一、不確定性，將帶來確定性的“新常態(tài)”
從2019年開始，房地產(chǎn)行業(yè)，無論是開發(fā)、運(yùn)營、銷售，還是長短租、文旅、產(chǎn)業(yè)園、共享辦公，都已感受到資金、銷售、客戶不足及政策的壓力。
此次疫情，將存在的難點(diǎn)進(jìn)一步放大，行業(yè)的上中下游企業(yè)，雖然遭遇不同的問題，但大家都在思考一些商業(yè)的本質(zhì)問題：
1、如果黑天鵝和灰犀牛（自然、經(jīng)濟(jì)、政策）是常態(tài)，那么行業(yè)抗“脆弱性”是什么？
2、在客戶和市場經(jīng)歷大打擊背景下，他們的心態(tài)和情緒會(huì)發(fā)生什么變化？這個(gè)變化的敏感性分析對(duì)我的產(chǎn)品意味著什么？
3、不同地區(qū)、不同產(chǎn)品的適應(yīng)性、彈性及風(fēng)險(xiǎn)，需要怎么調(diào)整？為什么需要建立與客戶風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制？
以前整個(gè)行業(yè)處于快速發(fā)展期（供不應(yīng)求），哪怕碰到非典（天災(zāi)）、碰到最嚴(yán)厲的調(diào)控，大家都知道這是暫時(shí)的，有“豬堅(jiān)強(qiáng)”的“挺字經(jīng)”就夠了。
但此次疫情帶來的思考就絕對(duì)不同往常！這是一個(gè)行業(yè)“深思考”的起點(diǎn)，也是下半場強(qiáng)制轉(zhuǎn)型的最大“警示”！
二、表面體現(xiàn)在運(yùn)營、銷售上，實(shí)質(zhì)體現(xiàn)在行業(yè)的“體系風(fēng)險(xiǎn)”上
現(xiàn)在，無論是拿地、舊改，還是文旅產(chǎn)業(yè)，試問：還有單純的住宅開發(fā)嗎？
如果，現(xiàn)在長短租、文旅、寫字樓運(yùn)營都碰到了最終用戶的違約（不可抗力），那么接下來，資產(chǎn)的租值必然下跌，租值當(dāng)然意味著資產(chǎn)價(jià)值的下跌。傳導(dǎo)的時(shí)間不會(huì)很長，那么金融債劵、抵押貸款呢？
最終用戶的變化決定了運(yùn)營的現(xiàn)金流。過去，通過住宅銷售保自持物業(yè)運(yùn)營，自持物業(yè)抵押來貸款住宅地價(jià)的計(jì)算方式，需要什么體系的“頂層設(shè)計(jì)”才能不導(dǎo)致體系風(fēng)險(xiǎn)的“多米諾骨牌”效應(yīng)，已是行業(yè)必須思考的問題了！
1、有多少服務(wù)業(yè)企業(yè)自置物業(yè)用來辦公？
2、租金不是剛性的，但貸款是剛性的，企業(yè)的現(xiàn)金流到底如何？
3、個(gè)人投資者的計(jì)算公式變了嗎？以前算升值的收益，現(xiàn)在流動(dòng)性不足情況下，怎么算收益？
三、住宅產(chǎn)品問題
住宅是中國房地產(chǎn)市場最確定的市場，受疫情影響相對(duì)小得多，但并非沒有不能改進(jìn)之處：
1、公共服務(wù)、學(xué)校和醫(yī)療，在此次疫情中暴露了嚴(yán)重短缺！未來，這方面“配套”系數(shù)權(quán)重會(huì)大大提升，無論是選地、規(guī)劃，還是配套；
2、高層住宅的痛點(diǎn)暴露無遺：電梯、配送、下水、集中空調(diào)和通風(fēng)。什么是“抗炎小區(qū)”？
3、原則上，客戶現(xiàn)金流不能一概而論。但香港經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在市場不確定情況下，豪宅市場最脆弱，投資型也不好，剛性需求下降最少，那么什么是你市場中的“剛性需求”？
我們需要思考：客戶選房因素權(quán)重會(huì)有哪些變化？
四、關(guān)于政策和金融
中國之前的房地產(chǎn)周期，都是政策周期！沒有什么艱難是政策解決不了的：放水+放松！
那么，可以預(yù)見的是馬上就會(huì)出現(xiàn)“放水”、“放松”，這取決于本次調(diào)控政策的責(zé)任主體“地方政府”，估計(jì)也會(huì)比較大尺度地放松了。
可以預(yù)見：
城市化趨勢(shì)不變，那就是大城市化，而不是小城鎮(zhèn)化，因?yàn)楣卜?wù)根本不支持。
問題在于：
1、放水，原則上的“精準(zhǔn)放水”，即支持重大項(xiàng)目、支持企業(yè)。那放水的“滲漏效應(yīng)”什么時(shí)候惠于百姓？
2、重大金融突破在于“REITs”，什么時(shí)候可以大面積推出？
3、房企和所有企業(yè)再加杠桿的能力有多大？如果不誕生新的以產(chǎn)品而不是企業(yè)為底的金額創(chuàng)新，企業(yè)還敢再加杠桿嗎？
4、商辦已積壓，自持已抵押，不大面積放松“商改住”，現(xiàn)金流怎么實(shí)現(xiàn)平衡？
5、文旅、產(chǎn)業(yè)園，原來只是社會(huì)市場中的一個(gè)功能環(huán)節(jié)，現(xiàn)在看來，它們非常脆弱。故在選址、規(guī)劃、出讓上，更多思考生活和最低限度如何自平衡？
6、對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，如何在避免攤銷裝修的剛性成本的同時(shí)，還要支付剛性的人力成本？
五、企業(yè)應(yīng)該做什么？
市場未來會(huì)變化，而且會(huì)變得和以前不一樣，這是肯定的！
所謂沒有永遠(yuǎn)的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。那么在這個(gè)新時(shí)代的起點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)該干什么呢？
有人說，只需要“線上售樓處”、“遠(yuǎn)程看樓”、“線上成交”，這夠嗎？
當(dāng)消費(fèi)者權(quán)重變化了，產(chǎn)品不改變，只改變售賣形式，能成交嗎？
有人說“挺一下就恢復(fù)了”，消費(fèi)者什么時(shí)候恢復(fù)？金融機(jī)構(gòu)會(huì)無限讓你放大杠桿嗎？
因此，世聯(lián)行認(rèn)為，為了未來三年的新趨勢(shì)，各企業(yè)此時(shí)必須重新檢測：
1、在手項(xiàng)目的重新盤點(diǎn)，從現(xiàn)金流、產(chǎn)品升級(jí)到最終計(jì)劃的重新修訂；
2、所有自持、存量、待開發(fā)用地的價(jià)值重新評(píng)估，一直到落地運(yùn)營的測算和前提條件；
3、如何從計(jì)劃開始，設(shè)置項(xiàng)目的變化彈性？這可能是未來最重要的機(jī)會(huì)；
4、服務(wù)、服務(wù)、服務(wù)！怎么設(shè)定服務(wù)內(nèi)容、空間和可實(shí)施性？
5、直銷和網(wǎng)上售樓當(dāng)然重要，關(guān)鍵在于內(nèi)容、產(chǎn)品、金融支持及綜合策劃！
不是每一個(gè)冬天都一樣肅殺；
不是每一次春天都一樣溫暖！
未來就從現(xiàn)在開始了！
