)值，若房子供不應(yīng)求，怎會(huì)有專業(yè)價(jià)值的產(chǎn)生？所以，當(dāng)房子難賣時(shí)，代理商的價(jià)值就凸顯了。
1995年，深圳很多房子都賣不動(dòng)。如果對(duì)開(kāi)發(fā)商說(shuō)我?guī)湍愦恚麄兎浅g迎，因?yàn)樵诔山煌瓿珊蟠砩滩攀諅蚪稹．?dāng)時(shí)我們進(jìn)入代理行業(yè)的第一個(gè)口號(hào)就是——消化積壓。憑什么能消化積壓？我們就分析這個(gè)行業(yè)：
1、找到交易的對(duì)象，誰(shuí)能買？
2、買房過(guò)程中，買家能越過(guò)談判、簽約的門檻嗎？他想買，但買不起怎么辦？
3、那么多積壓樓盤，他對(duì)這個(gè)房子有信心嗎？合約的履行要有信心。
因此，找到交易對(duì)象，完成談判簽約，對(duì)合約履行有信心，我們把這三點(diǎn)叫做交易成本。當(dāng)世聯(lián)行把不可能成交變成可能了，我們就把交易成本降低了。
三、世聯(lián)行主要經(jīng)歷了哪幾個(gè)階段？每個(gè)階段主要做了哪些事情？
第一階段，找到世聯(lián)在行業(yè)存在的理由。
當(dāng)年代理寶安廣場(chǎng)，是世聯(lián)重要發(fā)展歷程之一。通過(guò)代理這個(gè)樓盤，我們找到了存在的理由。找到存在理由，企業(yè)才有價(jià)值。降低交易費(fèi)用，挖掘物業(yè)價(jià)值，這是世聯(lián)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的基本價(jià)值。
第二階段，確立以團(tuán)隊(duì)為強(qiáng)大的價(jià)值觀，打造平臺(tái)不敗理念。
既然找到存在的理由，憑什么是我們做大？當(dāng)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)基本做不大的，因?yàn)楹芏噙@樣的公司：幾個(gè)聰明人，靈機(jī)一動(dòng)想出幾個(gè)點(diǎn)子幫開(kāi)發(fā)商賣樓，賣出去了就拿傭金。那世聯(lián)憑什么能做大？我們?cè)谘芯苛薈BRE后發(fā)現(xiàn)：
1、CBRE不是創(chuàng)始人或幾個(gè)英雄好漢很厲害，而是平臺(tái)厲害。所以，我們確立了世聯(lián)的核心價(jià)值觀——以團(tuán)隊(duì)為強(qiáng)大。世聯(lián)不強(qiáng)調(diào)英雄，而強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)。要把我們所有的能力都積攢在團(tuán)隊(duì)、平臺(tái)上。
2、將挖掘物業(yè)價(jià)值、節(jié)約交易費(fèi)用工具化。挖掘物業(yè)價(jià)值要形成完整的工作流程，而不是靈機(jī)一動(dòng)想出的點(diǎn)子。
由此，我們確定了團(tuán)隊(duì)的核心能力——企業(yè)文化、客戶資源和知識(shí)管理都是團(tuán)隊(duì)的，而不是個(gè)人的。世聯(lián)是團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，這就是平臺(tái)不敗的理念。
第三個(gè)階段，走向全國(guó)，讓更多人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常大，只聚焦于某個(gè)區(qū)域，會(huì)被區(qū)域波動(dòng)影響，只有走向了全國(guó)，企業(yè)才能平衡。世聯(lián)就這樣義無(wú)反顧地確立了“讓更多人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)”的理念。
走向全國(guó)的過(guò)程伴隨著世聯(lián)的上市。2009年上市后，世聯(lián)一路在全國(guó)布局，我們就變成了全國(guó)性的公司。
第四階段，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)啟祥云戰(zhàn)略。
在互聯(lián)網(wǎng)熱潮中，世聯(lián)進(jìn)入第四個(gè)階段——祥云戰(zhàn)略，在全國(guó)布局和全國(guó)客戶資源基礎(chǔ)上，疊加金融、裝修等服務(wù)。到2015年，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)越來(lái)越大，我們進(jìn)入了租賃市場(chǎng)。當(dāng)年，紅璞公寓開(kāi)始起步，接下來(lái)我們進(jìn)入了物管、辦公空間等領(lǐng)域，一路走到了今天。
四、世聯(lián)行的目標(biāo)和愿景是什么？怎么理解企業(yè)的靈魂？
世聯(lián)行一直沒(méi)變的就是輕資產(chǎn)服務(wù)，中國(guó)是全球最大的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，我們的目標(biāo)是使人和資產(chǎn)的聯(lián)接更充分、更有效。
世聯(lián)的靈魂，就是要通過(guò)世聯(lián)人的不斷努力，使人與資產(chǎn)的聯(lián)接有效，使物業(yè)的擁有者、使用者實(shí)現(xiàn)美好生活。
世聯(lián)行走向房地產(chǎn)的下半場(chǎng)
五、世聯(lián)行相對(duì)同行業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)有哪些？
1、世聯(lián)行擁有全國(guó)布局和廣泛的客戶資源：進(jìn)入全國(guó)200多個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)2萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商，1300多萬(wàn)小業(yè)主，而且世聯(lián)的客戶是多元化的。
2、世聯(lián)始終堅(jiān)持輕資產(chǎn)服務(wù)，從未改變過(guò)。
3、為了讓人與不動(dòng)產(chǎn)的聯(lián)接更加有效，我們進(jìn)行了多項(xiàng)相關(guān)業(yè)務(wù)的疊加。
六、世聯(lián)行與二手經(jīng)紀(jì)公司最大的區(qū)別在哪里？
基因不同，他們以服務(wù)C端為主，是在二手樓市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)的；我們服務(wù)B端，是給開(kāi)發(fā)商出策略、做數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)評(píng)估起家的公司。
當(dāng)C端力量崛起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買方市場(chǎng)時(shí)，二手樓渠道的確厲害，但挖掘物業(yè)價(jià)值和聯(lián)接渠道也非常重要。要提升行業(yè)的整體效率，一方面是要接觸很多客戶，另一方面也要對(duì)物業(yè)的價(jià)值研究到位。將客戶精準(zhǔn)地描述出來(lái)，使得渠道效率提高，這就是2B的價(jià)值。
世聯(lián)經(jīng)歷過(guò)多次市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)控，當(dāng)市場(chǎng)不再高速增長(zhǎng)，恢復(fù)正常時(shí)，挖掘物業(yè)價(jià)值的作用是巨大的。交易兩端匹配，不能只有一方，另一方也非常最要。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)和人的精準(zhǔn)匹配的聯(lián)接，就得深入挖掘物業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)在祥云戰(zhàn)略進(jìn)入第二版——開(kāi)放、共享，擁抱渠道、擁抱互聯(lián)網(wǎng)，廣泛與二手經(jīng)紀(jì)公司合作。
展望未來(lái)十年，房地產(chǎn)交易仍然是世聯(lián)行最重要的業(yè)務(wù)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)擁抱合作，是未來(lái)世聯(lián)突破傳統(tǒng)代理瓶頸的關(guān)鍵。
世聯(lián)面向未來(lái)的布局
七、怎么看待當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)如何？
中國(guó)房地產(chǎn)正處于中場(chǎng)到下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)移中，如果房子在上半場(chǎng)以金融屬性為主導(dǎo)，下半場(chǎng)就是為了住的，不是為了炒，那其屬性就開(kāi)始向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，錢很重要，但當(dāng)正常了，尤其是美好生活的目標(biāo)，服務(wù)就成為房地產(chǎn)下半場(chǎng)所有轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。
八、世聯(lián)行在轉(zhuǎn)型方面有哪些想法？目前主要做了哪些工作？具體有何舉措？
首先，世聯(lián)成立了世聯(lián)小貸，解決購(gòu)房者買房之后的需求，比如裝修。買房是美好生活的第一步，買房后要裝修、買家具，買房雖然花了很多錢，接下來(lái)的裝修、家具消費(fèi)更是花錢的重要階段。
很多剛需購(gòu)房者，甚至中產(chǎn)，湊了首期再按揭。他要裝修，需要貸款渡過(guò)緩沖期，下一年的年終獎(jiǎng)就能還貸款。世聯(lián)就給這些購(gòu)房者提供消費(fèi)貸，這就是場(chǎng)景延伸出來(lái)的服務(wù)需求，所以下半場(chǎng)服務(wù)首先就是服務(wù)場(chǎng)景。
其次，滿足裝修的精準(zhǔn)化需求。為什么中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的裝修有時(shí)未必受歡迎？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商裝修特別標(biāo)準(zhǔn)化。不少小業(yè)主買房后就把裝修打掉，這造成很多浪費(fèi)。未來(lái)這種現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越少，因?yàn)殡S著戶型合理化，標(biāo)準(zhǔn)裝修之上又有家具配置。市面上的家具未必匹配，比如一條梁、一個(gè)轉(zhuǎn)角位，尺寸不合適就不行。但這個(gè)場(chǎng)景正好是我們擅長(zhǎng)的，所以世聯(lián)，尤其是在公寓裝修方面，可以給消費(fèi)者提供精準(zhǔn)服務(wù)。
再次，物業(yè)托管。買房后，很多尤其是公寓買家，不是為了住，但也不為炒，而是為了租，為了資產(chǎn)。出租這事兒在中國(guó)很難，如果房子是為了住的，不是為了炒，那租賃市場(chǎng)需要有人服務(wù)?，F(xiàn)在，機(jī)構(gòu)服務(wù)占租賃市場(chǎng)比例在2%以下，大部分都是C對(duì)C。小業(yè)主要不交稅，也不備案，他可以輕易撕毀合同，但租賃合同就講個(gè)“信”字，因此托管模式在中國(guó)必將形成。
所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)企業(yè)有五大功能：
1、信息溝通功能。現(xiàn)在，信息嚴(yán)重超載，哪些信息最重要？大家處理不了。這就需要專業(yè)公司篩選出對(duì)業(yè)主或租戶最重要的信息，而對(duì)價(jià)格的判斷是一項(xiàng)專業(yè)技能。
2、信用功能。信用非常重要。如果沒(méi)信用功能，交易不太可能發(fā)生。為什么淘寶、京東能做這么大？就是解決了信用問(wèn)題。
3、效率功能。這不同于在淘寶、京東買個(gè)杯子、買件襯衫。房產(chǎn)交易需要過(guò)程，需要金融機(jī)構(gòu)參與，需要律師專業(yè)服務(wù)，解決這一堆事情，就叫深服務(wù)。分工帶來(lái)效率，專業(yè)提升效率。
4、保障功能。房子租出去了，但租戶突然改了。這就需要一個(gè)保障或保險(xiǎn)的功能。
5、長(zhǎng)尾服務(wù)。一會(huì)兒說(shuō)這個(gè)壞了，一會(huì)兒說(shuō)那個(gè)壞了，到底是真是假？小業(yè)主煩，租戶也煩。所以這些功能，是一個(gè)服務(wù)過(guò)程，出現(xiàn)這些問(wèn)題就正預(yù)示著這個(gè)市場(chǎng)的痛點(diǎn)很多。
世聯(lián)怎么做的呢？
1、接受業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)托管。集中式的長(zhǎng)租公寓有個(gè)最大的好處，交易的兩端至少有一端是穩(wěn)定的——業(yè)主。業(yè)主端能給我們十年以上的租期合同。
集中式長(zhǎng)租公寓能不能服務(wù)小業(yè)主？能。比如說(shuō)代理的公寓，是散賣的，小業(yè)主買后需要有人幫忙出租，這正好是世聯(lián)的服務(wù)場(chǎng)景。
2、做到一定規(guī)模把服務(wù)本領(lǐng)練出來(lái)。練什么本事？假設(shè)有一百、兩百間長(zhǎng)租公寓，只需要有個(gè)全能維修工就行。他就住在公寓里，任何時(shí)候出現(xiàn)任何問(wèn)題，他都可以第一時(shí)間解決，在服務(wù)自己之后我們還可以服務(wù)周邊。所以這個(gè)服務(wù)效率和京東物流一樣，是逐步建立起來(lái)的。
3、升級(jí)消費(fèi)服務(wù)。90后新一代，跟我們的生活方式不一樣。當(dāng)時(shí)我跟太太創(chuàng)業(yè)時(shí)住農(nóng)民房，但現(xiàn)在孩子們不行。這不是苦和累的問(wèn)題，而因?yàn)樗麄兪羌依锏膶?，這樣的方式大家覺(jué)得有問(wèn)題。他們的社交需求多，消費(fèi)方式也不同——在家購(gòu)物，在外吃飯。所以，我們?cè)O(shè)計(jì)了公區(qū)，比如將大堂變成社交公區(qū)，散租就沒(méi)這功能。
4、安全很重要。丟三落四，不關(guān)煤氣，怎么辦？這些事兒散租公寓不好解決。此外，不少散租公寓是N+1，比如將兩房一廳再隔出個(gè)房間，三戶人合租，這種合租就會(huì)出現(xiàn)了N種問(wèn)題。
九、怎么理解“新居住”、“好房子”？如何提高產(chǎn)品和服務(wù)的能力？
這要從解決行業(yè)痛點(diǎn)開(kāi)始，房?jī)r(jià)一直漲，房子就是為了炒的，所以對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，房子租不租出去問(wèn)題都不大，租還嫌麻煩。大部分人寧可空著也不租，兩年以后再賣再換房。
但現(xiàn)在一系列的調(diào)控使這條路停了，這是中國(guó)下半場(chǎng)特別好的趨勢(shì)。當(dāng)租變成重要趨勢(shì)，才叫“新居住”——房子不能空著，不是為了炒的，是為了住的。
什么叫“好房子”和“差房子”？一切適應(yīng)住的生活，沒(méi)有痛點(diǎn)的房子就是好房子；碰到一大堆痛點(diǎn)的，就是差房子。
適應(yīng)住的需求的好房子不一定意味著裝修標(biāo)準(zhǔn)有多高、戶型有多大、配套有多齊。那些貴房子是挺好，但相當(dāng)多剛畢業(yè)的學(xué)生，沒(méi)那么多錢，對(duì)他們而言，那就不是好房子。哪些是好的呢？
比如在廣州永泰里，世聯(lián)有個(gè)農(nóng)民房微改造項(xiàng)目：一樓是商業(yè)街，二樓是創(chuàng)業(yè)的共享辦公空間，三樓以上是集中式長(zhǎng)租公寓，有萬(wàn)能維修工和管家、低成本創(chuàng)業(yè)空間、地鐵沿線、便宜……對(duì)他們來(lái)講這就是好房子。
世聯(lián)在武漢、廣州的長(zhǎng)租公寓，都在地鐵沿線，雖然檔次不高，戶型也小，但正好適合他們的經(jīng)濟(jì)條件。凡是入住率高的就是好房子，入住率低的那就不是好房子。
十、如何管理企業(yè)和員工？企業(yè)偶像是誰(shuí)？
任何一個(gè)服務(wù)行業(yè)，理解企業(yè)和員工的關(guān)系都非常重要。在這方面我們走過(guò)了上半場(chǎng)。上半場(chǎng)我們吸引員工最主要方式是公司發(fā)展有你一份，比如世聯(lián)作為上市公司可以有多種激勵(lì)手段。但現(xiàn)在看，合伙人機(jī)制也好，其他機(jī)制也好，都碰到問(wèn)題：所有的機(jī)制都基于高增長(zhǎng)的前提，一旦沒(méi)了高增長(zhǎng)怎么辦呢？
事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)的故事已接近尾聲。我們也正在受到煎熬，高增長(zhǎng)結(jié)束，股票不漲了，新的核心競(jìng)爭(zhēng)力還沒(méi)建立，怎么辦？這就成為目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)激勵(lì)失效，進(jìn)入重新探討激勵(lì)制度最重要的階段。
作為純服務(wù)行業(yè)，我們要真正理解什么叫做合伙人。合伙人未必以高增長(zhǎng)為前提，所以我們要向房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)之外的，真正的服務(wù)行業(yè)學(xué)習(xí)，比如全家便利店。他們的店長(zhǎng)是夫妻，出20萬(wàn)，就是小微企業(yè)的老板。企業(yè)做什么呢？提供標(biāo)準(zhǔn)、物流、貨品、系統(tǒng)，如果經(jīng)營(yíng)好了，就可以再開(kāi)一家店，但前提是他要用自己的親戚，這樣杜絕了很多麻煩，比如偷盜。
我們現(xiàn)在都想采用互聯(lián)網(wǎng)方式，迅速把店開(kāi)起來(lái)，但現(xiàn)在那么多咖啡店，星巴克依然是最主流的，憑什么做到？我認(rèn)為，目前全球服務(wù)行業(yè)做得最好的，品質(zhì)穩(wěn)定、有追求，員工管理有效、有工具，又能拷貝的，那就是星巴克。如果說(shuō)偶像的話，一定是霍華德·舒爾茨。
霍華德·舒爾茨有兩本書：《將心注入》和《一路向前》?！秾⑿淖⑷搿分v創(chuàng)業(yè)，確立企業(yè)使命、風(fēng)格等；《一路向前》是他離開(kāi)星巴克后回歸，帶領(lǐng)星巴克走出困境，繼續(xù)前行。
星巴克，給全球帶來(lái)了新的內(nèi)容和獨(dú)到價(jià)值主張，店鋪成為自由職業(yè)者們的第三空間。很多創(chuàng)業(yè)者沒(méi)辦公室，就是從星巴克開(kāi)始。星巴克營(yíng)造了非常好的氛圍和環(huán)境。
星巴克有不少短期兼職員工，為什么他能接收，管理還有效？因?yàn)橛幸幌盗械墓ぞ吆头椒āＰ前涂擞袔c(diǎn)做得特別棒：第一，激發(fā)并創(chuàng)造人文關(guān)懷。有一天，激發(fā)并創(chuàng)造人文關(guān)懷運(yùn)用在世聯(lián)的公寓、空間里，就非常厲害了。第二，星巴克的激發(fā)和創(chuàng)造人文關(guān)懷到每人、每杯咖啡、每個(gè)社區(qū)，星巴克進(jìn)入社區(qū)成為了社區(qū)的標(biāo)志。
星巴克上市后，舒爾茨離開(kāi)了，開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，但哪個(gè)企業(yè)沒(méi)問(wèn)題呢？但他回來(lái)后又“一路向前”，從《將心注入》到《一路向前》，這個(gè)過(guò)程特別值得中國(guó)企業(yè)學(xué)習(xí)，否則我們《將心注入》后就希望企業(yè)一路不停發(fā)展，不出現(xiàn)問(wèn)題，這是不可能的。我們要學(xué)習(xí)星巴克正視問(wèn)題，積極向上的心態(tài)。所以，星巴克應(yīng)該成為中國(guó)服務(wù)業(yè)的偶像。
對(duì)公益、興趣、當(dāng)下形勢(shì)等問(wèn)題的看法
十一、如何看待自己在阿拉善、紅樹(shù)林等公益組織擔(dān)任的社會(huì)角色？
我最重要的角色還是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人，所謂的社會(huì)責(zé)任，是隨著企業(yè)能力的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的。當(dāng)然可持續(xù)的生意是前提，否則責(zé)任是不可持續(xù)的。企業(yè)越大，社會(huì)責(zé)任就越大。比如谷歌說(shuō)不做惡，收費(fèi)排名就不做，這是社會(huì)責(zé)任，谷歌可能沒(méi)那么高的排名收入了，但他可以持續(xù)做大。
世聯(lián)是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，但前30年房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的受益者必須正視在這個(gè)發(fā)展中，環(huán)境是付出了代價(jià)的。這個(gè)影響不只是體現(xiàn)在當(dāng)代利潤(rùn)上，更體現(xiàn)在未來(lái)環(huán)境是否可持續(xù)。
十幾年前，中國(guó)的沙塵暴很厲害。當(dāng)時(shí)王石說(shuō)，你去沙塵暴的源頭阿拉善開(kāi)個(gè)會(huì)吧，過(guò)去后確實(shí)很震驚。那里的環(huán)境跟深圳形成兩極對(duì)比，當(dāng)年的沙塵暴已經(jīng)導(dǎo)致北方很多地方不適合居住了。
當(dāng)時(shí)感覺(jué)環(huán)境肯定是中國(guó)人未來(lái)的大問(wèn)題，否則城市做得再好，但天天沙塵暴，天天PM2.5爆增，那城市能生活嗎？所以關(guān)注環(huán)境就是關(guān)注未來(lái)。我們企業(yè)關(guān)注當(dāng)下問(wèn)題多，關(guān)注未來(lái)問(wèn)題稍少。我覺(jué)著關(guān)注環(huán)境是我們應(yīng)該做的一點(diǎn)事。
我們實(shí)實(shí)在在做的就是對(duì)深圳紅樹(shù)林的保護(hù)。深圳紅樹(shù)林是個(gè)樣板，事實(shí)上，我們是在推動(dòng)中國(guó)的濕地保護(hù)。這件事說(shuō)是政府的事，其實(shí)民間力量非常重要。深圳紅樹(shù)林基金會(huì)是一個(gè)公募基金會(huì)，在深圳政府支持下成功地托管了深圳福田紅樹(shù)林濕地公園，讓這個(gè)公園變成了人民公園人民管。
為什么這樣做在中國(guó)非常重要？因?yàn)檫@是個(gè)民間基金會(huì)，所以必須發(fā)動(dòng)民間力量，最主要的作用是讓更多人知道這個(gè)事跟自己相關(guān)，而不是天天罵政府。
世聯(lián)行員工自發(fā)成立了蔚藍(lán)社，響應(yīng)環(huán)境保護(hù)。當(dāng)大家都關(guān)注了這件事，就會(huì)自動(dòng)約束自己的行為。比如蔚藍(lán)社成員去撿海洋垃圾，以后就不再隨手扔垃圾了。家庭帶孩子去觀鳥(niǎo)，小孩就知道大自然跟他相關(guān)。所以說(shuō)，這是一件有意義的事，但這事兒跟公司賺錢沒(méi)什么關(guān)系。
十二、平時(shí)喜歡讀什么書？
我讀書偏好讀人文、國(guó)外規(guī)律性的書。我認(rèn)為，中國(guó)畢竟還是最大的發(fā)展中國(guó)家，我們碰到的問(wèn)題可能人家都碰到過(guò)，那他們?cè)趺纯创?、怎么解決這些問(wèn)題？這些非常重要，而不是我們自己瞎撞。
中國(guó)企業(yè)學(xué)習(xí)西方是有傳統(tǒng)的。其實(shí)，我們是沒(méi)有傳承的一代企業(yè)家，父輩們都不是做企業(yè)的，再早一批做企業(yè)的都不在了。也就是說(shuō)，當(dāng)代中國(guó)企業(yè)家往前走全靠摸，摸對(duì)了當(dāng)然好，摸錯(cuò)了呢？帶來(lái)的損失就大了。
因此，多學(xué)習(xí)多看發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)家怎么做，他們碰到問(wèn)題時(shí)怎么想，可能對(duì)我們更重要。天底下沒(méi)有新鮮事，我們不能認(rèn)為自己就比人家聰明，就不一樣。比如二房東模式在美國(guó)就沒(méi)有，這被人家驗(yàn)證是行不通的，憑什么中國(guó)現(xiàn)在就有？以至于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域全是這種模式，損失巨大。創(chuàng)業(yè)公司可以這樣闖，但對(duì)世聯(lián)，一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的公司就不應(yīng)該這樣來(lái)做生意。世聯(lián)理解的生意是什么呢？生命的意義，一定是生生不息，而不是搏一把，不行算了。
十三、2019年是共和國(guó)成立70周年，對(duì)行業(yè)的寄語(yǔ)。
還是那句話——“三十年為一世而道更”。行業(yè)三十年河?xùn)|、三十年河西，中國(guó)房地產(chǎn)三十年走到今天，基本規(guī)則就要開(kāi)始發(fā)生變化。這個(gè)規(guī)則的改變會(huì)在未來(lái)幾年充分體現(xiàn)，未來(lái)公司會(huì)有一個(gè)“道更”，充分認(rèn)識(shí)道更，包括企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力、管理等。高負(fù)債、快周轉(zhuǎn)，靠增量的模式會(huì)發(fā)生改變，會(huì)逐步走向?yàn)槊篮蒙罘?wù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
十四、中美博弈，人民幣破7這種情況對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響？
沒(méi)什么實(shí)際影響，影響都是心理上的。為什么？
1、中國(guó)房地產(chǎn)是個(gè)一手房大概15萬(wàn)億成交額的市場(chǎng)，二手房大概是8萬(wàn)億的市場(chǎng)。如果這樣，我們這個(gè)23萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，上下波動(dòng)一下，最起碼級(jí)別都在18-20萬(wàn)億。中美貿(mào)易戰(zhàn)大概5000億美金，這個(gè)量跟房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)級(jí)別。
2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是最大的內(nèi)需市場(chǎng)，也是中國(guó)人民美好生活最重要的資產(chǎn)。中美貿(mào)易戰(zhàn)，人民幣貶不貶值，都跟外界相關(guān)。我們說(shuō)要搞好自己的事情，什么是自己的事情？老百姓的美好生活。
老百姓美好生活的事情就發(fā)生在企業(yè)和老百姓的資產(chǎn)負(fù)債表。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，不可避免地就是我們最大的內(nèi)需和穩(wěn)定。即使這樣，我們還會(huì)不會(huì)被外界干擾？會(huì)，但都心理上的。
3、中國(guó)的外匯是個(gè)受管制的市場(chǎng)，不是一個(gè)完全資本項(xiàng)下、完全可兌換的市場(chǎng)。這種情況下，對(duì)行業(yè)影響只是影響到借外債的人，而中國(guó)大部分老百姓跟這個(gè)沒(méi)關(guān)系。
十五、如何看待90后在一線城市沒(méi)有歸屬感的現(xiàn)象？
現(xiàn)在老百姓最大的痛點(diǎn)，就在于90后的購(gòu)房門檻太高，他們?cè)谝痪€城市買不起房。當(dāng)90后在一線城市已經(jīng)面臨那么高的門檻時(shí)，他就不是城市的主人了。而90后正在成為所有創(chuàng)新城市最基本的動(dòng)力，現(xiàn)在要靠他們創(chuàng)新，而他們跟這個(gè)城市已經(jīng)沒(méi)什么關(guān)系了，怎么辦？
這種情況最典型的例子就是香港：年輕人沒(méi)感覺(jué)了，就是最大的痛點(diǎn)。90后跟城市房地產(chǎn)沒(méi)關(guān)系，這件事必須要解決，解決之道就在于租售并舉。
我們要全面、深刻理解租售并舉，就是目前商品房體系不適合他們，怎么辦？必須出現(xiàn)第二體系——租房子就是城市的主人。假設(shè)租房子就是城市主人的話，那租賃就是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)作。行不行？當(dāng)然可以，那就要改變我們的基本規(guī)則，比如華為在東莞的員工，租滿五年，租金就抵首付，類似這種制度的修改，未來(lái)會(huì)大大地提升90后在城市的歸屬感。
我們還有很多參照，但這就取決于改革的不斷深化，這對(duì)解決中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)最大痛點(diǎn)至關(guān)重要。90后在一線城市受到多大煎熬？不要90后這么難受就要租售并舉。什么叫租售并舉？深入理解黨的十九大精神和習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，而且深化制度改革。一旦新制度新規(guī)則落地，90后就會(huì)成為中國(guó)城市新一代的主要?jiǎng)恿Α?/span>
既然房?jī)r(jià)不能大漲大跌，那就要打造另一個(gè)系統(tǒng)，而不是在這個(gè)系統(tǒng)上修改，新加坡就做得就很好。當(dāng)制度能讓所有像我們當(dāng)年闖蕩深圳，租農(nóng)民房的那幫人一樣，讓90后兩眼放光，這個(gè)城市就有機(jī)會(huì)！
