一、中國房地產(chǎn)已走過30年規(guī)則要改了
此前有一段時間搞房地產(chǎn)論壇大家不積極，因為大家覺得沒有什么好問的?，F(xiàn)在大家又積極踴躍了，不是因為轉(zhuǎn)型成功不成功，而是因為黑天鵝一個接一個到來。
最典型的就是：今年上半年房地產(chǎn)還一路高歌猛進，結(jié)果9月份“930”黑天鵝突然就出現(xiàn)了。全行業(yè)可能對本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計不足。
過去，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十幾次調(diào)控，很多人因此不太在乎是否調(diào)控。但是本輪調(diào)控跟以往的調(diào)控是不一樣的，情況發(fā)生了很大的變化。
中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)30年了。世界二字，“世”是時間，“界”是空間，“世界”就是時空。一世是30年。“30年為一世而道更”，道就是規(guī)則，三十年河?xùn)|三十年河西，中國房地產(chǎn)走過30年以后，規(guī)則要改了。
到了“道更”的時候，全行業(yè)必然面臨一個根本的哲學(xué)問題——你是誰？你從哪來？你要到哪去？更具體一點說，就是房地產(chǎn)是什么？房地產(chǎn)從何而來，我們向何而去？
二、過去30年里房地產(chǎn)的邏輯 到今天已經(jīng)完全變了
上半場有四個關(guān)鍵詞：第一個是地方的土地財政；第二個是房地產(chǎn)的預(yù)售制度；第三個是持續(xù)的巨量增長（前年我們認(rèn)為到了階段性高點，結(jié)果去年立馬破了前年的記錄，今年從前三季度看，全年的銷售額可能會達到十萬億，破去年的紀(jì)錄一點問題也沒有）；第四個開發(fā)紅利，沒開發(fā)紅利就沒有地王！
上半場有四個市場背景：資本稀缺、城市化人口流動、供不應(yīng)求、基礎(chǔ)設(shè)施不足；只有深刻理解這些背景，才能理解行業(yè)從何而來。以資本為例，之前是資本稀缺時代，上個世紀(jì)80年代到90年代初，我們出臺了一系列中國房地產(chǎn)的根本制度：政府沒錢靠土地財政；開發(fā)商沒錢靠預(yù)售；老百姓沒錢靠按揭……現(xiàn)在不一樣了，資本稀缺變成了資產(chǎn)荒。大家不知道應(yīng)該把錢投到哪里去。邏輯完全不一樣，因此規(guī)則肯定要變。
城市化已經(jīng)到了部分城市要限制人口的程度了。比如，北京要限制常住人口數(shù)。北 京、上海的土地指標(biāo)沒有一年能夠完成，這跟30年前是不一樣的。
市場從供不應(yīng)求到要去庫存。以前基礎(chǔ)設(shè)施不足，現(xiàn)在我們面臨產(chǎn)能過剩。
以上是中國房地產(chǎn)從上半場走到下半場的過程中發(fā)生的變化。
三、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市 即便軌道交通發(fā)達也很危險
下半場的四個關(guān)鍵詞：量變到質(zhì)變、服務(wù)紅利、大都市圈化、存量；理解了這些變化，就能抓住市場的契機和創(chuàng)新的本質(zhì)。
下半場是從量到質(zhì)的時代，我們需要問什么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是誰的問題。
首先，城市變成大都市圈，大都市圈化跟原來的城市化存在區(qū)別；其次，過去我們講的基本是增量，但其實存量也是房地產(chǎn)。這兩個問題，都是下半場需要極度關(guān)注的。
在價值層面，過去買地賣樓的基本干法可能會發(fā)生變化。
非洲的摩洛哥經(jīng)濟只相當(dāng)于中國的80年代，而且是一個農(nóng)業(yè)國家，其兩個主要城市，馬拉喀什和卡薩布蘭卡的房屋質(zhì)量比中國差很多，相當(dāng)于深圳的農(nóng)民房，但房價在人民幣12000每平米左右。因為這兩個城市是核心城市。而那里的中國人也多，特別是華為、中石油等中資企業(yè)的人多。但是稍微偏遠一點的地方，就賣不起價格了。
20世紀(jì)80年代的上海、北京、深圳這些一線城市，房價大概是3000到5000，只有馬拉喀什和卡薩布蘭卡的一半。
因此，過去說的一線、二線、三線遞進式的演化可能并不一定對，未來房價變化的核心邏輯將跟都市圈的改變緊密相關(guān)。未來一兩年，在核心城市限貸限購的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展空間在于整個大都市圈，比如深圳外圍的中山、東莞等；還有北京外圍的六環(huán)到七環(huán)之間不限購不限貸地區(qū)。
不過，光看到都市圈中心的距離和交通也不行，軌道交通規(guī)律不一定是對的。以日本的戶田為例，戶田的交通非常好，在地鐵沿線，半小時之內(nèi)可以到東京市區(qū)，但是它沒有產(chǎn)業(yè)，只是一個“臥城”，因此竟然是全日本房價最低的地方。所以對于房企來說，如果在北上深周邊的城市高價拿了地王，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，即便軌道交通十分發(fā)達，也不一定賣得起價格。一定要軌道交通加產(chǎn)業(yè)才能讓城市煥發(fā)活力。
全世界都是類似的邏輯，前面提到的馬拉喀什，開車不到半個小時，就能到非洲部落，看到羊在樹上，那是奇觀，但那個地方的土地幾乎一錢不值。城市是創(chuàng)新的發(fā)動機，所有創(chuàng)新都發(fā)生在核心都市，包括所有房地產(chǎn)的創(chuàng)新，違背這個邏輯做事就很可能會頭破血流。核心都市是人群的大容器，有一個容器規(guī)律。紐約的華爾街跟中國城距離很近，高大上跟臟亂差挨在一塊，看起來好像不搭，但二者形成互補，非常協(xié)調(diào)。
所有高大上之所以有效率，是因為有臟亂差，臟亂差讓高大上凸顯。因為只有有臟亂差的地方服務(wù)人員才住得起，進而能夠低成本的提供24小時的服務(wù)。
同時，這也說明，即使是核心城市的房價也在分化，而且未來會越來越嚴(yán)重：一些資產(chǎn)在高速流動，另一些則根本就沒法賣，只能租出去。
四、地產(chǎn)下半場可能會出現(xiàn)很多黑天鵝
地產(chǎn)下半場，極可能會出現(xiàn)很多我們以前預(yù)料不到的黑天鵝。
首先是土地財政。
土地財政是中國房地產(chǎn)的根本制度，1987年拍賣第一塊地，一直到現(xiàn)在，馬上就滿30年了。怎么變？值得大家密切關(guān)注。
其次是預(yù)售制度。
我們可能會從中國香港的預(yù)售制度，過度到歐美的預(yù)售制度，時間節(jié)點是2019年之前。
憑什么沒交房就按揭？目前，開發(fā)商已經(jīng)不缺錢了，為什么還要將預(yù)售作為融資手段呢？一旦預(yù)售制變更，那么房企的負(fù)債率會隨之變化。
環(huán)保一定會從先進理念變成強制的要求。目前，加入綠色供應(yīng)鏈的只有70余家房企。作為有先見之明的房企，應(yīng)盡快加入綠色供應(yīng)鏈，不環(huán)保就不采購。
五、圍繞150萬億存量市場進行創(chuàng)新 市場依然很大
下半場服務(wù)紅利最主要的變化是人的變化。
中國有兩波人在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著極其重要的作用，一個60后，一個85后，而且這兩波人通常是一家人，父子關(guān)系。但兩波人的生活方式不一樣。85后90后有撒嬌派詩人，許多是富二代，家里有人出錢可以撒嬌，這些人現(xiàn)在就是消費的主力軍；而60后的群體退休，則可以推動整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。研究中國的消費升級，只要研究這兩波人就可以了。
我們以前講究戶型的模范家庭式，但核心區(qū)的資產(chǎn)泡沫化，幾乎都不是模范家庭式。香港70年代賣出的的戶型，全部在改造，變成劏房（打破原戶型，分割出的小房）銷售。因為價格太貴，如果過大的話，租也租不起。
未來，中國核心城市中心區(qū)的戶型也會變。比如，客廳和廚房可能就不需要了，因為他們的時間不花在客廳，廳就沒有用了；還有居住共享，美國試驗證明，除了沖涼上廁所睡覺不能共享，其他都可以……一旦這樣，戶型自然要跟著改變……
更進一步的說，將來，內(nèi)容會取代功能，因為基本的功能，大家都差不多，但是場景卻是可以不一樣的。
當(dāng)然，所有的變革一定是要基于產(chǎn)權(quán)的分割的實現(xiàn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不動的東西很難流通的。要能流通，要誕生一系列的創(chuàng)新，必須在房地產(chǎn)一系列的權(quán)利的分割的前提下，在共享的前提下，這是未來房地產(chǎn)一切創(chuàng)新的根本。
我國房地產(chǎn)的使用權(quán)、抵押權(quán)、經(jīng)營權(quán)和共享是一個公共制度。在國外，擁有一套房產(chǎn)會有一本公共契約，目前中國還沒有，但未來一定有。
因為，所有的創(chuàng)新都需要在權(quán)利中加入規(guī)則予以約束。在不改變所有權(quán)前提下，還能改變使用權(quán)，照樣能抵押、上市流通，進而對其進行拆分。未來，我們需要高度關(guān)注房地產(chǎn)這個實體背后可以拆分的權(quán)利，這與房地產(chǎn)的新金融緊密相關(guān)。
目前新房市場每年銷售額10萬億左右已經(jīng)足夠嚇人，可是，我們背后還有一個150萬億的存量市場，空間非常非常大。
