我想說(shuō)大一點(diǎn)，咱們考慮用歷史的觀點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)發(fā)生的故事有哪些必然性。因?yàn)樵谧闹T位還很年輕，你們面對(duì)的那個(gè)市場(chǎng)，如果通過(guò)歷史角度來(lái)看，就會(huì)拋開(kāi)一些短周期的波動(dòng)，長(zhǎng)周期地思考問(wèn)題。
一、三十年為一世而道更
什么叫“下半場(chǎng)”？一會(huì)說(shuō)白銀時(shí)代，一會(huì)兒說(shuō)黃金時(shí)代，那到底什么是下半場(chǎng)？
這先要從“三十年為一世而道更”說(shuō)起，《說(shuō)文解字》說(shuō)：一生是一個(gè)甲子，一世是三十年，三十年為一世而道更。30年到了，大的要變了，30年河?xùn)|，30年河西，基本就這個(gè)意思。
為什么三十年為一世而道更呢？我們回顧歷史，好像真這樣。比如說(shuō)，1919年到1949年，這個(gè)大的道更，就1919年的道理在1949年全變了，小的道理就別說(shuō)了。1979年十一屆三中全會(huì)召開(kāi)，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，1949年那套都變了。
1979年到2009年，事實(shí)上到2009年，整個(gè)前三十年的大道理都應(yīng)該變了，那你說(shuō)怎么現(xiàn)在還沒(méi)變呢？這個(gè)問(wèn)題后面再說(shuō)。前面說(shuō)三十年為一世而道更，道更就是下半場(chǎng)，大道理不變就是上半場(chǎng)。下半場(chǎng)大道理、大規(guī)則的轉(zhuǎn)變，就是我要講的中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng)。
三十年為一世而道更，這是年輕人最大的機(jī)會(huì)。從我自己來(lái)說(shuō)，本人是60年代的，我們趕上了大道理的轉(zhuǎn)變。1979年高考，四年后我們畢業(yè)了，我們創(chuàng)企業(yè)的時(shí)候根本沒(méi)人競(jìng)爭(zhēng)，再接著我們這幫人成了目前社會(huì)最核心的商界力量，學(xué)界也同樣道理，根本沒(méi)人擋你，這就是我們抓住了道更的機(jī)會(huì)。
接下來(lái)的三十年，道更也正在發(fā)生?？赡艽蠹疫€沒(méi)意識(shí)到，因此我想，如果我能夠提醒大家有這件事，也算對(duì)年輕人有個(gè)交代。
二、前三十年的“道”是什么？
在中國(guó)前三十年，就是2009年之前，事實(shí)上前十年，一直都很慢，直到1989年。1987年去上海外灘，那叫一個(gè)亂，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有找到一個(gè)中國(guó)發(fā)展的路。真正找到這條路是在鄧小平的南巡講話，那之后的十年間，突然中國(guó)大變，因?yàn)槲覀冋业搅俗罨镜纳虡I(yè)邏輯，中國(guó)人一下子有錢了，有錢的速度令老外瞠目結(jié)舌。為什么有錢？土地資本化了，這是前三十年唯一的硬道理和大道理。
土地資本化是中國(guó)找到的一條路，從此轟轟烈烈地開(kāi)始了市場(chǎng)化、城市化，城市化帶動(dòng)了工業(yè)化，到1999年完全確立了新規(guī)則。99年之后直到2009年，這個(gè)過(guò)程是一個(gè)完美的閉環(huán)，以至于整個(gè)經(jīng)濟(jì)其實(shí)是籠罩在中國(guó)房地產(chǎn)土地經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政、土地資本化，推動(dòng)市場(chǎng)化這么一個(gè)過(guò)程。前三十年凡是搭上這個(gè)快車的人，今天叫做有產(chǎn)階級(jí)。凡是沒(méi)上車的人，事實(shí)上很難受。為什么呢？因?yàn)槲覀兂鰢?guó)的同學(xué)，回來(lái)突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)快車沒(méi)他的份兒，發(fā)現(xiàn)在國(guó)外辛辛苦苦掙的錢在上海連兩房一廳都買不起。
這個(gè)快車一路到了2009年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生了，我們?cè)趺磻?yīng)對(duì)？還是發(fā)錢。只要房?jī)r(jià)一漲就打壓，不行就發(fā)錢，因?yàn)檫@是我們完美的閉環(huán)。沒(méi)有一個(gè)更大的邏輯閉環(huán)，能取代這個(gè)基本邏輯。這就是中國(guó)基本邏輯。
由此，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，終于找到了中國(guó)發(fā)展的道路。這個(gè)道路不是華盛頓西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的那套，而是我們這套，叫做“中國(guó)模式”。中國(guó)模式，最終把這個(gè)邏輯確認(rèn)得非常完美?？上н@套邏輯，不適合其他國(guó)家，因?yàn)闆](méi)有那么龐大的土地可以市場(chǎng)化、資本化。所以說(shuō)中國(guó)模式，提兩年，不提了，為什么？不可靠。從某種程度來(lái)說(shuō)，是毛主席做了征地，鄧小平做了市場(chǎng)化的規(guī)則，江澤民開(kāi)始兌現(xiàn)。
三、新模式的奇點(diǎn)臨近
這個(gè)模式走到2008年，發(fā)生了世界規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)房奴這件事，大家已經(jīng)承受不了了。然后“嘩”4萬(wàn)億再刺激，這個(gè)模式就走到今天了，但還能走多遠(yuǎn)？還能繼續(xù)三十年嗎？我管它叫奇點(diǎn)臨近。
目前，如果在上海這樣的城市拿地，那么一小塊地，一百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)搶，就會(huì)面粉貴過(guò)面包，大家拿得心驚肉跳；如果在三四線市場(chǎng)拿地，蓋個(gè)房子，就是庫(kù)存。現(xiàn)在從開(kāi)發(fā)商這兒就已經(jīng)不太好玩了。
深圳去年經(jīng)歷了50%的上漲，上海正在走這個(gè)補(bǔ)漲過(guò)程。諸位同學(xué)都很清楚，想在上海立足的話，我們得付出多大代價(jià)呢？八十平米，在內(nèi)環(huán)或者說(shuō)中環(huán)，你每個(gè)月的按揭大概在兩萬(wàn)塊以上，好的小區(qū)超過(guò)三萬(wàn)。三萬(wàn)是什么概念？你每個(gè)月得掙多少？按揭不超過(guò)月收入一半，是什么工作能讓夫妻倆人，每月凈掙6萬(wàn)塊？這個(gè)我不明白。如果是這樣，奇點(diǎn)也在臨近了。
城市化，城市化，上海當(dāng)然塞車塞得要命，市區(qū)房?jī)r(jià)這么貴，都周邊買房了。德州是山東的三四線城市，我去了一趟，德州說(shuō)陳勁松來(lái)，那就太好了，你幫我賣樓吧。我說(shuō)，我對(duì)德州不了解，來(lái)這是因?yàn)槠渌?。結(jié)果到了德州，我發(fā)現(xiàn)，馬路非常寬闊，比上海的還寬；城市公園修得非常棒，快趕上深圳華僑城了。但是沒(méi)車，商業(yè)街關(guān)門，房子大，這是四線城市進(jìn)行城市化的典型。中國(guó)城市化到底發(fā)生了什么事？事實(shí)上奇點(diǎn)臨近的標(biāo)志是，你解決的三個(gè)問(wèn)題，主要參與人，可能都不太愿意進(jìn)去玩了。
這個(gè)流程再繼續(xù)這么走行嗎？那不這么走，怎么走？大家說(shuō)，不對(duì)，現(xiàn)在不就還這么玩的嗎？所以我要把“三十年為一世而道更”這事再拆分一下。未來(lái)怎么演化，我們下半場(chǎng)怎么演化？
四、舊規(guī)則應(yīng)對(duì)新危機(jī)
現(xiàn)在政府負(fù)債非常高，要降杠桿。房地產(chǎn)升值正在打壓，上海深圳出臺(tái)非常嚴(yán)密的政策要打壓，這個(gè)圈不是亂的嗎？貨幣當(dāng)然還在超發(fā)。那這個(gè)規(guī)則怎么變？我不是算命先生，我當(dāng)然不知道，但我可以通過(guò)結(jié)構(gòu)性來(lái)分析，中國(guó)的發(fā)展，歷史有慣性，慣性可能有部分規(guī)律。
事實(shí)上下半場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始了。
開(kāi)始的時(shí)間是2008年。2008年的時(shí)候，剛才我說(shuō)的所有的矛盾都已經(jīng)出來(lái)。1979到2009應(yīng)該結(jié)束，但沒(méi)結(jié)束，原因是什么？碰到了世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以至于應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，我們沒(méi)有一個(gè)新的武器。我們只能用老的，這個(gè)老的就是四萬(wàn)億的刺激，繼續(xù)用原有規(guī)則。
十八大開(kāi)了，我們覺(jué)得應(yīng)該改嗎？沒(méi)改。為什么？雖然到了2016年，但我們還是用歷史來(lái)看一下。
這是中國(guó)在三個(gè)三角上的回應(yīng)，歷史上這么走過(guò)來(lái)，我們總會(huì)遇上階段性危機(jī)，然后啟動(dòng)改革紅利，改革紅利產(chǎn)生一點(diǎn)，危機(jī)一過(guò)，我們就很自豪，認(rèn)為中國(guó)模式可以不斷循環(huán)往復(fù)。
民國(guó)時(shí)，我們認(rèn)為找到了應(yīng)付危機(jī)的手段，按部就班，西方民主。突然1919年巴黎和會(huì)，西方那幫給我們灌輸民主思想的老師欺負(fù)我們，面對(duì)第一次世界大戰(zhàn)中國(guó)被瓜分的危機(jī)，整個(gè)中國(guó)的知識(shí)分子完全倒向俄羅斯。就是老模式應(yīng)對(duì)民族滅亡，覺(jué)得慢了，覺(jué)得不行了，得用新模式。只要一個(gè)大危機(jī)一來(lái)，中國(guó)人立馬就能找一個(gè)快速解決問(wèn)題的辦法。
1949年的歷史就不說(shuō)了，1979年也一樣，中國(guó)是到了崩潰的邊緣。我記得我來(lái)上海讀大學(xué)的時(shí)候，哈爾濱的同學(xué)都特別羨慕我。為什么？上海讀大學(xué)，不吃粗糧啊。
接下來(lái)就是1979年到1989年的故事?！叭隇橐皇蓝栏钡念^十年，一般是怎么過(guò)來(lái)的？并沒(méi)有找到很好的，我們用的是老模式應(yīng)對(duì)危機(jī)。那是什么？雙軌道，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)繼續(xù)干。
同樣在今天，09年到19年，我們也用老模式，就是土地財(cái)政這套來(lái)應(yīng)對(duì)新危機(jī)，為什么？
新的模式?jīng)]成熟。我們整套新模式是第二個(gè)十年確立的，1989年到1999年才完全確立。諸位，我們要用歷史的觀點(diǎn)來(lái)看，歷史具有強(qiáng)大的慣性。
歷史在頭一個(gè)十年都是用老模式應(yīng)對(duì)新危機(jī)。為什么說(shuō)中國(guó)1979年到1989年非常偉大？當(dāng)時(shí)的領(lǐng)導(dǎo)人鄧小平，對(duì)所有新的嘗試的態(tài)度是，可以試，大不了就關(guān)。朱镕基說(shuō)證券交易所可以開(kāi)，大不了關(guān)，當(dāng)時(shí)我們是這樣的態(tài)度。
都是老馬拉破車，俄羅斯是，中國(guó)也是。但俄羅斯干了一件蠢事，就是把老馬停了，把舊車拆了，希望再造新車。中國(guó)不是，中國(guó)是老馬繼續(xù)拉著，同時(shí)在車上，修自行車，修摩托車，實(shí)在拉不動(dòng)，自行車摩托車也能對(duì)付，繼續(xù)往前跑，中國(guó)改革成功了。
這是中國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)模式，我相信在應(yīng)對(duì)危機(jī)時(shí)，其實(shí)走的是同樣的模式。目前就是類79年到89年，舊的模式走不下去，但還得用。
五、新模式誕生于第二個(gè)十年
新的模式，我預(yù)計(jì)在2019年到2029年將全部誕生。這個(gè)“三十年為一世”的第二個(gè)十年，非常有意思。目前中國(guó)所有主流的公司，最牛的公司，全部誕生于這個(gè)時(shí)期：萬(wàn)科、華為……多的去了，包括世聯(lián)也一樣。那1979年到1989年誕生的公司，年廣久、步鑫生，他們?cè)谀膬?？?dāng)時(shí)我們畢業(yè)時(shí)最想進(jìn)的公司是什么？最牛的公司是什么？中國(guó)進(jìn)出口總公司，那可比銀行和政府都好很多，現(xiàn)在在哪兒？煙消云散。因?yàn)橐?guī)則改了，那個(gè)公司就不存在了。
所以不要看過(guò)去十年那些公司有多厲害，很多在第二個(gè)十年，就土崩瓦解了，然后新的力量，會(huì)變成一個(gè)龐然大物，在1999年到2009年的時(shí)候，他們賺了市場(chǎng)上最多的錢。
我們希望把這個(gè)模式，假如用這個(gè)歷史框架是成立的，換，而且我認(rèn)為有合理的，換。我們也可以想想，新三十年。
現(xiàn)在處于什么時(shí)期？我們完全可以拷貝過(guò)來(lái)，所以我也不著急了。原先我是著急，新模式，新模式，老呼吁收房產(chǎn)稅。有炒樓的人，天天問(wèn)我買不買房子，我說(shuō)你現(xiàn)在有多少，他說(shuō)有十幾套。我就生氣，這壞了，房子都在他們手里，他也不往外拿。
為什么在中國(guó)，REITs總也誕生不出來(lái)？稅收有問(wèn)題，稅收要改，但說(shuō)了一百遍都不改。公有住房占上?？偞媪砍^(guò)50%，運(yùn)營(yíng)效率極低，為什么不市場(chǎng)化？白領(lǐng)都跑那么遠(yuǎn)住，怎么生活？改呀。容積率要提高，多提供點(diǎn)基本配套給白領(lǐng)們，哪怕是提供一些低端住房也好，比如同濟(jì)大學(xué)這么漂亮的校園，需要清潔工，那清潔工的生活成本太高了，霍院長(zhǎng)得背負(fù)多大的壓力掙錢。這雖然是個(gè)問(wèn)題，但沒(méi)人理。為什么？因?yàn)樯虾＝纪獾耐恋匾u錢。
現(xiàn)在我們處于舊模式應(yīng)對(duì)危機(jī)和新模式誕生的時(shí)期。急也別急，也挺好，給諸位年輕的學(xué)生們一點(diǎn)時(shí)間，正像我們當(dāng)年在學(xué)校讀書(shū)那樣，你們現(xiàn)在可以盡情地去談?wù)剳賽?ài)，問(wèn)題也不太大，因?yàn)槭裁矗繘](méi)那么快，沒(méi)說(shuō)機(jī)會(huì)就沒(méi)了，該干啥還可以干啥。
六、從三個(gè)角度看新規(guī)則
如何判斷當(dāng)下或未來(lái)的規(guī)則到底會(huì)怎樣？如果誕生新規(guī)則，那規(guī)則是什么？我不想用算命先生的那套來(lái)說(shuō)，將來(lái)上海房子一定會(huì)30萬(wàn)以上，這么說(shuō)是誤導(dǎo)。
我們來(lái)看規(guī)則怎么樣？我覺(jué)得馬蔚華的三句話非常好：
不知未來(lái)者，無(wú)以評(píng)判當(dāng)下；
不知世界者，無(wú)以理解中國(guó)；
不知宏觀者，無(wú)以處理微觀。
買不買房？怎么買房？這事很微觀。但宏觀到底是什么？你不知道確實(shí)很難下定決心。那我們變成了炒股的那幫人？迷信短期的K線圖，我們會(huì)很累，還浪費(fèi)我們的時(shí)間、精力。
為什么現(xiàn)在是新模式的誕生期呢？就是法律和規(guī)則一定會(huì)落后于實(shí)踐！這大概需要十年左右。
年廣久，從招七個(gè)雇工給他炒瓜子，到私營(yíng)企業(yè)法頒布，多久？小崗村土地承包開(kāi)始沒(méi)到十年，因?yàn)槭潜频脹](méi)飯吃，但是法律一定會(huì)落后于實(shí)踐，目前是新規(guī)則的誕生期。那新規(guī)則會(huì)怎么樣呢？三個(gè)角度來(lái)看。
1、未來(lái)三十年中國(guó)將徹底完成城市化。那這個(gè)城市化是什么樣的呢？德州的案例告訴我們，中國(guó)未來(lái)的城市化，不是三四線的城鎮(zhèn)化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京漲得不得了，三四線還在去庫(kù)存。這是不可阻擋的規(guī)律，任何人也沒(méi)有辦法。在日本，大東京都市圈集結(jié)了多少人口？整個(gè)日本兩億人，大東京都市圈就有五千萬(wàn)人，占了全國(guó)總?cè)丝诘乃姆种?，比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海加北京，真嚇人。那首爾集結(jié)了多少人？韓國(guó)一半的人。我們?cè)跂|京、首爾搭地鐵，如果不按那個(gè)線，一定會(huì)暈，因?yàn)樘珡?fù)雜了。這個(gè)是全世界、東亞城市化的未來(lái)，沒(méi)有辦法，產(chǎn)業(yè)必須聚集，人口必須聚集，這幫人才有活路。否則，大家都集中在四線城市干嘛呢？掙誰(shuí)的錢？這就是大都市圈化，是中國(guó)城市化的未來(lái)。
目前中國(guó)的一線城市，距離完成它的使命，還差得太遠(yuǎn)。就以上海為例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但實(shí)際情況卻恰恰相反，上海在排斥外來(lái)人口。上海規(guī)劃的整體住宅容積率，比深圳還低很多，沒(méi)超過(guò)2.5。我去張江高新區(qū)，容積率和硅谷差不多。但咱們是美國(guó)那種條件嗎？年輕人在上海怎么活？我不清楚。要都是高精尖人才也行，關(guān)鍵是再高精尖也得有倒咖啡和掃地的。我們對(duì)城市的理解總要曼哈頓最美那面，不去看曼哈頓旁的貧民區(qū)，你看大紐約，大紐約幾個(gè)問(wèn)題上海第一，上海的住宅占整個(gè)上?？偯娣e的比例太低。我們認(rèn)為向曼哈頓學(xué)，就得多搞產(chǎn)業(yè)，多搞高大上的金融，這完全是誤解。曼哈頓那么多高樓，真正的寫(xiě)字樓、住宅占多少？你放開(kāi)想也想不到，超過(guò)一半是住宅和公寓，包括黑人區(qū)，不太好的區(qū)，但確實(shí)很便宜。也就是說(shuō)，雄心勃勃的年輕人，剛畢業(yè)，他靠自己的努力，能活；但現(xiàn)在在上海，不管有多少雄心勃勃，年輕人已經(jīng)活不下去了。
那什么才是大城市所為呢？城市是個(gè)容器，不能只要光鮮那面，不能只容納老板，員工在哪里？他們的成本是多少？北京深圳都一樣?，F(xiàn)在深圳大量的舊城改造，原先舊城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是從深圳的農(nóng)民房開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的，而且是跟人合租。大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新，相當(dāng)數(shù)量都會(huì)從農(nóng)民房里走出來(lái)。聶耳的《義勇軍進(jìn)行曲》不是誕生在高大上的音樂(lè)工作室，而是上海的一個(gè)小閣樓，不然怎么會(huì)那么有激情。
從未來(lái)來(lái)看，中國(guó)的大城市，如果要完成它的使命，我覺(jué)得需要補(bǔ)的課特別多。本人覺(jué)得，從2019年開(kāi)始，上海的容積率會(huì)全部放開(kāi)，擠一擠，怕什么？怎么說(shuō)——高樓。當(dāng)時(shí)我聽(tīng)到很多人說(shuō)，樓一高就會(huì)帶來(lái)城市交通的不好，胡說(shuō)！高樓才能把城市交通，來(lái)回通行降下來(lái)，只有高樓才能節(jié)能減排，那些小別墅是最不環(huán)保的。上海的車牌號(hào)都已經(jīng)炒成這樣了，曼哈頓的人出門一般不開(kāi)車，那是我們的榜樣城市。上海要成為世界級(jí)的城市，沒(méi)別的辦法，照著曼哈頓猛學(xué)就對(duì)了。舊的公有住房，憑什么搞那么多產(chǎn)業(yè)？憑什么搞那么多寫(xiě)字樓？能蓋什么就蓋什么。我們現(xiàn)在看紐約，生機(jī)無(wú)限活力澎湃，公園附近，你看年輕人，當(dāng)然現(xiàn)在成為新的Fashion，非常hot，物價(jià)也上去了，沒(méi)關(guān)系馬上另外一個(gè)區(qū)就誕生。同樣，我們上海的樓不夠，那就麻煩。上海的樓，是嚴(yán)重不足。什么叫供應(yīng)側(cè)改革？這就叫供應(yīng)側(cè)要改革。市場(chǎng)已經(jīng)明明白白告訴你了，為什么不改呢？這是第一個(gè)結(jié)論。
第二個(gè)結(jié)論，公共服務(wù)。為什么大家都要擠在一線城市？公共服務(wù)還不錯(cuò)：廣州醫(yī)療好，上海教育好，深圳機(jī)會(huì)多，公共服務(wù)當(dāng)然是政府提供的服務(wù)。公共服務(wù)的改革，不是土地財(cái)政的改革，那怎么改呢？最好就是收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅叫了這么多年都沒(méi)收，因?yàn)樵w制沒(méi)動(dòng)，還是土地財(cái)政，如果稅收從房產(chǎn)稅上開(kāi)始產(chǎn)生，公共服務(wù)必須上。這個(gè)是沒(méi)有辦法的，國(guó)際通用。
第三當(dāng)然是存量房，是存量房的深化，不是新房。存量房怎么才能不斷分化、變現(xiàn)？那么多二線城市，那么多寫(xiě)字樓，都在那兒空著。上海的寫(xiě)字樓，招租現(xiàn)在都已經(jīng)出現(xiàn)了麻煩。上海寫(xiě)字樓的租金這么高，三分之一是P2P公司貢獻(xiàn)的。他們租樓，不跟你談價(jià)錢，上來(lái)就整層整層地租，一層兩層地租，比如e租寶，那都騙子。什么才能支撐住這么高的租金呢？所以我覺(jué)得該改。就是用未來(lái)看當(dāng)下，未來(lái)是誰(shuí)？曼哈頓、東京、首爾，沒(méi)一個(gè)地方不收房產(chǎn)稅。讓這幫房屋的囤積者，既不出租也不賣，坐等升值，這個(gè)合理嗎？既得利益者覺(jué)得挺合理，他們付出了代價(jià)，當(dāng)時(shí)誰(shuí)讓你沒(méi)眼光呢？但當(dāng)年輕人起來(lái)的時(shí)候，你們畢業(yè)的時(shí)候，這個(gè)就不合理了。
2、如果從世界看中國(guó)的話，我們就來(lái)看中國(guó)跟美國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對(duì)比。在美國(guó)，市值前十的房地產(chǎn)企業(yè)，沒(méi)一家是開(kāi)發(fā)商，全都是REITs，比如美國(guó)西蒙地產(chǎn)。各種各樣的REITs，占了美國(guó)房地產(chǎn)的主流。美國(guó)經(jīng)歷過(guò)什么樣的金融化過(guò)程？房地產(chǎn)本身就是金融。上海之所以補(bǔ)漲，就是錢超發(fā)了。美國(guó)經(jīng)過(guò)什么？商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化。這是一次大的，第二經(jīng)過(guò)了抵押貸款的證券化。這是2009年金融危機(jī)爆發(fā)的根源。抵押貸款證券化，按揭證券化，關(guān)鍵是它的按揭會(huì)有一個(gè)次貸。
服務(wù)深化，比如說(shuō)租房子，在上海買不起房子，發(fā)生多少租房子的故事？一把辛酸一把淚。美國(guó)為什么沒(méi)有那么多辛酸，那么多淚？你看他租房子的品牌化。在日本，60%的存量房由品牌公司擁有，而中國(guó)都自己在長(zhǎng)。為什么？品牌公司沒(méi)法運(yùn)營(yíng)。為什么？稅交得太多，老百姓都自己在那兒租，不繳稅。
房地產(chǎn)交易，網(wǎng)絡(luò)取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這個(gè)成不成呢？目前還成不了。過(guò)去N年，N多個(gè)年輕人敲我門，跟我說(shuō)：“兩年我就把你顛覆了！”我說(shuō)為什么？他說(shuō)：“網(wǎng)絡(luò)，就是去中介，把你干掉”。但到現(xiàn)在還沒(méi)成。原因是什么？我們的規(guī)則不支持網(wǎng)絡(luò)取代。你的信息都是假的，對(duì)不對(duì)？各方信息都不公開(kāi)，產(chǎn)權(quán)都查不清楚。網(wǎng)絡(luò)上騙子一堆。按理說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)干一件事最有效率，把信息徹底透明化，可以去中介。網(wǎng)絡(luò)目前沒(méi)干就是信用，信用是基礎(chǔ)。阿里巴巴可以，因?yàn)槭切☆~高頻，房子不行。當(dāng)房子的基礎(chǔ)信息都是錯(cuò)的，當(dāng)服務(wù)提供人的信用都沒(méi)有驗(yàn)證時(shí)，線下怎么可能被顛覆呢？這不太可能。
好了，如果將來(lái)網(wǎng)絡(luò)能顛覆線下，OK，你把這幾個(gè)規(guī)則建好。規(guī)則目前都難，也顧不上。我們就找最有效的招兒，就是把房?jī)r(jià)硬生生地給摁住，老百姓先別叫，看政府又出手了。這些活都在下一個(gè)十年——2019年之后干。
3、貨幣與人口的大趨勢(shì)。當(dāng)貨幣超發(fā)到中國(guó)這種程度，還有什么東西能夠資本化承接這個(gè)財(cái)富呢？目前還沒(méi)有。去年股市沒(méi)指望上，現(xiàn)在又回到房子來(lái)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任了，這就是上海，房子讓我們瞠目結(jié)舌的原因。這也是深圳，香港再跌落15%，深圳房?jī)r(jià)就超過(guò)香港。聽(tīng)著都滑稽，不管是從公共服務(wù)還是投資回報(bào)率來(lái)看，我們都差很遠(yuǎn)。深圳豪宅哪有投資回報(bào)呢？貨幣都超發(fā)到什么程度了？買房子每個(gè)月要花三萬(wàn)塊，而租房子只用三千，這就是奇點(diǎn)臨近了。
租與買相差了10倍，這事在全球沒(méi)發(fā)生過(guò)太多。所以本人認(rèn)為，造成這輪房地產(chǎn)大起，這是波動(dòng)狀態(tài)。大家不用特別害怕。六千點(diǎn)怎么到的，漲停也就在這兒。中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)大跌嗎？我不認(rèn)為，因?yàn)殁n票超發(fā)太多，人口向一線城市聚集太多。但我認(rèn)為會(huì)有小回，因?yàn)樘缓侠恚』厝Q于政策的力度。再是人口聚集與老化。
人民幣國(guó)際化。人民幣國(guó)際化在2019年前門兒都沒(méi)有，原因是我們沒(méi)有找到新規(guī)則，要用老規(guī)則應(yīng)對(duì)。如果說(shuō)人民幣要國(guó)際化，哈繼銘說(shuō)，你不斷地印鈔票還維持匯率不變，理論上你一兩年就能把全世界給買了，這是非?；奶频?。
七、年輕人的機(jī)會(huì)：新窗口不斷打開(kāi)
我們?cè)谝粋€(gè)新十年，新三十年的第一個(gè)十年，舊規(guī)則在應(yīng)對(duì)危機(jī)，已經(jīng)走到了比較荒唐的層面。我認(rèn)為從2019年開(kāi)始，新的規(guī)則會(huì)不斷誕生。這個(gè)時(shí)候，我們年輕人的機(jī)會(huì)在哪里？
我覺(jué)得這不用我說(shuō)都清楚。因此，我有一個(gè)窗口跟排隊(duì)的理論。
諸位畢業(yè)之后，一進(jìn)職場(chǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)上海不相信眼淚。你還會(huì)發(fā)現(xiàn)，你在排隊(duì)，一幫人等著把十幾萬(wàn)／㎡的樓讓你接，而你根本接不了：你要攢錢，你排在隊(duì)伍的最后，你會(huì)非常沮喪，那怎么辦？當(dāng)隊(duì)伍排得太長(zhǎng)時(shí)，新窗口會(huì)打開(kāi)。當(dāng)然你不能跑到三四線城市去排，那塊兒正在關(guān)窗口，你就得到上海、北京、深圳，這些不斷開(kāi)新窗口的一線城市，其實(shí)壓都?jí)翰蛔?，窗口就要打開(kāi)了。
新的規(guī)則建立，舊的規(guī)則諸位可以置之不理了。沒(méi)必要這個(gè)時(shí)候接這么高，背上那么沉重的負(fù)擔(dān)。比如，說(shuō)我們畢業(yè)時(shí)最想去中國(guó)進(jìn)出口總公司，結(jié)果我去到北京，就明白了，這跟我
沒(méi)關(guān)系。全都權(quán)貴，哪能輪到你，連認(rèn)識(shí)的機(jī)會(huì)都不給。關(guān)鍵那個(gè)公司值得你去嗎？也不值。想當(dāng)年，我爸要是李剛，我就去了，我現(xiàn)在還不知道在哪兒找工作呢，是不是？舊的秩序不值得期待。那個(gè)權(quán)利游戲由他們玩，玩到那么極致，已經(jīng)不值得我們期待了。
八、改變中國(guó)的力量就在90后
新的實(shí)踐，由年輕人開(kāi)始在玩了。存量、都市化、金融化，這三個(gè)大方向，只有排在隊(duì)尾的人才有動(dòng)力，才愿意從小的事情干起。大的公司，干不了，因?yàn)閼T性，雖然想干，但一試錯(cuò)，就干不下去了。所以這時(shí)我要跟年輕人說(shuō)，其實(shí)市場(chǎng)的新窗口才是最值得期待的。
諸位想想，你們這代人，90后是誰(shuí)的孩子？我跟你們的父輩差不多年齡，你們就是我們這代人的孩子，又是獨(dú)生子女，獨(dú)生子女是什么概念？就是每個(gè)人都是富二代，從來(lái)沒(méi)受過(guò)欺負(fù)，不愁吃不愁穿，農(nóng)村的可能稍稍差點(diǎn)。你們這代人同時(shí)又是社會(huì)最有錢的一幫人的下一代。中國(guó)五十年代那波人，因?yàn)樯仙较锣l(xiāng)又被趕下崗，他們的孩子是80后，整個(gè)一代人沒(méi)錢。所以80后叫“苦逼”，這是他們自己起的，不是別人起的。你們這代人是誰(shuí)？60后是你們的父輩，中國(guó)有一個(gè)獨(dú)特的父愛(ài)情結(jié)，以至于你們干什么事都會(huì)得到社會(huì)主流的支持。萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新，不掙錢，你爸說(shuō)沒(méi)關(guān)系，快把媳婦，好好找找。支持你，不怕失敗。
因此，獨(dú)生子女要組建家庭，要組織社會(huì)，這是非常難的一件事。你們是非常個(gè)體、自我的人，唯一的原則就是我們就得講規(guī)則。
第三，你們受的教育好，因此，你們是有主見(jiàn)的人，你們沒(méi)有被窮到為了錢不顧一切。我們剛上同濟(jì)時(shí)，這個(gè)地方當(dāng)時(shí)是菜市場(chǎng)，家庭主婦挎?zhèn)€小籃子，買肉買多少？買半兩。你們現(xiàn)在哪個(gè)女同學(xué)請(qǐng)客吃飯，還挎?zhèn)€籃子去買半兩肉？這事完全不存在了。你們的生活方式，叫去瑣碎，這些個(gè)瑣瑣碎碎的事兒，從小不干，如果喜歡烹飪，那是小確信。能烹飪，我牛啊。所以服務(wù)業(yè)會(huì)有蓬勃發(fā)展，超過(guò)目前。你去三四線城市，不管經(jīng)濟(jì)怎么樣，餐館還不錯(cuò)。為什么？90后誰(shuí)做飯啊。我們要那么大的廚房干什么？房子都應(yīng)該變了。
這件事情說(shuō)明新生活方式的誕生。而且你們是什么？我覺(jué)得90后都不太看新聞聯(lián)播了，都80前在看。也就是對(duì)主流話語(yǔ)，你們沒(méi)有反應(yīng)。主流你們說(shuō)什么呢？跟我沒(méi)關(guān)系，愛(ài)說(shuō)啥說(shuō)啥。我們天天微信，朋友圈，一個(gè)接一個(gè)的圈子。我們叫小幸福，大語(yǔ)言，語(yǔ)言都和你們不一樣。如果是這樣，你們又是手機(jī)上的一代。在手機(jī)上，你們是原住民，又講規(guī)則，所以說(shuō)我有一個(gè)深刻的感覺(jué)：80后不會(huì)改變中國(guó)，改變中國(guó)的力量，就在90后。
隊(duì)伍越長(zhǎng)，開(kāi)新窗口的時(shí)間越近。
規(guī)則更換期，舊秩序不值得期待。
新實(shí)踐由年輕一代開(kāi)始，市場(chǎng)的窗口正打開(kāi)。
代際轉(zhuǎn)換與生活方式轉(zhuǎn)換是年輕人紅利。
數(shù)字與場(chǎng)景。
