問：在房地產(chǎn)市場新常態(tài)化之下，如何構(gòu)建營銷的模式？近年來互聯(lián)網(wǎng)電商模式競爭甚囂塵上，也有部分企業(yè)因燒錢難以為繼的案例，目前市場營銷是否已形成有效的規(guī)則？未來的營銷應(yīng)該如何做？
答 目前房地產(chǎn)營銷并沒有形成有效的規(guī)則，原因是短期政策的影響太大了，以至于營銷沒有發(fā)揮它本來的功能。
問：近年來世聯(lián)行的業(yè)務(wù)場景由線下交易延伸至O2O交易、存量交易、公寓平臺等，公司在這些方向上的競爭力是什么？場景作為世聯(lián)行的核心資產(chǎn)，公司是如何維護(hù)的？如何轉(zhuǎn)化為盈利？
答 事實(shí)上我們從一手樓代理案場延伸我們的疊加服務(wù)，包括世聯(lián)的電商、存量交易、金融服務(wù)、公寓和資產(chǎn)服務(wù)等，世聯(lián)在這些方向的核心競爭能力依然還是策劃定位和服務(wù)意識，這是世聯(lián)的傳統(tǒng)能力。
而我們認(rèn)為存量交易，包括世聯(lián)紅璞、世聯(lián)房聯(lián)寶等，策劃依然是非常重要的核心競爭力。
比如說，長租公寓目前普遍面臨的局面是出房率不足，3個(gè)月以上出房率如果達(dá)不到80%就賠錢了。
世聯(lián)紅璞3個(gè)月以上的出房率達(dá)到90%，這里有一個(gè)非常重要的核心能力，就是精準(zhǔn)的客戶定位和營銷。
存量市場更加重要的是服務(wù)，而不是投資?，F(xiàn)在大把投資都沒什么回報(bào)，原因是投資在存量房里面一旦進(jìn)入運(yùn)營，他們就做不好了。
事實(shí)上服務(wù)是運(yùn)營的核心能力，服務(wù)的核心能力跟團(tuán)隊(duì)的基因有關(guān)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)得是一個(gè)有服務(wù)基因的團(tuán)隊(duì)，不能是一個(gè)投資基因的團(tuán)隊(duì)。
公司如何維護(hù)我們核心資產(chǎn)呢？我們在一手案場要疊加對小業(yè)主的綜合服務(wù)，同理我們在寫字樓和公寓的資產(chǎn)運(yùn)營上也一樣，就是在場景流量基礎(chǔ)上疊加服務(wù)，我們要這樣來維護(hù)它，比如疊加金融、裝修等服務(wù)。
在疊加我們的綜合服務(wù)，維護(hù)核心資產(chǎn)的過程中，做好這些服務(wù)，我們的盈利點(diǎn)就很清楚了。
問：世聯(lián)行近年來運(yùn)營“房聯(lián)寶”服務(wù)平臺，這種整合媒體、客戶及金融的新業(yè)務(wù)在公司戰(zhàn)略中占據(jù)怎樣的地位？在流量變現(xiàn)方面，房聯(lián)寶與傳統(tǒng)帶客渠道相比優(yōu)越性體現(xiàn)在哪里？
答 世聯(lián)房聯(lián)寶是什么？是專業(yè)的渠道策劃能力和整合資源，是突破案場的服務(wù)。服務(wù)于什么呢？服務(wù)于成交的全過程。
傳統(tǒng)帶客渠道呢？傳統(tǒng)門店、網(wǎng)上流量帶客，這有一個(gè)最大的問題，就是沒有策劃定位的流量都是假流量，是沒有效果的，也沒有意義。
房聯(lián)寶在世聯(lián)戰(zhàn)略中越來越居于我們的營銷主導(dǎo)地位，也就是說如果原先我們是案場服務(wù)，靠廣告，現(xiàn)在我們是靠房聯(lián)寶結(jié)合疊加新的模式，滿足2B和2C端的綜合性要求。
這個(gè)業(yè)務(wù)在世聯(lián)營銷服務(wù)里的比重會越來越大，因?yàn)榉柯?lián)寶更大的程度上是服務(wù)于過程，最終對結(jié)果負(fù)責(zé)。
問：從2016年6月至今年5月上旬，國家先后出臺一系列培育發(fā)展住房租賃市場的規(guī)范化文件，與此同時(shí)包括萬科、世聯(lián)行等企業(yè)先后布局長租公寓，這塊蛋糕有多大？目前長租公寓企業(yè)仍停留在搶占房源的初級階段，如何判斷未來的發(fā)展走勢？
答 公寓市場原先都是碎片化市場，碎片整合加服務(wù)升級就是未來，最最重要的是長租公寓并不止是商品房市場，它還包括非商品房市場。
因此長租公寓在未來才是“房子是為了住的，不是炒的”最主要的解決方案。
長租公寓市場的未來需要細(xì)分，我們有各種各樣的公寓，比如有分散式、集中式的；還有各種不同的定位，高中低檔，事實(shí)上每一個(gè)定位的原則是根據(jù)不一樣的需求來的，市面上還有短租公寓。
進(jìn)行不同定位的策劃，尤其是生活的營造，可能是服務(wù)升級的最主要的方向。
未來發(fā)展走勢可能會在目前這種混亂的、大家都搶房源、不怎么掙錢的基礎(chǔ)上，誰率先突破運(yùn)營能力、出房能力和規(guī)模效益，誰就能取勝。
問：上海、深圳等一線核心城市均推出制約公寓的政策，如何看待這種政策對于長租公寓市場發(fā)展的影響？目前北上廣深在控制人口規(guī)模，這是否會導(dǎo)致人口流入二線城市，進(jìn)而左右長租公寓市場的發(fā)展走向？
答 雖然目前上海、深圳一線核心城市推出制約公寓的政策，但本人認(rèn)為是會不斷進(jìn)行調(diào)整的，而不是一錘定音，調(diào)整的步伐需要看情況發(fā)展。
問：有說法指，運(yùn)營出租房屋所需繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等超過租金收入20%，考慮管理成本支出，凈租金收益率只剩2.5%左右。政策體系及企業(yè)疊加服務(wù)等方面，如何才能支撐長租公寓盈利？
