本文根據(jù)世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松先生在廣東省房協(xié)《2017年房地產(chǎn)景氣分析會(huì)》上的演講實(shí)錄整理完成。短期內(nèi)調(diào)控政策是否會(huì)松動(dòng)？長(zhǎng)效機(jī)制什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)？中國(guó)的房地產(chǎn)5年后會(huì)發(fā)生怎樣變化？陳董在演講中就這些問(wèn)題為大家進(jìn)行了詳細(xì)闡述。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)該如何看？看空、看多都不對(duì)，怎么講都有問(wèn)題。事實(shí)上兩會(huì)上大家都在回避這個(gè)事，沒(méi)有代表對(duì)房地產(chǎn)再像以往那樣說(shuō)話了。兩會(huì)之后又一輪城市加碼購(gòu)潮，為什么呢？均價(jià)都沒(méi)有漲，為什么出臺(tái)那么多限購(gòu)措施？和大家分享三個(gè)事：
1、現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的事情，景氣如何衡量？
2、未來(lái)3年中國(guó)房地產(chǎn)可能會(huì)發(fā)生什么事情？
3、我們想象一下未來(lái)，5年后的未來(lái)是什么樣的？
很多人說(shuō)如果5年前我知道深圳樓價(jià)是這個(gè)樣子的，我就買樓了，但這個(gè)想象不到了?，F(xiàn)在我們說(shuō)說(shuō)5年后的事情，我們想想這種可能性，是不是有道理。當(dāng)然這是開放性的討論了。
一、現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)
目前中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)用什么來(lái)判斷？用統(tǒng)計(jì)學(xué)家、統(tǒng)計(jì)局的均價(jià)嗎？肯定不是。用一個(gè)城市的成交額和成交面積嗎？也不是。深圳成交額大幅減少，你說(shuō)深圳房地產(chǎn)不熱？打死深圳人也不認(rèn)，但成交額大幅度減少，你說(shuō)你用什么來(lái)判斷房地產(chǎn)這個(gè)景氣度？我們有一個(gè)辦法，就是上門指數(shù)。
房地產(chǎn)有金9銀10，上門率高；1-2月份有春節(jié)，上門率很低，所以短期看不出來(lái)，必須長(zhǎng)期，我們這個(gè)指數(shù)是經(jīng)過(guò)十幾年的不斷統(tǒng)計(jì)。關(guān)鍵的是你也不能只統(tǒng)計(jì)個(gè)別樓盤，因?yàn)槊總€(gè)樓盤情況都不一樣，統(tǒng)計(jì)的樣本就要足夠多。這個(gè)樣本是世聯(lián)行每年近兩千個(gè)樓盤的上門指數(shù)，是我們每一個(gè)前線銷售人員輸進(jìn)去的，還不能重復(fù)。這個(gè)上門指數(shù)我們同時(shí)也通報(bào)給政府。
事實(shí)上，2017年1-2月份廣東省增長(zhǎng)不多，但我們看到全國(guó)增長(zhǎng)了很多。2016年中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)天價(jià)，商品房銷售額在11.8萬(wàn)億左右，2017年1、2月份居然同比仍然增長(zhǎng)26%。就是今年1、2月份和去年的同比，26%的增長(zhǎng)，這是一個(gè)巨量市場(chǎng)26%的增長(zhǎng)。中國(guó)還有什么樣的巨量市場(chǎng)能有如此大的增長(zhǎng)？完全沒(méi)有。因此這種26%的增長(zhǎng)對(duì)于國(guó)家多么重要?。?
有人會(huì)說(shuō)，這不是調(diào)控失效嗎？其實(shí)不是。我們可以再看看，2月的上門指數(shù)，春節(jié)過(guò)后開始回升，我們看一線同比是下降的，環(huán)比上升。一線城市因?yàn)閲?yán)厲的限購(gòu)措施，跟去年同比下降了。二線城市是同比上升的，三四線城市上升的更厲害。
也就是說(shuō)目前中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施，確實(shí)是使得三四線城市的市場(chǎng)開始回暖，這是我們前年就開始期盼的。中國(guó)房地產(chǎn)就兩句話：一個(gè)是抑制泡沫，另外一個(gè)就是去庫(kù)存?，F(xiàn)在來(lái)看，去庫(kù)存有效，那是不是均等去庫(kù)存？當(dāng)然不是。后面再來(lái)詳細(xì)說(shuō)哪些庫(kù)存去得非常有效，比如說(shuō)廣東省。
三月調(diào)控加碼，這種態(tài)勢(shì)可能還會(huì)持續(xù)，大家需要小心。北京周邊河北的連崇禮、淶水等都算不上大城市的都開始嚴(yán)厲限購(gòu)了。這是什么意思？北京五環(huán)到六環(huán)之間所有的城市未來(lái)全部進(jìn)入限購(gòu)，視同北京。同理上海、廣州、深圳周邊都是一樣的，這個(gè)趨勢(shì)是明顯的，也就是說(shuō)今天沒(méi)有波及到縣市，假使按北京的規(guī)律，今年上半年統(tǒng)統(tǒng)會(huì)進(jìn)入嚴(yán)厲的調(diào)控范圍之內(nèi)。三線加入調(diào)控的都是這些城市，就是城市群。
二線城市會(huì)緊跟一線城市，如果現(xiàn)在還覺(jué)得市場(chǎng)過(guò)得去，北京二套房最高八成首付，這種措施隨后也會(huì)到來(lái)，這是一城一策。我現(xiàn)在害怕的還不是一城一策，怕的是普調(diào)利率。如果央行普調(diào)首付，這會(huì)對(duì)三四線城市產(chǎn)生很大影響。
去年中國(guó)居民加杠桿加得不少，但去年車也不錯(cuò)，尤其是三四線城市買車的量不少，車是中產(chǎn)階級(jí)的剛需支出。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，當(dāng)然首付再提高，貸款期限再縮短，事實(shí)上我們消費(fèi)力就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。這也就是說(shuō)對(duì)中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)，要高度關(guān)注銀行、關(guān)注資金利率、關(guān)注首付。這很可能是戴維斯雙殺，殺利率再殺首付，這就非常麻煩了。
我們把上門這個(gè)事拆開看，全國(guó)同比增速上門量里：深圳、北京、南京、蘇州、廣州屬于調(diào)控比較厲害的地方，上門量在下降；太原、惠州、長(zhǎng)沙、珠海、貴陽(yáng)、石家莊、南寧、大連、青島、臨沂、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、東莞、佛山上門量比去年暴漲，當(dāng)然漲的幅度都不一樣。顯然這一輪房?jī)r(jià)具有上門量表示，這一輪景氣或者對(duì)買房的熱情已在全國(guó)開始顯現(xiàn)，這不是某一個(gè)城市群的事，甚至還包括東北城市，這一輪大家對(duì)房地產(chǎn)的看法，由上門客戶給我們顯示出來(lái)，全國(guó)各地都是景氣、人氣在回升。
我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)在十九大召開之前都是要按住的，只要漲就按，因城施策，而且行政官問(wèn)責(zé)。中國(guó)房地產(chǎn)大家知道，買樓投資、蓋項(xiàng)目都一樣，這不是1、2年的事情，買房子怎么也要3、5年，1、2年轉(zhuǎn)讓被收高額稅也受不了，未來(lái)3、5年中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生什么？這一輪熱潮跟未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)3、5年會(huì)發(fā)生什么？有什么聯(lián)系？如果是聯(lián)系就是理性，如果沒(méi)有聯(lián)系就是短期泡沫，可能會(huì)有問(wèn)題的。
二、未來(lái)3年 中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生什么
1、大都市圈形成 – 城市分化
未來(lái)3年會(huì)發(fā)生什么呢？從北京那張限購(gòu)圖我們就可以看出來(lái)。城際交通成為未來(lái)3年中國(guó)主要的基建投資之一，甚至是最主要的。城際之間的城鎮(zhèn)化交通體系建設(shè)，將成為中國(guó)最大的投資亮點(diǎn)，改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的版圖，一句話就是城界消失，是河北還是北京、還是天津？這又有什么所謂？
我接待過(guò)一位北京業(yè)內(nèi)代表團(tuán)來(lái)深圳，他們非常不服，說(shuō)憑什么深圳房?jī)r(jià)比北京貴，這沒(méi)有任何理由啊。我說(shuō)這樣看，你把深圳的房?jī)r(jià)跟東莞、惠州的房?jī)r(jià)平均來(lái)看，還是沒(méi)有北京貴的，他們覺(jué)得這是有道理。未來(lái)我們?cè)u(píng)價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊，這是不是一個(gè)市場(chǎng)？我們恐怕不能通過(guò)現(xiàn)有的行政區(qū)域來(lái)劃分，而是通過(guò)城際交通來(lái)劃分。
春節(jié)時(shí)，我非常欣喜地看到深圳地鐵、東莞地鐵、惠州地鐵一塊兒跟萬(wàn)科簽合同。這在以前是很奇怪的，叫他們都不過(guò)來(lái)，誰(shuí)聽誰(shuí)的啊。現(xiàn)在不是，現(xiàn)在是主動(dòng)對(duì)接了。在廣東省出現(xiàn)這種情況，我覺(jué)得這意味著市場(chǎng)力量終于和行政力量統(tǒng)一了共識(shí)，這個(gè)共識(shí)就是：城際之間劃分不是未來(lái)，城際連成一片是未來(lái)。未來(lái)展望整個(gè)大都市圈都會(huì)沿著這樣的規(guī)律來(lái)走，沿著地鐵上班和回家。廣佛一帶及周邊也一樣；深圳、珠三角一帶也一樣。這種聯(lián)系的緊密程度，就是公交化。
由此，我們發(fā)現(xiàn)都市衛(wèi)星城的規(guī)律就開始在中國(guó)房?jī)r(jià)上會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，什么樣的是一個(gè)未來(lái)大都市群的房?jī)r(jià)規(guī)律呢？這是中國(guó)房地產(chǎn)以前誰(shuí)都沒(méi)有碰到過(guò)的問(wèn)題，我們唯一可以學(xué)習(xí)的榜樣或者標(biāo)桿，我認(rèn)為是大東京。在大東京我們看到，大家都沿地鐵上班和回家。然后城市之間關(guān)系，比如千葉縣的房?jī)r(jià)跟銀座的房?jī)r(jià)是什么樣的一種關(guān)系？這很重要的，這件事使得房地產(chǎn)的定位、開發(fā)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)都更趨于按規(guī)律走。
我去年參加國(guó)際賽艇大師賽，在東京旁的衛(wèi)星城戶田劃船。戶田周邊環(huán)境非常好，能舉行國(guó)際賽艇比賽的河道得多寬，而且各大學(xué)、大公司都有艇庫(kù)。由于職業(yè)病，我就問(wèn)房?jī)r(jià)，一問(wèn)一驚，這里在全東京房?jī)r(jià)最低。我覺(jué)得很奇怪，請(qǐng)教日本人為什么？這環(huán)境很優(yōu)美，而且沿著地鐵，到銀座非常方便。為什么這里最低呢？很多周邊環(huán)境還不如它，但房?jī)r(jià)都比它高。但日本人說(shuō)白天這個(gè)地方看著很美，但沒(méi)有人。為什么會(huì)在這里賽艇？因?yàn)椴挥绊懼車?。這里連一個(gè)公司都沒(méi)有，白天沒(méi)有人，基本上就是一個(gè)臥城，晚上才很熱鬧，因此這塊兒房地產(chǎn)使用效率、平效統(tǒng)統(tǒng)都不高，因此出租率、租金不高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)低，這讓我很吃驚。
同比我們看大倫敦周邊的規(guī)律，我相信，在把東京和倫敦歷年來(lái)的發(fā)展和房?jī)r(jià)規(guī)律總結(jié)出來(lái)之后，我們就會(huì)有一個(gè)非常清晰的結(jié)論了，整個(gè)都市和衛(wèi)星城的規(guī)律非常值得我們研究。
未來(lái)3年因?yàn)槌请H交通的大規(guī)模改善，使得世界級(jí)城市形成。什么叫做世界級(jí)城市？就是全球城市就叫世界級(jí)城市TOP10，中國(guó)有沒(méi)有？一個(gè)都沒(méi)有。目前北京、上海都不算世界級(jí)城市，香港勉強(qiáng)擠入世界前十，勉強(qiáng)。世界級(jí)城市TOP20，這里面沒(méi)有廣州，只有北京、上海。未來(lái)這種變化，我預(yù)計(jì)三年左右基本形成，5年肯定成為現(xiàn)實(shí)，中國(guó)進(jìn)入世界級(jí)TOP20的城市，就有北京、上海、廣州、深圳。
也就是TOP20我們可能占四席，這是什么概念？我為什么強(qiáng)調(diào)？全世界不動(dòng)產(chǎn)交易額以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為例，全球總交易額中40%是TOP20創(chuàng)造的。全球有多少個(gè)城市？中國(guó)有600個(gè)，全球就不說(shuō)了。全球商用不動(dòng)產(chǎn)總交易額的40%是由TOP10創(chuàng)造的，TOP20創(chuàng)造了60%，這是劍橋大學(xué)商用不動(dòng)產(chǎn)跟蹤100年的結(jié)果。如果是這樣的話，未來(lái)我們可以預(yù)見(jiàn)中國(guó)，現(xiàn)在以住宅為主，未來(lái)商用不動(dòng)產(chǎn)也會(huì)不得了，全球TOP20里有四席，我們占全球不動(dòng)產(chǎn)總交易額的多少？16%啊，非常了不起。
什么叫世界級(jí)城市？每一個(gè)世界級(jí)城市的GDP都能夠排名全球先進(jìn)國(guó)家榜首之列，全球GDP排名，你把城市單獨(dú)拿出來(lái)往里放都排在前面，就是這樣一個(gè)道理。
因此，中國(guó)在大都市圈形成之后，城市分化會(huì)更加嚴(yán)重。目前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)主要成交是上海、北京、香港，廣州、深圳還排不上，未來(lái)3、5年大都市圈形成后可能就有一個(gè)很大的提升，未來(lái)3年我們認(rèn)為這是最主要的發(fā)展，主要集中在大都市群。
2、 房地產(chǎn)新規(guī)則誕生
未來(lái)3-5年我們一定要關(guān)注房地產(chǎn)新規(guī)則的誕生，這決定著我們行業(yè)的命運(yùn)。一生一世，一生60年，一世30年，《說(shuō)文解字》里說(shuō)30年為一世而道更，道就是規(guī)則，更就是改變，道更的關(guān)鍵期就是從現(xiàn)在開始到2019年，會(huì)發(fā)生大規(guī)則的改變，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是30年河?xùn)|30年河西。
1919年到1949年30年道更，1949年到1979年30年道更，1979年到2009年道更，金融危機(jī)，怎么沒(méi)有更？都是1979年那一套？不是。這是規(guī)則制定年，改革開放從1979年開始到1989年其實(shí)規(guī)則還沒(méi)有太明確，在1992年左右規(guī)則逐步明確，30年里面前10年都是醞釀、改變、制定規(guī)則期。
今年的十九大和之后一年就是規(guī)則的改變期，這個(gè)規(guī)則是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這個(gè)規(guī)則就得出來(lái)，是長(zhǎng)效機(jī)制。為什么現(xiàn)在還沒(méi)有出來(lái)？2019年一定會(huì)出來(lái)。
不止是房地產(chǎn)稅，因?yàn)槲覀円磺蟹康禺a(chǎn)的基本前提條件全變了。比如說(shuō)：我們預(yù)售制度，為什么要預(yù)售？因?yàn)殚_發(fā)商沒(méi)錢，這個(gè)房子蓋不完，需要提前收錢。為什么要按揭？老百姓沒(méi)有錢，要向借銀行錢。為什么要土地財(cái)政？因?yàn)檎矝](méi)有錢，在30年前因?yàn)槲覀儧](méi)有錢才出了一系列的制度。但現(xiàn)在我們沒(méi)有錢嗎？現(xiàn)在資本開始過(guò)剩，情況開始發(fā)生變化。一切都圍繞著這個(gè)規(guī)則，比如說(shuō)預(yù)售。全球有沒(méi)有預(yù)售？都有預(yù)售。
但只有中國(guó)讓消費(fèi)者那么早就背上按揭，房子還是工地就開始按揭，全球除了香港、中國(guó)大陸沒(méi)有這樣干，都交5%、10%，然后入伙時(shí)再按揭，憑什么我們沒(méi)有入伙就按揭了？現(xiàn)在這些都不對(duì)了，但我們一直沒(méi)改。如果這個(gè)改成國(guó)際的預(yù)售，先交5%、10%，入伙的時(shí)候消費(fèi)者再按揭，其他錢開發(fā)商從銀行借，所有房地產(chǎn)商負(fù)債率都很難看。
現(xiàn)金流也不對(duì)，怎么能拿這個(gè)項(xiàng)目的錢去另外買地呢？這是全球都不讓干的事情，但中國(guó)就讓干。為什么我們要加緊建設(shè)？房子不夠用啊?，F(xiàn)在我們的前提條件在變，未來(lái)3、5年關(guān)注大都市圈當(dāng)然重要，但重點(diǎn)關(guān)注就是規(guī)則怎么變。規(guī)則怎么變，取決于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的生與死。
當(dāng)然REITs和存量資產(chǎn)那么大的量，我們的REITs放行不了。放行也沒(méi)有用，首先制度有問(wèn)題，講REITs那么多年，誰(shuí)發(fā)？怎么發(fā)？如果不買樓能享受中國(guó)房地產(chǎn)升值好處嗎？不能。沒(méi)別的渠道，只有買樓。
最后就是建筑條例需要修改。中國(guó)的房產(chǎn)建筑業(yè)產(chǎn)生的碳排放占中國(guó)總碳排放量40%，霧霾主要就是房子、燒煤，跟我們有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)的碳排放量超過(guò)世界上很多國(guó)家，就因?yàn)槲覀兎孔硬画h(huán)保，這就要修改建筑條例。未來(lái)3、5年最最重要就是關(guān)注我們新規(guī)則的誕生，然后我們主動(dòng)做好準(zhǔn)備，適應(yīng)新規(guī)則。
3、這些不是主流，5年后才是
中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新那么多東西，未來(lái)3年這些不是主流，大家還要再探討、再折騰。但你指望它們成為經(jīng)濟(jì)最重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型主力方向，好像都不對(duì)，因?yàn)榱刻×?，不足以支撐巨量市?chǎng)的增長(zhǎng)。5年后它們可能會(huì)是，我們方向不要搞錯(cuò)。
比如說(shuō)短租公寓，Airbnb過(guò)來(lái)了也干不下去。他們?cè)诿绹?guó)做得多好，但在中國(guó)怎么就不行呢？因?yàn)樘缌?。我們的長(zhǎng)租公寓都沒(méi)有起來(lái)，就不要說(shuō)短租了，信用什么都跟不上。
度假小鎮(zhèn)與旅游地產(chǎn)，如果10年前選擇在海南做小鎮(zhèn)或者做旅游地產(chǎn)，跟你選擇在惠州、東莞做大規(guī)模開發(fā)，10年下來(lái)一個(gè)在天、一個(gè)在地。未來(lái)三年也是這樣，你看恒大就是這十年，選擇主航道。小航道細(xì)水長(zhǎng)流也行，但不是主航道。
養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)，掛羊頭賣狗肉可以，但真做養(yǎng)老試試。我們?cè)谡孀?，這個(gè)大家都知道，但這個(gè)事還沒(méi)有到時(shí)候，否則會(huì)頭破血流，你怎么辦？當(dāng)然你可以嘗試，但這不是下力的主流方向。你掛羊頭賣狗肉你干什么都可以，但不要離開主流，這個(gè)主流是城市群的崛起和形成。
目前社區(qū)O2O這個(gè)概念，忽悠了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，我們有社區(qū)啊，我們可以干O2O,可以干社區(qū)金融，可以送菜、買米、旅游，這些想得很好，但都是神話。新三板或者港股上市做社區(qū)O2O為主的企業(yè)，要不就是報(bào)表有問(wèn)題，要不就是沒(méi)有任何增長(zhǎng)，就算有增長(zhǎng)的話也不來(lái)源于O2O，主要來(lái)源于租門店和二手房交易。社區(qū)金融也是一樣，太早了。我認(rèn)為未來(lái)3年大家還是要抓住中國(guó)城市大分化，大整合這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。
4. 主流重點(diǎn)
主流有幾個(gè)，當(dāng)然就是大都市圈三四線城市的取地，目前廣東省的地會(huì)越來(lái)越熱，原因就是大都市圈三四線城市的取地會(huì)非常熱，沒(méi)辦法，因?yàn)檫@是主流。
物流與產(chǎn)業(yè)園的結(jié)合，你說(shuō)美麗小鎮(zhèn)也很好，美麗鄉(xiāng)村，其實(shí)根本就不是鄉(xiāng)村，這主要在大城市都市圈和主要交通干線上。這干什么呢？當(dāng)然需要有一點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，不能說(shuō)干住宅，人家也不讓你干，我們干什么呢？物流與產(chǎn)業(yè)園的結(jié)合。在全球我們看不到這樣大的物流需求，這樣大的產(chǎn)業(yè)園需求，在中國(guó)我們看到了。當(dāng)中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)全國(guó)統(tǒng)一時(shí)，物流的需求就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)任何一個(gè)國(guó)家，產(chǎn)業(yè)園也一樣。
深圳現(xiàn)在以高科技聞名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳說(shuō)高科技我們都認(rèn)為是開玩笑。深圳主動(dòng)找香港，說(shuō)高交會(huì)由香港主辦，我們協(xié)助，設(shè)在深圳行不行？香港不理。大家都說(shuō)深圳搞不起來(lái)，結(jié)果現(xiàn)在深圳實(shí)實(shí)在在高科技就起來(lái)了，憑什么？這里有一個(gè)產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)園不在于你干什么產(chǎn)業(yè)，而在于你真干這個(gè)產(chǎn)業(yè)。深圳有什么高科技？就是貿(mào)易，但這幫貿(mào)易商公司都變成高科技了，比如說(shuō)華為，原來(lái)就是代理商，萬(wàn)科也一樣。
所以是政府和規(guī)劃者有意把這個(gè)產(chǎn)業(yè)集中，然后真干就可以干起來(lái)。這就是中國(guó)的神奇之處，這樣中國(guó)才不會(huì)出現(xiàn)戶田這樣的臥城，如果變成臥城，城市就不值錢了。珠三角跟長(zhǎng)三角一比，信心就大增，我們太有特色了！長(zhǎng)三角每一個(gè)城市都差不多，同構(gòu)性很強(qiáng)，人口差不多，產(chǎn)業(yè)差不多，也就是說(shuō)同質(zhì)性太強(qiáng)了；但珠三角城市差異性很強(qiáng)，如果這樣的話，整個(gè)城市群緊密聯(lián)系，那么將會(huì)成為很多產(chǎn)業(yè)的集群和中心。比如說(shuō)先進(jìn)制造業(yè)一定在珠三角，不可能在長(zhǎng)三角。這個(gè)先進(jìn)制造業(yè)跟高科技城市不在一個(gè)城市，跟一個(gè)港口貿(mào)易城市，比如說(shuō)廣州這個(gè)大商港，也不在一個(gè)城市，但必須很近，誰(shuí)有這種條件，我們認(rèn)為珠三角有。
核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，為什么叫運(yùn)營(yíng)？我不想用城市更新，城市更新排在后面，現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，會(huì)成為未來(lái)核心都市的重要方向。中國(guó)有一個(gè)開發(fā)商，開發(fā)面積最小，但市值最高，知道是誰(shuí)嗎？北京國(guó)貿(mào)。1、2、3、4期沒(méi)有動(dòng)，建筑總值沒(méi)有什么負(fù)債，建筑總值1300多億，干的面積最小，人員最少，也沒(méi)有費(fèi)那么大勁，但市值最好，這是比較而言，效率也最高。
原因就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以前不可能有這種機(jī)會(huì)，因?yàn)槲覀僅OLD不住，沒(méi)錢?，F(xiàn)在中國(guó)有錢了，尤其是各類金融機(jī)構(gòu)、各類民間機(jī)構(gòu)、各種資金，我們開始有這種條件，有條件之后核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這就是非常好方向了。
我們和美國(guó)房地產(chǎn)商交流時(shí)，中國(guó)一幫地產(chǎn)商和紐約地產(chǎn)商坐同一個(gè)桌子上，但聊的不對(duì)口，對(duì)面是城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，我們這邊大部分都住宅開發(fā)商。這時(shí)候我們才知道，我們和別人相差了一個(gè)世紀(jì)，但中國(guó)人非常快，這個(gè)世紀(jì)可能會(huì)加速來(lái)臨。
萬(wàn)億市場(chǎng)的聚合，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)存量是上百萬(wàn)億的市場(chǎng)，因?yàn)槊磕晷路吭隽渴鞘畮兹f(wàn)億的市場(chǎng)，二手樓也馬上趕上新房了，估計(jì)也在十多億，也就是20萬(wàn)億左右的交易再加上100萬(wàn)億的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因此我們就會(huì)誕生萬(wàn)億市場(chǎng)聚合服務(wù)公司，比如說(shuō)家裝公司，比如說(shuō)長(zhǎng)租公寓、二手市場(chǎng)交易、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融。這些原來(lái)非常分散、碎片化市場(chǎng)，將會(huì)在3、5年內(nèi)開始聚合。
比如說(shuō)長(zhǎng)租公寓，中國(guó)的租賃人口不少，但全都碎片化分布在城市每一個(gè)小區(qū)里，每一個(gè)小區(qū)的業(yè)主跟租客又都有非常多的痛點(diǎn)，這些痛點(diǎn)是他們沒(méi)有辦法能夠有效解決的。走到今天，新一代租客90后開始進(jìn)入了租賃市場(chǎng)，他們和我們不一樣，這些痛點(diǎn)是不可克服的，消費(fèi)升級(jí)由此產(chǎn)生！
家裝業(yè)也一樣，中國(guó)老百姓每次家裝都是一次非常痛苦的經(jīng)歷，家裝行業(yè)的整合也是一樣，也開始到來(lái)！其他不多說(shuō)。萬(wàn)億市場(chǎng)的整合使中國(guó)服務(wù)行業(yè)開始有了機(jī)會(huì)。未來(lái)3、5年在家裝、長(zhǎng)租公寓、二手交易、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等都會(huì)出現(xiàn)巨頭公司。
地鐵物業(yè)，我強(qiáng)調(diào)的并不是地鐵概念物業(yè)，而是真正的地鐵上蓋物業(yè)。看看我們鄰居的香港，人家的地鐵上蓋物業(yè)是怎么做的，就知道我們還差很遠(yuǎn)。
講一個(gè)故事：深圳一位局長(zhǎng)到香港交流學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)完了正趕上8號(hào)風(fēng)球，下著瓢潑大雨，這位局長(zhǎng)從香港北角坐地鐵一路到羅湖，衣服干干凈凈，什么都沒(méi)有。一出羅湖海關(guān)打的士，立馬變成落湯雞。羅湖火車站那么重要，跟地鐵都不接駁，類似這種事情太多了。我們的建筑太粗了，沒(méi)有像人家那樣以人為本，精益求精過(guò)。香港一個(gè)朋友告訴我，他買樓不超過(guò)500步。我說(shuō)這是什么意思？他說(shuō)，就是從我家門開始到我辦公室超過(guò)500步不買，不超過(guò)500步，不用帶雨傘，否則就太麻煩。這種生活就是城市生活，這種生活也會(huì)出現(xiàn)在未來(lái)中國(guó)大都市。
城市更新是主要都市的未來(lái)，城市更新最最重要就是對(duì)老舊、不符合現(xiàn)代要求、殘破的建筑進(jìn)行改造。城市更新大家不要小瞧，前次去紐約的時(shí)候，都已經(jīng)塌掉，但新一輪城市更新起來(lái)了。每一輪房地產(chǎn)起來(lái)的時(shí)候，城市更新就火得不得了，因?yàn)樗麄冊(cè)诔鞘泻诵膮^(qū)。這些主流重點(diǎn)是未來(lái)3年大家需要重點(diǎn)關(guān)注的方向。
三、5年后的中國(guó)房地產(chǎn)想象
5年后中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)怎么樣？我們大膽想象一下，按照中國(guó)的建設(shè)速度，我認(rèn)為在5年后，之前他們說(shuō)有10年，但我們的速度太快了，我認(rèn)為5年以后大規(guī)模的開發(fā)就結(jié)束，城市中國(guó)基本上完成，中國(guó)夢(mèng)形成了，中國(guó)夢(mèng)就是城市中國(guó)夢(mèng)。
大規(guī)模開發(fā)結(jié)束，那么開發(fā)商的數(shù)目就會(huì)大規(guī)模萎縮，尤其傳統(tǒng)開發(fā)商。那我們?cè)偃ゼ~約的時(shí)候，我們跟他們說(shuō)一樣的話，用同樣一個(gè)詞，干類似的事，現(xiàn)在我們跟人家干的都不是一樣的。開發(fā)模式進(jìn)入基金，進(jìn)入專業(yè)化REITs這種模式了，我認(rèn)為5年就是這樣。這3、5年變化是非常非常巨大的。
資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)金融將會(huì)成為百萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)。有沒(méi)有那么大？我們找出跟房地產(chǎn)相關(guān)的美國(guó)上市企業(yè)，再把我們的房地產(chǎn)上市公司跟他們對(duì)比，我們一對(duì)比一看都不一樣，他們最高級(jí)別的上千億市值都是REITs，都是房地產(chǎn)基金，我們不是，我們都是住宅開發(fā)商。我們都是住宅，他們都是商用、養(yǎng)老……但我認(rèn)為我們很快，規(guī)則一改就會(huì)很快，我們的大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)，重構(gòu)中國(guó)城市和建筑，因此這方面的機(jī)遇特別大。這個(gè)可能就跟現(xiàn)在的相差得很遠(yuǎn)。
但如果當(dāng)5年以后，大家人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)發(fā)展到足夠快，因?yàn)?G馬上就出來(lái)了，5G出來(lái)之后，我們?cè)葘?duì)建筑所有問(wèn)題的解決成本會(huì)大幅度降低，而未來(lái)建筑這些條件是必備的。比如長(zhǎng)租公寓，世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓必備就是WIFI，WIFI信號(hào)不穩(wěn)定都不行，這跟自來(lái)水是一樣，如果沒(méi)有水能夠忍一下，但沒(méi)有WIFI活不下去。
智能家居改變居住空間，空間和時(shí)間是一對(duì)緊密結(jié)合的伙伴，我們是空間的營(yíng)造商，但你可以發(fā)現(xiàn)，我們這個(gè)空間貴到離譜，當(dāng)貴到這種程度，就不值了。比如在城市核心區(qū)的住宅里裝一個(gè)雙人浴缸，你一個(gè)月能泡幾次？還雙人。假使一天泡一次，泡半個(gè)小時(shí)，這半個(gè)小時(shí)占這面積多少錢？你覺(jué)得值嗎？這個(gè)空間就需要通過(guò)人工智能和智能家居來(lái)改變。比如說(shuō)，我還是想要雙人浴缸，還是想要浪漫，但我每天才用15分鐘，其他時(shí)間這個(gè)空間能干別的嗎？當(dāng)然可以。它當(dāng)然可以睡覺(jué)，這是雙人大床，只不過(guò)原來(lái)我們不愿意折騰，但智能家居干這個(gè)事就是最好。
蘋果式的一鍵操作就可以完成，當(dāng)然可以實(shí)現(xiàn)雙人床，也不浪費(fèi)時(shí)間，時(shí)間、空間開始轉(zhuǎn)變。這件事情不是未來(lái)，是先來(lái)，廣州珠江新城如果我們?cè)偕w小戶型，得賣多貴？怎么生活？就30多平方米，再貴大家也租不起、買不起，你讓人怎么生活？那么這一套東西就管用，如果大家有興趣，來(lái)深圳我們的樣板間，給你實(shí)際演示。麻省理工學(xué)院也有一個(gè)，他們專門干這個(gè)事情。城市核心區(qū)不會(huì)那么便宜，我們也不希望它暴跌，就是香港97年暴跌到那種程度，窮人還是買不起，租不起房子。這個(gè)小房子能提供什么內(nèi)容很重要。
5年后多層次度假、養(yǎng)老物業(yè)就會(huì)大行其道，這是5年之后的事情，在此之前大家可以探討、探索這些模式，但不建議投入重金，否則非常麻煩，因?yàn)槲覀冞B規(guī)則都沒(méi)有探討出來(lái)。
養(yǎng)老物業(yè)，舉一個(gè)例子，你會(huì)碰到什么情況？?jī)号牙先怂瓦^(guò)來(lái)，押金也交了，然后找不到兒女了。我覺(jué)得這需要形成規(guī)則，現(xiàn)在太早了。你也不是慈善機(jī)構(gòu)，你怎么辦？這就是養(yǎng)老。
在中國(guó)，房地產(chǎn)可能進(jìn)入這樣一個(gè)臨界點(diǎn)：就是我們面臨著城市化的臨界點(diǎn)，我們需要適應(yīng)，我們面臨臨界點(diǎn)規(guī)則就需要變，如果這一代人適應(yīng)不了就走，那么這一代人跟我們上一代人是完全不一樣，可能5年后我們這一代人退休了，比如說(shuō)我現(xiàn)在55歲了，再過(guò)5年，正好退休。5年后的新一代人的玩法可能跟我們不一樣，在面臨未來(lái)的時(shí)候，行業(yè)之間多交流，多溝通是非常重要。
中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)步速度很快，汶川地震，沒(méi)有一個(gè)商品房倒的，這說(shuō)明商品房質(zhì)量過(guò)硬；中國(guó)房地產(chǎn)目前沒(méi)有一棟真正的爛尾樓，有的都是股東之間打架。行業(yè)之間大并購(gòu)正在開始，其實(shí)一切都在證明這是最好的時(shí)代，也是最差的時(shí)代。中國(guó)房地產(chǎn)即使在5年后也有非常多的事情值得我們干，因?yàn)檫@是一個(gè)非常巨量的市場(chǎng)。
